A股周评：股市会受益于楼市的严厉管制吗？

源济

中国很多事情似乎一管就死一放就乱。不久前股市上演了一回，现在似乎楼市也要上演一回。中国热门城市的楼市目前面临相当严格的监管，如果楼市管死了，股市会受益吗？

傅峙峰
华尔街日报  2016年 10月 14日 14:51

中国很多事情似乎一管就死一放就乱。不久前股市上演了一回，现在似乎楼市也要上演一回。中国热门城市的楼市目前面临相当严格的监管，如果楼市管死了，股市会受益吗？

这次楼市面临的严格监管并非只是做做样子。金融监管当局已经着手对房地产相关贷款进行严查和严控，提示银行房地产相关贷款风险。金融当局加强房贷风控，也就意味着房地产调控的目标很可能是短期内让热门城市的房价缓慢下行。打击投机性购房需求可能伤及正常需求，需求萎缩可能伤及房价，这对按揭贷款抵押物价值形成损害，可能的断供也会让按揭贷款风险上升。在供给端，要清查违规信贷资金进入房地产开发领域，也势必会或多或少的伤及银行资产。从金融当局的反应可见，这次楼市调控是来真格的。

近日媒体报道了深圳房地产销售环节被集中突击整治，包括一手房和二手房营销和销售。与此呼应的是，不少城市的房地产销售出现大幅下降。比如据《中国青年报》报道，“因为政策的影响，南京的新房认购量、成交量呈现断崖式下降”。9月25日当天达到峰值，认购量和成交量均在1600套左右。之后，迅速降至188套及601套。10月10日，南京全市新房认购量只有86套，成交231套。”

针对价格的房地产调控立竿见影的效果依赖于需求的收紧，无论是投资需求、投机需求还是正常的自住需求和改善型需求。一线城市和热门二线城市楼市限贷限购政策将投资和投机需求挡在门外，那么有冲动进入这些城市楼市的资金，会去哪呢？

进入三四线城市楼市是一个不现实也不明智的选择。中国楼市在不同城市间呈现冰火两重天的景象，热门城市的房地产供不应求，价格易涨难跌，出手难度相对不大，而在三四线城市，房地产供大于求，新房库存较大而二手房交易不活跃，房价难有上涨动力。进入三四线城市的楼市，面临着房价风险和流动性风险。稍微有点财商的资金和投资、投机本能的资金都不太可能进入三四线城市楼市。

那么，会有部分原本想进入一二线城市楼市的资金进入中国股市吗？相对于中国三四线城市的楼市，中国股市目前来看似乎只有一个优势，就是流动性相对要好很多。三四线城市楼市的价值一千万的几套房子卖起来不容易，但在中国股市看并不是个问题。不过，这只是流动性方面的问题。就价格预期来看，中国股市现在的情况似乎和三四线城市楼市差不多，整体上并没有太高的预期收益率。

也许有人会说，中国股市还是存在不少结构性机会的。这对于浸淫其中多年的人来说确实如此，但对于股市门外汉而言，要在振荡市中掌握结构性机会和交易性机会，难度相当大。能掌握这种机会的人，就算有钱也早已投在中国股市之中了，房地产和股市这两类资产比重可能做些调整，但幅度并不会太大。要知道，现在中国股市并没有系统性机会。

对于不熟悉中国股市的人而言，判断股市是不是有吸引力，最直观简单观察的就是指数。现在各主要股指都呈现振荡态势，无法激发场外资金入市的欲望。现在媒体上出现的一些关于楼市资金进股市的言论和判断，如果仔细梳理一下，就会发现基本是股市内部人的发声。股市内部人往往有个坏毛病，就是凡事都会与股市联系起来。而一种可能是，希望进入一二线楼市但无门、同时对中国股市不熟悉的人而言，股市可能并不在他们的眼界内。

（本文作者傅峙峰是《华尔街日报》中文网专栏撰稿人。文中所述仅代表他的个人观点。您可以写信至Horatio.fu#dowjones.com与作者联系。）