中国大陆房产前景之见

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中国大陆房产前景之见

来源: 王大头 于 2010-12-28 08:43:28


我1985年来读书，19944年买住的房，30万，07年最高峰的时刻值90万，现在大概50多万。本人的经历可能与多数中国同学的房产差不多，没有什么亏钱，但是，说是在美国买房产得了大的回报，也非。


本人工作的缘故，常大陆出差，2000年起，在东南沿海的几个城市，买一些房投资。从2004年前后，房产的价格上升。上海等地一线城市的价格，大概从30多万一套变为现在的130多万，二三线的城市，比如东莞，从5万多变为12万，相信各位在大陆有房产投资的，有相同的感受。平均，2004年到现在，应该有120%上下的升值，取决于城市的位置。


我非经济学家，也没有什么大理念，仅为一个小商人对于中美两地房产投资的第一手观察。美国这边，国土辽阔，人口相对稀疏，收入高，政治稳定，房地产税高，在1%到3% 之间。按理，目前美国的地产价格很低了，衰退了也几年了，应该走出低谷的时候了。但是，一个大的房地产的波澜，要上来，起码几十年，中间虽然有衰退，比如1973年前后，和1989年到1996年期间，但是总的美国的房地产波澜是从二战后开始的，直到2006年结束，总共是上升了60年，60倍的样子。这是查了好几个州的房产登记记录后的感觉。这一次开始的衰退，应该不是那么容易结束，重大的继续下跌应该是不会有了，可是，要看到任何房地产的明显的回升，恕我直言，几十年里，是不会的了。


为什么这么悲观呢？人的原因也！美国的政治制度，是好的，美国的人文理念，是大多数世人认同的，美国的充分竞争的天性，也是举世公认的。美国的问题在哪里呢？我以为，麻烦不是总统造成的，不是联储局造成的，不是议员和华盛顿的政治家造成的。完全是美国的全体人民出了问题，还把社会的败退的根源怪到政治家的头上，怪到外国人的头上。绝大多数的美国人如今的生活是不配得到的，因为美国人民每年所产出的产品和服务的价值，已经远抵不上美国每年为了维持美式的生活方式所需要的各种资源和商品服务的价值。一句话，是美国人民变懒了，一方面，要继续享受几代人传下来的生活方式，另外一方面，已经无法向世界提供为了维护美式生活所需要的各种产品和服务。于是通过印发钞票的途径和贸易赤字来生存。只要人民不改变目前的生活理念，谁做下一个总统，谁来主持下一个国会，都改变不了就业衰退，税收衰退，美元衰退。在地平线上，还看不到任何改变美国人民理念的影子，美国的房地产怎么会变好呢？


回过头，看看中国这边的情况。是，大陆有腐败，而且非常严重，大陆空气品质很败坏，呼吸道疾病的比例日渐上升，大陆的山河污染，更无言可以形容。但是，民众的生命力是美国民众无法可以比拟的。我个人的看法，现今的大陆民众的对于生活和金钱的追求，可能只有美国开国后的西部拓展的狂热可比。这个为明天的生活更加富有而拼命的生活模式，在美国的城市和乡村里，已经很少看见。我也看不到有什么大的国际力量可以阻止大陆人民不讲宗教，不讲信仰，一门心思发财的一往无前的推力，中国政府挡不住，美国政府同样挡不住。这个来自生命本源的力量，反应在房地产上，恐怕不是一时半会儿，能够停下来。大陆的房地产投资，从1998年前后开始的吧，没有个20年到30年，是停不下来。日本从战后到1990年，房产从底部到高点，走了45年，稍微落后的韩国和香港，到现在，房产还处在高位。我看是没有理由贸然断言大陆的房产会很快走完历史的进程。怎么着，也得再有个10年到20年的发展。这当中，会有波段，会有起伏，不过，大的波澜挡不住。


未来终于有一天，大陆的房子，一定会掉下来，就像日本，美国，欧洲的今天，而且可能掉的更惨。什么时候，当大陆人民开始忘乎所以，滔滔不绝地向别人灌输如何生存，如何生产，如何为人，如何消费的时候，我看，大陆的房产的好日子，就到头了。可是，你看今天的大陆是这个忘乎所以的样子吗？大多数人还是在一面买房子，一面提心吊胆的过日子，生怕明天又出什么新的麻烦。这样对于房产价格高度警觉，批评四起的社会，会出大问题吗？整个中国的心态，不就是美国边疆开拓的年代的翻版吗？在一个孩子的发育还没有完成的时候，现在有理由去担心他会变老，死亡呢？


大陆房地产发展一路过来的样子，是不大文明，不大体面，在土地，规划，设计，招标，融资，销售，产权，物业管理，售后服务，保险，转卖，等程序，有各种各样的惊奇和故事，加上各式调控和打压，一般美国民众是不懂得如何在大陆生存的。大陆的房地产历史，就像毛泽东打江山一样充满冲突和跌宕，预计日后还会继续在矛盾的生态下演变。可是，我看，这就是一部史书的上半段的第一部。


请各位再指教。

金牛银熊

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屁股决定脑袋啦。。。。。。

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探讨王头的“中国大陆房产前景之见”。

来源: miat42 于 2010-12-28 11:37:32



1）除了2000-2006年这个阶段美国全国参与的房地产泡沫以外，美国从来没有一个全国各地参与的泡沫。过去30到40年间，美国房地产价格快速增长地区一般都集中在东西两岸以移民为中心的大都市地区。我们可以通过OFHEO.ORG 网站数据清楚地看到，当纽约高速增长的时候，别的大部分城市和地区没有参与，比如80年代，也就是少数几个地方暴涨了，纽约和旧金山5年内涨了3倍，而美国全国的平均价格根本没有多大变化。 美国在过去50年中，唯一一次全国一起疯涨就是刚刚过去的2000-2006泡沫。如果从这个全国泡沫的观点来说，确实是，可能以后很难再有这样的全国性全面涨价。但是，和过去很多10年一样，以后的发展趋势，美国的经济发达地区，也就是以移民为主的大都市，照样会周期性的涨价，绝对超过美国全国平均价格的增长速度。所以老王的结论是对的，但对在经济发达地区投资房地产的人士来说，这个结论没有特别意义，也就是说，以后的50年，不过回复到以前的50年。用一个极其易懂的比方，你在ST LOUIS 的投资房可能很难涨多少了，但你在SAN JOSE, DC, 或纽约的投资房会和以前一样，周期性地不断往上升。以后投资房地产务必选对地区，否则可能白费功夫。

2）关于中国，是的，老王说的很对，人民很有干劲，致富意愿超强。但是，不要忘了过去30-40年间，香港人的干劲和致富意愿一样旺盛，那时的香港人和今天的中国人民没有差别，香港的投资条件还比现在大陆的优越：土地供应奇缺。但这没有让香港避免了两次惨跌将近70%的厄运，多少人跳楼自杀。

3）我们再看看大陆城市情况，70%的城市人已经拥有房产，已经超过发达国家拥房比例。但农民们和民工们却完全买不起。 目前的刚需都来自投资意愿，也就是说，已经拥房族希望再买第二个或第三个房子，或则富裕人士希望买第20个房子。同时，城市目前的空房比例已经超过了50%，说明了泡沫程度已经超过警戒线。所谓的城市化不会再带来住宅需求，因为民工和农民们目前根本买不起。目前的典型特征是二三线城市还很热，涨幅超过一线城市，这就是典型的泡沫晚期症状，和美国2006年的情况一样，一线城市例如纽约都停止了，但二三线城市例如凤凰城和拉斯维加斯却3，4倍疯长，后果我们已经知道了。

4）还有很多别的论点，比如资源危机，通涨危机，等等也不必多谈了，因为它们比房产泡沫问题更大。

丛林法则

连续加息可能会引爆泡沫.