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发表于 2012-9-14 11:05 PM
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本帖最后由 lite1067 于 2012-9-14 11:08 PM 编辑
Read0nly 发表于 2012-9-14 10:36 PM 
谢老大更正,俺是瞎说。当时看消息就没看明白Agency MBS为何加了一个Agency。两房都已是僵尸公司,但现 ...
只读老大,你别客气。
房事无小事。我对房事还是比较熟悉的 今天有空多打几个字。
Fannie and Freddie MBS 本来担保的房贷都是有很多要求的,其中一条很重要的是要LTV (Loan/House Value ratio)<=80%的, 除非你有PMI (private mortgage insurance)。 LTV<=80% 就是要求至少有20%的down payment. 所以两房设立的初衷是比较安全的。可惜房市一crash, 20%的缓冲空间太不够了,所以很大一部分房贷LTV都远超80% (超过100%就是水下了). there is no more market for private residential mortgage since 2008, and no more PMI either. 你从银行搞到房贷,银行转手就卖给两房打包成agency MBS. 没有两房的担保,没有银行会给你贷款的,除非你是Zuckerberg. 所以即使mortgage rate 降到0, 这些个水下的房贷也是没法重新贷款的。怎么办,怎么办!所以就有 HARP 1.0 and 2.0 (3.0 is coming soon). HARP 就是由两房降低重新贷款的标准,现在LTV 125% 的没有PMI的也可以重新贷款了。傻瓜也知道当你的贷款额是房子的1.25倍的时候 (i.e. you own more than the house is worth by 25%), 你default的可能性是非常大的。所以啊两房是承担了很大的信用风险。就像只读老大说的,两房早就是僵尸。of course, uncle Sam, or the tax payers like you and me, are the ultimate backer of these suckers' mortgage loans. 总而言之,美国政府成功的通过两房把广大劳动人民的信用风险集中承担起来了。如果最后有Loss, 靠给top 1%的富人们征税就好啦. 但是呢,在这么一环风险集中的过程中,银行确实没什么风险。
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