房市真的见底了。。。买地产ＥＴＦ

ctcld

房价回升是衡量房市见底的另一重要指标

superxy

买RDN

CoolMax

天地 发表于 2012-6-26 16:02
回复 Read0nly 的帖子

“现在有些人的房子小而且严重水下，但有机会花几乎是同样多的钱买一栋更大的房子， ...

Walk away后，记录保持7年。

除非现金买，贷不到款的。

Read0nly

CoolMax 发表于 2012-6-27 17:44
Walk away后，记录保持7年。

除非现金买，贷不到款的。

30年3.5的低息拿到大房子后再放弃小房子，7年一晃就过。更何况旧房可以在配偶一方名下，新房在配偶另一方名下，一方Credit受损不会株连另外一方，不会受7年限制的影响。

zmkh

回复 Read0nly 的帖子

看看日本房地产泡沫破灭后发生了什么，就知道联储的低息未必会到2014年结束，搞不好来个十年八年的。这么大的一个泡泡吹破了，想再吹起来谈何容易！

CoolMax

Read0nly 发表于 2012-6-27 15:24
30年3.5的低息拿到大房子后再放弃小房子，7年一晃就过。更何况旧房可以在配偶一方名下，新房在配偶另一方 ...

老大，你实际操作过没有？

要拿到好利息，第二套至少25% Down。有这么多现金的人，有啥必要放弃第一套？

除非是双薪，申请贷款的人，如何Qualify？

Read0nly

zmkh 发表于 2012-6-28 02:46
回复 Read0nly 的帖子

看看日本房地产泡沫破灭后发生了什么，就知道联储的低息未必会到2014年结束，搞不好 ...

虽然俺对日本当初的情形了解不多，个人感觉不太一样。日本主要是内债，没像美国这样大肆乱印美元将通胀输出到国外。通胀迟早是要回流美国本土的。现在的低息光靠降低核心利率已经没有余地了，所以才上OT，但OT不可能长期使用。另一方面，O8政府给开发美国本土和近海石油大开绿灯，也是为了在选举前人为压低油价，延缓通胀的到来，因为美国获取中东地区的廉价石油的长期战略不会改变。通胀一来，联储唯有加息，房价会涨，但买家变少。同一你的看法，地产业恢复的路依然很长。只是对个人来讲，现在是个机会。

Read0nly

CoolMax 发表于 2012-6-28 14:30
老大，你实际操作过没有？

要拿到好利息，第二套至少25% Down。有这么多现金的人，有啥必要放弃第一 ...

老大你说得没错。但俺也是言之有据，例证都来自认识的人。第二套并不必付25%的首付，20%仍可做到3.875%的no-point no-fee贷款，同3.5%的贷款差别不是很大。对于深度水下的，即便做了loan modification也不如现在忍痛解套合算。现在评估的月债务/收入比大概是50%，只要收入增加，以这种方式摆脱第一套深水房有机可乘。

CoolMax

Read0nly 发表于 2012-6-28 10:57
老大你说得没错。但俺也是言之有据，例证都来自认识的人。第二套并不必付25%的首付，20%仍可做到3.875%的 ...

Credit坏了，影响以后找工作。

7年不是一个很短的时间。7年可以多赚很多钱的。

Read0nly

CoolMax 发表于 2012-6-28 19:24
Credit坏了，影响以后找工作。

7年不是一个很短的时间。7年可以多赚很多钱的。

对多数人的确如此。但Credit影响最大的还是借贷的额度和li利率，买房是最大的一块。有些人有自己的活法，cash out一大笔后walk away，借的钱都成了自己的了，连利息都不用还，还会在乎这7年。另一些人端的是铁饭碗，没有再找工作之忧。美中都一样，现在最吃亏的是按常理出牌的人，Boomers最吃亏。说这些没有鼓励各位毁坏个人Credit之意，只是觉得合理地钻空子跟在股市投机一样。俺是跟着学游的帖子瞎说一番，希望没误导任何人。

CoolMax

Read0nly 发表于 2012-6-28 16:52
对多数人的确如此。但Credit影响最大的还是借贷的额度和li利率，买房是最大的一块。有些人有自己的活法， ...

老大，没有那么简单。

有所得税的问题。

Read0nly

CoolMax 发表于 2012-6-28 21:40
老大，没有那么简单。

有所得税的问题。

所得税跟个人的Credit没觉得有什么关系，还是说walk away的房产会影响所得税的计算。老大给俺简单说几句扫扫盲，谢！

fortune1212

回复 Read0nly 的帖子

周围有人这么干。先买下大房子，再DUMP 小房子，第一套房因为0 DOWNPAY, 所以还有现金买二房。不过现在没法REFI 了，不过他们觉得值得。倒霉的是守着水下房又有工作能负担的（俺同事就是）守法公民。其实很多BOOMER也占便宜，把房子当提款机。

但现在特别是好区，觉得TURNING POINT，湾区可见一斑啊！看看谁在买，谁能借到最多钱就知道了。

Read0nly

fortune1212 发表于 2012-6-29 02:30
回复 Read0nly 的帖子

周围有人这么干。先买下大房子，再DUMP 小房子，第一套房因为0 DOWNPAY, 所以还有现 ...

两年前俺认为房市没到底，可看着许多人兴高采烈地抄底，结果被套了个正着。现在利息这么低，做Re-Fi都不行，除非把账面上的亏损部分补上，那样做当然很吃亏，只有银行高兴。现在的机会是，这些人许多做了loan modification，月供少了些，因为没有walk away，Credit很好。现在银行以月债/月入比评估的贷款上限比俺预期的要高，这样在第一套水下房还没有出租收入的情况下都有可能qualified买第二套房，这时只要能付掉20%首付就有机会低息买第二套房，摆脱前一套水下房。当然这么做是仁者见仁智者见智。但有一点，不需补钱的话，能做no-point no-fee refinance的应该抓住这个机会做，抄这个低息大底，到明年就知道现在的机会有多难得了。Palo Alto那边的房子是特例，没见掉过，好与坏同其他地区的房市关系不大。这个话题跟股市关系不大，说了不少了，该就此打住了，各位别把俺说的误会当成marketing就行。

CoolMax

这个很复杂，简单讲，就是银行免掉的款项，是作为收入计算的。要报税的。

ctcld

Read0nly 发表于 2012-6-26 15:55
天气热，怕你上火，加顶帽子给你遮遮荫凉。又不沉，还能把老大你压坏啊？

关于营建类，现在是夏季，盖 ...

今天有空，和你说两句。

我的BROKER就是专门研究市场的（我也算是个注册经纪）。市场只管买方和卖方。目前由于政府干预，卖方的市场在减小，买方的市场在扩大。而买方中的生力军并不是来自第一次买方者，而是来自从HOME EQUITY的资本市场，换句话说，也就是现金交易。我们这儿的一哥们，从三年前进入这一市场后，已经倒腾出7，8套房了。怎么运作？非常简单：因为市场上信用不好的人多了，租房市场非常火热。这哥们只用了部分CASH就DOWN　PAY了4套房出租（1%ＲＵＬＥ）这样他还有ＣＡＳＨ　ＦＬＯＷ，一段时间后他再ＲＦHOME EQUITY LOAN, 还清前面的４套，多余出来的资金再整４套出租。在房市里，这就多了８个买卖，在租房市场里ＤＥＡＬ就有８Ｘ。

现在来看上面提到的大牛股ＥＱＲ，早就历史新高了。


你可以去跟踪它的报表，就知道HOME EQUITY的资本市场的冰山一角。银行瘦了，自然另有胖子。
http://finance.yahoo.com/q/ae?s=EQR+Analyst+Estimates

Read0nly

ctcld 发表于 2012-6-30 17:38
今天有空，和你说两句。

我的BROKER就是专门研究市场的（我也算是个注册经纪）。市场只管买方和卖方。 ...

谢学游，Vacation还烦你在此回帖。其实你说的房市见底的观点俺没有异议，差别在对这个底持续时间的预期，个人感觉这个底要持续相当一段时间。目前以此作为抄底的根据有些勉强。就实际操作来说，你可以看一下EQR:SPG比值在过去一年的日线图，实际上直接买SPG这个REIT的领头羊效果会比买营建类的ETFs更好些。

节日快乐，好好度假吧！

天地

CoolMax 发表于 2012-6-29 12:02
这个很复杂，简单讲，就是银行免掉的款项，是作为收入计算的。要报税的。

这也要分情况吧,

i如果贷款是用于买主居住房或improvement,  可能免所得税?

但如果贷款用于其他用途, 可能要交税?

天地

回复 ctcld 的帖子

这也分地区, 不一定,某地,投资买房的多,都在市场出租, 出租房增长比需求量高, 其实对地主不利.

天地

"Read0nly  谢。才明白天地原来是天下之大地主之意，天天坐在秋千上等人交租子。  发表于 2012-7-1 03:09 AM"

你和学游咋都会谱峰卓英涅, 离谱得不着调,,,