Mortgage

风清扬

银行是扎扎实实提高贷款标准了，

coolboy

柳言 发表于 2011-7-26 02:54
如果我借银行钱，最好选一个中间的还钱期，太短不合算，因为通胀的关系，现在的借贷用以后的钱来还，不错； ...

关键是省税。这是美加mortgage的最大区别。美国自住房mortgage中的利息可从收入中减去而抵税。这也是（多年前或多年以来）加拿大房子一直比美国房子便宜的主要原因。现在这一税收政策并未改变，但加拿大房子的房价居然已赶上并超过美国，这应该是泡沫。

小兵

7年ARM的利息比5年高不了多少，时间也足够长的一般的利息浮动周期或换房周期都能cover了。30年太浪费了。跟5年或7年ARM的利率差越1.5%，如果贷款额在40万左右，一年的付款就有3－4千的差别。

6th-Sense

CoolMax 发表于 2011-7-26 01:56
Rate又悄悄地下来了，什么意思？

旧金山湾区

in FL..........3.88% if you can pay 30% downpay////

for low-income working class (forgot the level).........many can apply for State-10% down; 3% interest for 30 years; the rest can from BAC, bla bla.......requirement: Citizen.............

lilitulip

CoolMax 发表于 2011-7-26 02:35
30年这个利率，值得Lock住。

请问 CM， 是做 30 Y fix 呢， 还是 10/1 ARM 好。 不知道该怎么比较，谢谢。

lilitulip

小兵 发表于 2011-7-26 08:56
7年ARM的利息比5年高不了多少，时间也足够长的一般的利息浮动周期或换房周期都能cover了。30年太浪费了。跟 ...

那 10/1 ARM 呢？ 所以要看打算住多久，来决定选fix 还是 ARM， 但是如果无法决定住多久呢? 如果每月多放100-200 到principle，对 30 Y fix 会有帮助？谢谢。

CoolMax

lilitulip 发表于 2011-7-26 13:18
请问 CM， 是做 30 Y fix 呢， 还是 10/1 ARM 好。 不知道该怎么比较，谢谢。

要看你自己的长远打算了。

比如说，你有钱，是打算Pay off房贷，还是用这部分资金去买投资房，或者买个更大的自住房。
30年Fix，如果你买了大房搬走。这个房子用来出租，将来的租金，应该足够Cover所有费用，你就会有正的现金流。

10/1ARM，目前看起来，利率低，十年后没人知道会怎样。这是风险。30年Fix没有这个问题。

CoolMax

lilitulip 发表于 2011-7-26 13:22
那 10/1 ARM 呢？ 所以要看打算住多久，来决定选fix 还是 ARM， 但是如果无法决定住多久呢? 如果每月多放 ...

因素很多。
不是换房周期的问题。

你有没有想过，Keep这个房子。再买其它的房子。策略就会不同。

olderfrog

do the no fee refi!!!  as long as you don't pay for refi, you always win, even the rate goes lower later, so you can refi again

CoolMax

olderfrog 发表于 2011-7-26 13:29
do the no fee refi!!!  as long as you don't pay for refi, you always win, even the rate goes lower l ...

是呀，30年Fix，总是有机会Re-fi

lilitulip

CoolMax 发表于 2011-7-26 13:25
要看你自己的长远打算了。

比如说，你有钱，是打算Pay off房贷，还是用这部分资金去买投资房，或者买 ...

目前考虑是自住，而且是第一套。

所以 30 Y 是锁定风险。

CoolMax

lilitulip 发表于 2011-7-26 13:31
目前考虑是自住，而且是第一套。

所以 30 Y 是锁定风险。

看远一点，一个家庭需要几套房子。

以后，房租的收入，可以保障无忧的退休生活。

我以前房东的房子，20年涨了十倍。三年的租金，就可以完全Pay off当时的贷款额。

房市总体来说，是个大牛市。

北京哥哥

CoolMax 发表于 2011-7-26 01:56
Rate又悄悄地下来了，什么意思？

旧金山湾区

资金对国会债务闹剧会不会玩儿大有所顾忌. 一旦上限确定提升, 债卷就要跌了，不过不能光看30年的，还要看20年和10年的走势。30年的有FED护盘

lilitulip

CoolMax 发表于 2011-7-26 13:32
看远一点，一个家庭需要几套房子。

以后，房租的收入，可以保障无忧的退休生活。

目前我一个人付， 也只有一个人住，三个房间，好像也是够一家人的 size 了。

如果将来有多余钱，估计只能买另一个专门出租，而不是这个。所以是不是 30 Y 合算？

还有，您觉得如果国内有房子可出租，是赚那租金 （大约每月 2500 人民币）， 还是卖掉在美国买出租房。考虑到将来人民币升值前景。我这个城市，房价没有加州波动大，好像不可能从房价上涨上赚钱。

谢谢您的分析。

lite1067

CoolMax 发表于 2011-7-26 04:11
这个贷款额度，应该是Comforming对范围，应该更低一点。

5ARM还是30Fix，主要取决于对五年后利率走势 ...

如果你想在5-7年左右trade up, 那就用5/1 or 7/1.

xchen9

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New York fed 在买MBS.

xchen9

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帐可能不是着样算的. 你可能很年轻.实际上, 就是经验丰富的MBS trader 们 也不会这样做自家mortgage. 过去九年 rate 是keep downturn. 你这样做可以.但中国和Fed不会再买进4,5 万亿的十年和MBS 了在可预见的未来. rate will going up just soon or later. 如果想长住,还是老老实实的做个三十年, 当然 15 year is always best deal if you can get approved.

silicon_beaver

lite1067 发表于 2011-7-26 19:09
如果你想在5-7年左右trade up, 那就用5/1 or 7/1.

exactly.
I did this way.

I am using 7-yr arm. @2.675%. I was thinking to pay it off. but at this rate, no hurt to use the $$$ 7 years.

柳言

xchen9 发表于 2011-7-27 02:01
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帐可能不是着样算的. 你可能很年轻.实际上, 就是经验丰富的MBS trader 们 也不会这样做自 ...

我的意思不是短期还钱，因为俺在加国，不同美国，没有30年的fixed term, 我看见的有10年。一般我不锁很长的固定利率，因为过去十几年，利息在走低，锁定的很不相宜，反而做浮动利率好，现在5年的 closed variable 只是P-1%= 2%, 很多人选这个，如果利率上调1%，也是3%，你也可以随时锁定另一个固定利率，五年减去你已经供的期或更长，总比你现在低的时候定太长好吧？

而且，你看到利率大幅涨起的动力吗？起码近期不会。 这个浮动利率的优势不是俺说的，是银行的有些专业人士算出来的--- 长期来讲，浮动利率的平均值比固定的低。还可以有更多的自由度卖屋换屋，不用罚款（银行利息）。

还有这边的自住屋没有税务优惠，除非你从自己住房的价值在贷款（次贷）拿钱出来投资，亏损可以保税。

ctcld

CoolMax 发表于 2011-7-26 02:33
我没有说加息。

30年固定Rate跌到4.125%历史新低后，慢慢波动回5.xx%。

REFI 不要太频繁。因为每次把贷期拉长，而先付的是第30年的利息。

我个人喜欢5/1，7/1那样的气球。有余钱就每月多付点EXTRA本金。到期后再REFI （当然是看准RATE不会大涨的前提）