从‘房租涨三倍’看美国的经济和股市

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从‘房租涨三倍’看美国的经济和股市
来源: murmur.on.hudson 于 2011-03-31 09:11:11


在美国政府统计部门公布的2011年2月份个人收入报告中，其中个人房租收入总额一项增长到了3260亿美元，而在2007年2月份个人房租收入总额只有1200亿美元，也就是说，在政府的统计数字中，美国人的房租收入总额在四年里增长了近三倍。

Bureau of Economic Analysis: Personal Income and Outlays, February 2011    http://www.bea.gov/newsreleases/national/pi/pinewsrelease.htm

那么在现实生活中，房租真的在四年里涨了三倍吗？当然不是，实际上房租根本没有增加多少。至于这个被扭曲的数据是如何得出来的等一下解释，现在我想说的是，仅仅由于这一个荒谬的数字，政府统计的美国个人收入增长额中的16%就被夸大了。

那么个人房租收入的数据是如何统计出来的呢？众所周知，美国大约四分之一的家庭是租房子住的，其它四分之三的家庭是贷款买房子的，可是在政府的统计过程中，假定住在自己房子里的人也需要给自己支付房租，这样一来，不管是租房子住的、还是买房子住的，所有的人都一视同仁了。从某种意义上来说，这种做法也有一定的道理，租房者每个月付房租给房东，而贷款买房者也需要每个月支付房贷给银行，所以贷款买房者其实还不是房子的真正主人，他们有点类似于“先租后买”（rent-to-own）的性质，在法律上也是如此，他们的房产证是被抵押在放贷银行的。

可是从2007年开始，由于美国房地产泡沫的破裂，房子的价值至今已经下降了大约30%，很多贷款买房者变成了负资产。在加上经济大衰退和失业率的急剧上升，于是许多人支付不起房贷、或者即使有能力也停止支付房贷，但这些人仍然住在原来的房子里，只是不再向银行支付房屋贷款了而已，成为了所谓的“非法入住者”（squatters）。

按照常理，放贷银行应当马上采取法律措施收回那些破产房，可是出于种种原因，其中包括支付不起房贷的案子太多、银行在房屋贷款的法律文件上作假、和银行不希望过多的破产房同时上市进一步压低房产的价格等等，银行一直在拖延破产房的赎回，现在从贷款者停付开始，银行平均需要573天才能收回房子。在那接近两年的时间里，“非法入住者”们就免费住在原来的房子里面。

银行拖延破产房的赎回还有一个更隐秘的原因，就是如果银行马上收回破产房再以目前的低价拍卖掉，那么银行账本上原来较高价值的贷款立刻就被较低价值的贷款所取代，银行自身的净资产可能就大大缩水甚至变成负数了，当初政府强行修改财务会计准则的目的就是准许银行把已经大幅度贬值的贷款还以原来的高价值估价放在账本上，不然很多银行早已实质性破产了。

这种自欺欺人的行为就类似于以100元买进的股票，现在跌到了70元，可是股民认为在他的账号里还值100元，因为他还没有卖出那个股票呐。不要以为这种事情不会发生，其实“当代股神”巴菲特就干过类似的事情，2010年第二季度美国证监会（SEC）质疑伯克夏控股公司为何没有在季度报表中显示所持有的 Kraft 和 US Bancorp 两只股票高达18.6亿美元的账面损失，伯克夏公司给出的解释竟然是他们认为那两只股票的内在价值要远超过当时股价所显示的价值!如果任何一个股票持有者都能够自行决定股票的价值的话，那还要股票市场做什么？

SEC questioned Warren Buffett's Berkshire on loss accounting    http://www.reuters.com/article/2010/10/25/us-berkshire-accounting-idUSTRE69O2S820101025

至此我们应该明白大幅度增加的美国个人房租收入总额是从哪里来的了吧？停止支付房贷的人群免费住在原来的房子里，省下来的钱就变成了“个人房租收入的增加”。从这种来由增加的“个人收入”总额可不是个小数目，高峰期时是600亿美元，现在仍然是500亿美元，大约相当于美国每年GDP的0.4%，要知道，目前美国GDP的增长率才只有3%而已。从这个畸形来源的“收入增长”数字稍微推测一下，政府统计的零售消费总额（retail sales）和GDP的增长率里也不知包含了多少水分。



而更值得关注的问题是，“非法入住”人群的“收入”增加了500亿到600亿美元，按道理说，银行的价值应当减少同样的金额，不然那500亿到600亿美元是从哪里来的？可是从近期斯坦普500指数里金融股票的表现上并看不出来有什么影响。大概在某些人的脑子里，那些多出来的钱都是从天上掉下来的，就像每当联储局需要花钱拯救危机时，总可以开动印钞机无限量、无后果地制造出来？

源济

风清扬

Fan8an

Thanks

9号胡同

没看懂

greenback

Nice analysis!

HTER

canucks

tough to understand

vlo

好文

永恒罗马

raintreebrea

如此好文，真是透彻

李隆基

jpm

eiknarf

jennifer

支持！

huaxue09

This article is not clear; I doubt "停止支付房贷的人群免费住在原来的房子里，省下来的钱就变成了“个人房租收入的增加”。". I didn't do research, but the common sense told me that rental income should come from the statistics of rental income in Federal Tax return. Less people buy house , more people would have to rent as they have to find a place to stay.

听说炒股赚钱

busywind

in depth view and thanks!

soulvirus

大牛Steve