住宅泡沫后遗症已成慢性病

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美股评论：住宅泡沫后遗症已成慢性病


2011年03月24日 21:05  新浪财经

　　　导读：近期发表的一系列数字显示，2月已经成为美国住宅市场近五十年来最糟糕的月份之一。道琼斯新闻专线专栏作家麦迪甘(Kathleen Madigan)在MarketWatch撰文指出，目前住宅市场严重供过于求的局面短期内几乎就是一个死结，这就意味着美国经济未来还将不断因为这一消极因素的影响而遭到打击。

　　以下即麦迪甘的评论文章全文：

　　住宅市场的观察家们原本以为，这一市场已然见底，不可能再变得更糟糕了，可就在此时，意外发生了。

　　事实是，2月最终成为了美国住宅市场有史以来最糟糕的月份之一。在这个月份当中，新屋开建数字，许可数字，以及二手房销售数字全线下滑。周三我们又受到了最新的一击——新屋销售数字当月下滑16.9%，简直是自由落体了。所有这些相关销售数据如此疲软，上一次还要追溯到1963年，可是今日的美国人口较之那时已经整整多出了1亿2200万。

　　住宅领域是政府刺激努力的重要受益者之一。然而即便如此，它现在还是颇让政策制定者们头疼。哪怕美国经济真的可以在没有住宅领域支持的情况之下走向复苏，但是毕竟，如果住宅市场局面向好，必然会让经济增长走上一个新的台阶，让劳动力市场得到改观，让人们的信心得以增强，这是任谁都不会否认的。

　　这还不仅仅是美国一家的烦恼。周三，英国政府发布计划，准备以帮助首次购房者的方法来帮助他们处境不佳的建筑行业。

　　在美国，供给大大超过需求，让问题变得愈加复杂化了。由于几年之前，即2000年代早期的住宅泡沫中，抵押放款方为太多不合格的购房者提供了贷款，建筑商们建筑了太多住宅。

　　已知的待售住宅库存2月底时达到了370万套，这还没有把数以百万计的准库存计算在内——出于种种原因，销售者和银行现在还不想将这部分登记在册。事实上，住宅市场的复苏之所以步履艰难，很大程度上正是因为这所谓阴影库存的存在，后者归根结底将缓缓释放到市场上。

　　政府现在的政策只是想方设法为供需方程式的需求端提供支持。相应的想法和做法包括，为住宅购买者提供税务优惠，降低抵押贷款利率，推出抵押贷款调整措施，来避免住宅拥有者倒债等等。

　　可是，所有这些措施及其影响，毕竟都只是暂时的。

　　于是乎，包括联储在内，政策制定者们不可避免地感到了挫折和沮丧——清理住宅市场混乱的工作，要取得一点成效竟然是如此的难。

　　问题说到底，还是在于现有的买家和卖家的数量。供给和需求之间的鸿沟就意味着住宅的价格必然还要再度开始下跌，而且现在事实上已经开始了。住宅价格的低迷对于家庭财富而言无异于釜底抽薪，过去五年间，美国人的财富已经因此缩水了大约6万亿美元。

　　2005年，在美国家庭财富当中，住宅价值整体而言要超过个股和共同基金等股票投资的价值。之后，在相继到来的住宅泡沫破灭，金融崩溃及衰退当中，两部分的财富都受到了严重的冲击。

　　现在，股票投资已经基本挽回了曾经遭受的全部损失，但是住宅价值却仍然只有2005年那时的一半左右。

　　这些损失哪怕是只存在于纸面之上，也必然会成为经济政策制定的新障碍。需求的阙如其实就是在高速我们，住宅价格——自然相应地还有家庭财富——完全有进一步下滑的空间。而一旦消费者觉得自己愈来愈贫困，我们自然也就很难指望他们大方开支。

　　那么，政策制定者们手中是否还有引而不发的王牌呢？看上去，这只能是个善良的期望，尤其是我们还应该考虑到，当前的政治气候是非常不利于增加政府开支的，还有联储已经吃进了约1万亿美元的抵押债务。

　　除非将数以百万计的待售住宅摧毁，我们短期内在供给面几乎注定是难有大的作为。现在只有指望需求，指望就业市场情况的改善，而这也不是一朝一夕之功。这就意味着，在住宅市场的方程式达到平衡之间，住宅市场还有的是机会来进一步伤害我们的机会。(子衿)

dividend_growth

97-06年多盖了1000万栋民宅；

美国平均每年增加100万－150万户；

07-11平均每年新建30万栋，所以这几年少盖了350万－500万栋，
加上每年的损坏，到2020年房市应该完全康复。

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