炒房族出奇招 以外币贷款曲线获二套房贷优惠

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炒房族出奇招 以外币贷款曲线获二套房贷优惠

作者： 来源：上海《青年报》 2009-12-24 15:08:26
　　临近年底，不少中资商业银行尤其收紧了二套房贷的审批标准，但精明的投资客竟然仍找到了钻漏洞的手法。记者昨日从沪上银行业内了解到，部分投资客在中资银行碰壁之后，转向外资银行以境外人士申请第二套房贷，而且变相获得首套房贷的优惠，享受3%左右的外币超低利率。

　　徐可奇

　　外币房贷利率超低

　　恒生银行上海分行的客户经理在接受记者咨询时表示，目前国内客户办理二套房贷的首付是4成，利率可以打七折。而境外人士在内地购房如果选择美元贷款，那么首付是2.1成，利率在3%左右；如果选择港元贷款，首付为2.1成到2.5成，利率在2.7%左右。

　　记者使用房贷计算器算了一下，同样是一笔30年期100万人民币或等值外币的房贷，按照上浮后的6.534%房贷利率计算，需总共支付利息约128万；按照打七折的4.158%房贷利率计算，需总共支付利息约75万；按照3%房贷利率计算，需总共支付利息约51万；按照2.7%房贷利率计算，需总共支付利息约46万。

　　“冒充境外人士以外资名义办房贷，享受到的利率可以说超低。”一家中资股份制银行联洋支行的客户经理朱先生对记者表示，由于外币房贷的利息比人民币房贷少一大截，据他从同业中了解，像联洋附近的高档楼盘有不少国内买家办的却是外币房贷。

　　借境外人士名义买房

　　银行业内人士朱先生对记者表示，境外人士在国内买房只限一套，而且要求在中国工作满一年，房产证上的名字是境外人士本人。投资客在购买第二套房产时，往往是借境外的亲友尤其是子女的名义在国内买房，这样等于变相在收紧的二套房贷上钻漏洞。

　　外币房贷对客户的另一个有利之处是在汇率上有优势。目前市场上整体保持美元对人民币不大可能升值的预期，如果人民币对美元升值，那么客户每月美元还款的实际负担人民币金额可能会减少。国内客户借境外人士名义办房贷，有机会从汇率和利率中双重获利。花旗银行方面表示该行转按揭贷款服务使客户可能享受更为优惠的外币贷款利率，可选择的货币有人民币、美金、港币、新加坡币、日元和欧元等。




境外人士房贷利率   http://www.cnstock.com/index/gdbb/200912/308419.htm

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原来境外人士在上海的房贷利息才只有2.7%

路的华仔 发表于 搜房网

怪不得上海的豪宅只升不降。
有朋友是境外人士（港澳台，外国绿卡，外国护照），一年前只凭一份工资单，在7家外资银行贷款，买了7套豪宅。三成首付，贷的全是港币，平均房贷利息才2.7%。
现在房价翻了60%，这个打工仔发死了。
这估计要比那些温州炒房客不知利害多少倍。

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巧对加息 外资银行推日元按揭房贷

2007年11月05日 07:27

加息所带来的房贷成本大涨让外资银行看到了其中的机会，德意志银行针对中国市场近期推出的“db德银得意置业”系列房贷产品中，首家推出了创新日元按揭产品，该房贷产品的利率为2.75%，是目前国内市场房贷利率最低的产品。

据财经时报11月3日报道，央行07年来的5次加息让以人民币为表现形式的房贷产品成本急速飙升，看到其中商机的外资银行推出了针对非境内居民的外币房贷，这让在中国的外籍人士可以享受到低利率和人民币升值的双重实惠。

加息所带来的房贷成本大涨让外资银行嗅到了其中的机会，刚刚在中国拿到法人银行资格的德意志银行迫不及待地加入了这一行列。

据悉，德意志银行针对中国市场推出的“db德银得意置业”系列房贷产品中，首家推出了创新日元按揭产品。

据了解，该房贷产品的利率为2.75%，是目前国内市场房贷利率最低的产品，这必将引爆中外资银行在房贷市场的新一轮竞争。

与中资银行耕耘在高利率人民币房贷不同的是，外资银行进入内地房贷业务的布局首先从高端客户开始——境外人士、港、澳、台永久居民等富裕阶层。

“虽然这一人群数量小，但他们是购买力非常强的富人。”长期从事信贷业务的民生银行一位项目经理评论。

瞄准高端

在外资银行眼中，中国的房贷业务是一个巨大无比的蛋糕。

根据国际清算银行(BIS)2006年12月的报告显示，中国的房屋贷款市场达2,70亿美元，规模位居亚洲之首。

为了抓住机会，各大外资银行并不甘心让中资银行独享房贷市场，近年也开始了对房贷业务的布局。

据了解，最早在中国开展外币房贷业务的是汇丰银行。

早在2006年3月，汇丰银行在国内推出外币固定利率房贷业务，成为在内地首家推出外币房贷的外资银行，当时推出的是针对港元和美元的业务，利率水平超过了5%。

从07出房贷业务的东亚银行、汇丰银行来看，他们目前锁定的是小部分高端客户和外籍人员，房贷资金以美元和港元为多。

但外资银行的房贷产品不对内地居民发售，“我们开发的产品主要是针对境外人士、港、澳、台永久居民和获得海外永久居留权的中国公民。”德意志银行北京分行的人士称。

显然，外资银行所圈定的是具有良好购买力和消费能力的外籍高端人群。

事实上，圈定房贷群体也决定了房价。由于针对的是境外人士，其购买的房产均是有外销资格的楼盘，在许多经济发达城市，这些楼盘的价格均在每平方米2万元人民币以上。

为了吸引外籍人士的注意，德意志银行也颇费心思。据悉，此款“db德银得意置业”日元按揭贷款产品，按揭贷款成数最高为8成，贷款期限最长可达30年。

此外，该产品目前不仅适用于准备购买一手房和二手房的人，也适用于已经购房且在其它银行办理按揭业务的客户。“即便是从其他银行转按揭，也能享受到日元房贷带来的实惠。”上述德意志人士强调。

双重效应

此前，外资银行在内地的外币理财业务以港元和美元为主，而处于利率水平较低的日元按揭房贷尚属空白。

对于房贷客户而言，日元房贷将可以带来超低利率和升值的双重实惠。

07来，央行已经以0.27个百分点的增长幅度连续五度加息，累进增加利率高达1.35%。目前五年以内贷款基准利率为7.65%，五年以上贷款基准利率为7.83%。

这对于购房者是一笔巨大的开支。

事实上，这种情况套在利率水平更高的人民币房贷业务上将更惊人。据计算，以贷款总额224万元(约30万美元)、利率为6.66%(固定利率下浮15%)，同样按照20年等额本息支付法计算，总共需要支付的本息总额为4,057,568元，按照目前美元兑人民币7.47的水平，需要支付的本息总额为543,181美元，需要支付的利息为243,181美元。

而以美元论，以贷款总额30万美元、6%的美元贷款利息计算，采用20年期等额本息还款法每月还款额就是2,149美元，20年还款总额就是515,830美元，购房者负担的利息竟达215,830美元，这比人民币房贷节省了近3万美元。

再看德意志银行的日元按揭产品，利率只有2.75%。假设美元和日元的汇率为1：115且在贷款期间内维持不变，同样采用20年期等额本息还款法，20年还款总额为44,891,370日元，约合390,360美元，而总利息支出约为90,360美元。

与选择美元贷款高息相比，购房者可以节约125,470美元的利息支出，节省比例高达58%。

长期的实惠还来自人民币升值的预期。

这种升值不仅体现在兑美元上，还体现在兑日元上。据统计，自从2005年汇改启动以来，到07月1日，人民币兑美元升值幅度已经超过8.2%，人民币兑日元的升值幅度则超过了17%，而且，人民币长期处于升值的预期正变得强烈。

如果按照这种趋势，对于房贷客户而言，日元房贷存在着比美元等其他外币房贷更大的升值机会。

据了解，购房者在还款过程中还可以申请将贷款币种转换为美元、欧元或港币，既能节省利息又可有效规避汇率和利率风险。“美元、港元甚至欧元，对人民币都存在一定的升值机会。”民生银行上述经理认为。

外资银行房贷业务优与劣

优势：在产品创新上，中资银行个人房贷产品相对单一，而外资银行在产品开发、创新上有新意；服务质量上，中资银行根据现有产品来生搬硬套市场需求，而全球资源配置优势使外资银行高端客户服务优势更突出。

劣势：外资银行网点少、起点高，在整个营销网络的建立以及上下游资源的整合上与中资银行相比都处于劣势；外资银行刚刚进入国内房贷市场，对本土市场不够了解，各种产品本土化仍需要一个过程。


(李纬东 编辑)

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