房贷风控升级 个人“负资产”进入监测范围

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房贷风控升级 个人“负资产”进入监测范围
来源：21世纪网-《21世纪经济报道》 2010年08月18日06:29

　　核心提示：除了房贷压力测试重度压力重新定义为房价下降50%，商业银行目前开始按照要求研究制定非首套个人住房贷款负资产统计监测制度。

　　房价下跌对银行体系风险管控的挑战有多大？银行也正在考虑最极端的情况——即房地产价格大幅波动造成个人出现“负资产”时，银行按揭贷款面临的“断供”风险。

　　近日，一位国有商业银行北京分行高层人士透露，该行正应监管层要求，研究非首套个人住房贷款负资产统计监测。他表示，虽然该行此前已有一套针对住房按揭贷款的动态监测体系，但单独就个贷客户“负资产”情况进行统计监测，还是首次。

　　监管部门正在高度关注房地产行业的信用风险状况。该人士透露，两个星期前北京银监局对辖区金融机构召开的一次工作会议上，提出各银行要探索建立个人住房贷款负资产统计监测制度。

　　“我们正在统计按揭贷款负资产情况，目前还没有。这是在提前布局房地产市场的潜在风险，做好应对极端情况的准备。”他说道。

　　“负资产”的临界点

　　所谓“负资产”，是个人住房价格下跌到比其未偿还的贷款额还低时的情况，即未偿还贷款额超过住房当前的市值。一旦出现“负资产”，银行则面临客户“断供”的违约风险。

　　举例而言，一位客户购置房产的价格从100万元下跌40%至60万元，而其还欠银行贷款65万元（假设其从银行贷款70%，已归还5万元贷款），那么他就有5万的负资产。

　　个贷“负资产”对于银行贷款损失会造成多大压力？

　　这种情况下，一旦屋主无法偿还贷款，银行将承担相应风险。因为银行收回房产拍卖可得60万，加上客户已经支付5万贷款，共计65万元，银行损失5万。

　　上述人士分析，客户如果违约“断供”还要考虑首付和已经支付的贷款，损失实际达到35万，因而断供可能性不大。

　　不过，极端情况下并非如此。假设房价下跌幅度超过50%至50万以下，客户首付款比例为20%且已经还款5万，银行则面临实质的“负资产”——客户实际负资产已达到25万，如果断供，损失也为25万，那么客户违约可能性非常大。

　　此时，银行拍卖房产加上此前收回的贷款，所得仅55万，低于80万房贷总额。

　　事实上，监管机构目前要求商业银行开展的房地产压力测试，已经重新定义了重度压力情境下的房价下跌幅度，从30%提高到50%。

　　一位股份制银行人士透露，从今年开始，监管机构要求银行每季度必须上报压力测试结果，而近期压力测试要求到房价下跌50%的情况，或者仅对房价波动开展压力测试。

　　同时，压力测试范围已经延伸到与房地产关联度较高的其他行业。该股份制银行人士说，按照要求，银行需密切跟踪一线城市和前期市场炒作过度地区市场波动状况，分地区、分贷款类别做压力测试；同时，还要对与房地产业关联度较高的钢铁、水泥、建材等行业的贷款敞口结合风险变化做压力测试。

　　源头控制开发商

　　“就北京市场的情况而言，房价出现50%下跌的可能性很小。”上述国有银行人士表示。

　　他认为，即使未来房地产市场出现较大价格波动，这些房地产个人按揭贷款对银行体系也不会造成太大的影响。

　　值得注意的是，目前监管部门要求监测的是非首套个人住房贷款情况，前述人士认为，“因为非首套房的投资属性更浓，容易出现客户违约风险。但是，我们的二套房存量贷款首付比例基本是3成或以上，较高的首付比例很大程度上降低了按揭贷款损失风险。”

　　不过，一位市场分析人士则有不同意见。他认为，商业银行此前的存量房贷没有“负资产”，并不代表房地产新政以来新增的房贷业务不会出现“负资产”。这是因为，房地产调控实施以来，主要城市楼市价格并未出现明显下降，有的甚至还在上升，而这些近期高价成交的按揭贷款，未来可能在房价进一步深度调控后，出现价格大幅下跌。

　　一般而言，在房价累计上涨50%以上购房的消费者比较容易出现负资产；房价越高，按揭购房者出现负资产的概率和程度越大。美国、香港地区以及中国内地上一轮房地产周期性变化均出现房价下降50%以上的现象。

　　从监管层日趋严格的风险防控要求反观，未来的房地产市场不确定性正在加大，商业银行防患十分必要。

　　上述国有银行人士表示，该行已经建立了针对住房按揭贷款动态统计监测的体系，监测指标包括开发商楼盘进度、资金链状况、楼盘价格变化、周边区域房地产价格变化、项目违约情况等等指标，同时密切关注经济周期、市场波动、房地产市场走势、行业运作特征可能给按揭贷款业务带来的风险。

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