坐以待毙还是迎难而上 美国华人房地产阴晴不定

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坐以待毙还是迎难而上 美国华人房地产阴晴不定    (ZT)
      

　在美国房地产市场的风雨飘摇中，理财相对保守的华人尽管不是受冲击最大的一族，但金融风暴带来的后遗症，却可能影响华人实现自有住房的“美国梦”。据美国《侨报》报道，风雨之后见彩虹，但在眼下，华人房地产市场依然是阴晴不定，不可盲目乐观。
　　房市震荡 贷款严华人叫苦

　　虽然许多分析家相信，全美房地产市场已经曙光在前，前期剧烈震荡的地区，房市开始回暖，交易趋于活跃，但专家认为，华人聚居的大都会因为房地产市场过去两年没有明显调整，今后一年仍然存在激烈波动的可能。

　　一般说来，过去两年的次贷危机和房地产市场低迷对亚裔和华人的打击似乎不那么严重，但最近人口普查局的调查却显示，亚裔住房拥有率下降的幅度在各个族裔中最大。三分之一的亚裔居住在房屋被没收拍卖(foreclosure)较多的加州，被视为亚裔自有住房率下滑的原因之一，而美国亚裔房地产协会指出，还有两个因素不容忽视：一个是房价下跌令2000年以来较多买房的亚裔资产缩水，造成住房环境的不稳定；另一个是房地产业界没有克服亚裔普遍面临的语言和文化障碍。

　　华人房地产市场当前面临的另外一大挑战是，多数华人对现有更严格的贷款程序并不熟悉，这可能妨碍他们获得贷款的能力。以往华人习惯使用不需要提供太多证明文件的贷款市场，即使他们确实有收入，也喜欢用不查收入的贷款方式。但金融危机后，银行和贷款公司的评估标准严格了，不查收入根本做不了贷款，快速贷款也很困难。由于华人聚居区多属高房价地区，华人喜欢买大房子，通常需要大宗按揭(jumbo loan)，而这样的贷款现在的条件更为严格，不易得到。这对华人房地产市场也有消极影响。

　　抢购没收房进场好机会？

　　家住大华府高尚区大瀑布的李先生最近与朋友四处看房，而且专看房价跌得很猛的赫顿区的房子，不是给自己住，而是为了投资。他说：“有些地方的房价已经跌回到10年前的水平，有的只相当于2006年最高峰时的三分之一，现在是房地产投资进场的好机会。”

　　他与朋友合伙，最终在赫顿买下一个遭银行没收拍卖的两居室公寓。附近有不少高科技公司，求租者不少。他们自己动手改造粉刷房子，然后以每个月1000 美元出租。他们每个月要付600多美元的贷款，200多美元的物业管理费，实际每月只有100多美元的收益。当李太太抱怨时，李先生说：“我们在乎的不是这100多美元，而是几年后的升值潜力。”

　　像李先生这样在美国有稳定工作，手中有些闲钱的华人最近纷纷跃跃欲试，趁房地产市道低迷但已经见底，房地产按揭贷款利率很低的时候进场。在大华府地区，遭银行没收的拍卖房最为抢手，每个法拍房基本上都有二、三十个出价，多的甚至有四十多个。据行家介绍，遭银行法拍的多数是西裔。因为他们是在1990 年代末大量涌入美国，他们买房时正值美国房地产市场最红火的21世纪前几年，在最高峰时买进。

　　华人房子遭法拍者不多

　　相比之下，华人房子遭法拍的不多，最近大华府地区举办亚裔房地产咨询会，专门为那些房子有可能被没收的亚裔提供对策咨询。记者在现场呆了两个小时，没有一个华人来临。这一方面与华人家庭基本上能做到量入为出，投资比较稳健有关；另一方面也与华人比较好面子，即便有付贷困难，也是想其它办法，而不愿意到公开的咨询会上曝光。

　　不过华人房子遭遇大贬值而导致现有房价低于其所欠贷款额的状况却不少。前几年市道好时，许多收入不错的华人家庭将房地产作为热门投资手段，一家买三、四套房子的有的是。而现在市道不好，有的房子跌到贷款额下，想做再贷款不容易；想通过政府的快速出售计划脱手，又因为收入高于政府规定的标准，无法参与。只好背负着较高的贷款利率和沉重的负担，当起了“房奴”。

　　记者碰见前来咨询的吕先生。他家在市场最高峰时买的房子，现在房价跌得快underwater了。他想做再贷款，但经历了次贷危机的银行如今在审批贷款时严格了许多，一般只提供80%的贷款。吕先生当时花45万美元买的房子，贷了36万，而现在房子只值40万美元，最多只能从银行贷32万。他要想再贷款，只能自己掏出4万美元填补这个差价，这对于他是一笔不小的负担。他不知道如何是好。这种情况在2005年到2007年买房的华人家庭最为常见。他们只好期待房地产市场尽快回暖，好让他们摆脱“房奴”的困境。

　　旧金山洛杉矶纽约大都市房价仍高

　　美国亚裔房地产协会创会主席兼CEO黄仲仁在接受侨报记者专访时指出，今后一段时期，旧金山、洛杉矶、纽约等大城市的房地产市场对于华人来说仍将是困难的，因为美国其它许多地方房价已经跌去不少，有的地方甚至跌了50%，出现大量没收房，这些地区房地产市场已经见底，人们又回来买房。但在华人聚居的上述高房价地区，房价并没有经历大跌，一些高房价地区，没收房现象才刚开始。

　　黄仲仁说，不经过价格调整，高房价地区未来一年房价仍难以稳定。如果你能够付得起帐，不需要卖掉房子，这些地区房价就不会大跌。这对于住在房子里的人来说是好事，但对于想卖房的人来说，则容易形成没有买家，有价无市的状况。这样一旦出现有人付不起房贷的困难，就会迫使他们降低房价出售，从而拖累大市出现像房地产低端市场那样的大幅度调整，这种风险是存在的。

　　当然，对于手头有闲钱的华人来说，当前抢购没收房是一个投资机会。在南加州地区已经出现这个势头，当地亚裔房地产协会组织前不久组织面向华人的专场看没收房活动，有920多人参加。不过黄仲仁提醒，除非你手头有很多现金，否则在目前贷款审批条件严格的状况下，不容易得到贷款。对于有意买房的华人来说，黄仲仁建议，不要指望当年那种贷款时不查收入，不用头付的做法能在几年内回来。因此华人要更注意自己的信用记录，以适应现在更加严格的贷款环境。业界要教育亚裔和华人努力适应主流社会新贷款流程和项目，学会利用。

　　另一方面，亚裔房地产界也要游说银行和贷款公司考虑亚裔和华人的不同文化传统和理财方式。亚裔有很多自谋职业者，自己开餐馆、杂货店的多，他们较多地采取合法的减税手段，但如果贷款公司以此作为贷款审批的衡量指标，就会得出收入不够的结论，不批准贷款给他们。黄仲仁表示，美国亚裔房地产协会将努力与房利美、房地美等按揭巨头和国会议员沟通，告诉他们，由于亚裔的文化传统和生活方式不同，他们难以适应现在的贷款流程，呼吁业界能够开发出一些面向小业主的项目和流程。

　　面对困境 不要坐以待毙

　　美国亚裔房地产协会华盛顿分会主席崔星姬在接受侨报记者专访时说，亚裔是一个非常自负，非常讲隐私的社区，不愿意公开与人分享其财务状况。许多人陷于困境，却不能得到信息，最后只好放弃。她说：“在这个困难期，你要走出来，了解相关项目信息，会见贷款公司，不能坐以待毙。”

　　崔星姬介绍，她有一些亚裔年长客户，遇到还贷困难，三、四个月没有还款，却不敢给贷款公司打电话，另外也有语言障碍。她说，躲藏而不讨论，这是一个大问题。其实贷款公司和咨询公司，有许多人会讲亚洲语言，沟通不会有问题。

　　有鉴于一些亚裔求助无门，美国亚裔房地产协会华盛顿分会今年夏天开始，陆续举行专题咨询会，把银行、贷款公司和贷款者召集到一起，让他们面对面，尽量寻找解决困难的办法。11月份还将在弗吉尼亚的赫顿市举办两场。乔治说：“这提供有困难的房贷者与银行和贷款公司面对面仔细探讨问题的机会和资源。”

　　刚开始举办咨询会时，亚裔并不积极。崔星姬说，她知道其实在大华府地区大概有上万个亚裔家庭收到银行的讨债信，但现实是，来到现场的人不多，这说明亚裔不是不知道，就是羞于启齿。吴锦章说，现在政府在想方设法帮助房主保住房子，因为房子被没收会引发很多后续的麻烦，因此银行不到迫不得已，其实还是愿意屋主继续留在房子里。因此政府现在有项目，帮助付款有困难的屋主减轻负担，有的甚至可以借到相当于房屋价值125%的钱。当然这是有条件的，只有那些收入没达标，并有几个月没付款的人才能申请。

　　崔星姬说，如果一个人失业了，家里也没有积蓄，这样的人无法进行再贷款，但他们可以申请破产，通过政府的项目寻求帮助，也可以通过快速售房解套。她表示，目前亚裔房地产协会主要是集中精力帮助人们保住房子，下一步会考虑帮助失业无收入者快速售房。

　　亚裔有难说出来 政府项目帮你忙

　　亚裔和华人社区由于财务计划相对保守，受房地产法拍潮的冲击较小，但经济衰退对以小业主居多的亚裔和华人有很大影响。专家呼吁，如果在房屋贷款上出现麻烦，亚裔和华人不要羞于启齿，要大胆跟贷款者商量，说不定有某个项目能帮你的忙。

　　全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯.云对侨报记者说，亚裔集中的地方，往往正是房地产市场波动较大的地方，比如加州、纽约，这对他们是一个风险。房利美分析师吴锦章表示，华人夫妇两人都工作的家庭居多数，即便一个失业，另外一人还有工作的话，还过得去。只要当时是量入为出的，现在问题应当不大。

　　吴锦章认为，华人在房屋被没收拍卖方面没那么糟糕，但亚裔有很多自由职业者和小业主，受经济衰退冲击较大。在经济好时，他们赚了不少钱，买了很大的房子，现在收入减少了，还贷就有困难。房地产被很多华人视作最好的投资手段，如果是在最高峰入场，又用的是三年、五年的可变利率的话，现在麻烦就比较大。

　　房地产过户专家乔治说，华人家庭因为财务上比较保守，被没收的房子相对少，但做再贷款的人很多。房地产市道低迷，使得贷款公司变得谨慎，削减贷款规模，提高贷款要求。这使人们做再贷款不容易，而且使房主更难以售房再买房，以减轻负担。

想发

Thanks

2001ht09

thanks

epsom

Thanks

cbweixin

thx

silverado

housing market will bottom out by end of 2010

guyuxiao

thank you

stringzero

well said