关注 ◇ 每月20起，加拿大房地产破产数量今年暴涨57%，超过全球金融危机水平

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根据加拿大联邦破产监督办公室的数据，房地产公司和楼盘项目的破产数量在过去一年中迅速攀升，目前有望超过2008年全球金融危机时的水平。



据加拿大环球邮报报道，住宅房地产开发商正面临越来越多的破产，因为他们正努力应对更高的借贷和建筑成本，行业专家警告说，随着利息支出持续上升，这一趋势可能会恶化。

根据联邦破产监督办公室的数据，破产数量在过去一年中迅速攀升，今年 1 月至 5 月，加拿大每月平均有 20 起房地产、租赁或租赁项目破产。公司要么寻求破产保护，要么提出债权人提案，以便根据《破产和无力偿债法》更轻松地管理债务。

按照这个速度，加拿大今年的房地产破产案数量将达到约 240 起，比 2023 年高出 57%，比 2009 年全球金融危机高出 13%，当时由于金融危机和全球经济衰退，大量企业陷入困境。

这还不包括因不付账单而被迫进入破产管理程序的开发商和项目数量。破产监督办公室的公开破产统计数据中不包括破产管理程序，然而，破产专家表示，他们看到越来越多的项目进入破产管理程序。

今年到目前为止，房地产行业占加拿大破产内幕网站记录的破产管理程序的 55%，该网站追踪该国最大的破产案。相比之下，去年的贷款违约率为 30%，2022 年的贷款违约率为 33%。

“这已经酝酿已久，”商业房地产公司 Altus Group 的开发咨询主管 Colin Doran 表示。

“毫无疑问，陷入困境的房地产项目越来越多，但很难说有多少项目在最终陷入破产境地之前可以得到解决。我们预计，还会有更多缺乏经验的开发商陷入困境，”他说。

位于多伦多市中心的豪华公寓大楼 The One 是贷款违约最引人关注的项目之一，开发商Sam Mizrahi贷款方欠款 16 亿元。其他数十家开发商也面临来自贷款方的类似压力，或已申请破产保护。

“在加拿大，这是很长一段时间以来，我们第一次看到系统出现一些压力，”Syl Apps 说道，他是 Hines Interests LP 加拿大业务的联席主管，Hines Interests LP 是一家总部位于休斯顿的房地产公司，在 30 个国家拥有并管理着约 850 处房产。

到目前为止，这种压力主要体现在规模相对较小的开发商或那些没有财力的开发商身上。

以 Maplequest Ventures 为例，这是一家小型开发商，计划在大多伦多地区宾顿市的两块土地上建造住房。

根据法庭文件，Maplequest 于 2017 年从 KingSett Mortgage Corp. 获得了 2400 万元的贷款，将其位于宾顿的一处地块开发成 147 套联排别墅、288 套中层公寓和 1,599 套高层公寓。

这笔贷款的利率很快就与一家大银行的优惠贷款利率挂钩，与央行的基准利率同步变动。到 2021 年，KingSett 贷款的利率为该银行的优惠贷款利率加 5.8%。

随着加拿大银行在 2022 年和 2023 年将利率从 0.25% 提高到 5%，贷款最终变得更加昂贵。在此期间，优惠贷款利率从 2.45% 跃升至 7.2%。

法庭文件显示，今年，Maplequest 拖欠了对 KingSett 的贷款，以及对 First Source Mortgage Corp. 的另一笔贷款。贷方对Maplequest开发商失去了信心，促使他们申请法院指定的接管人来监督该项目。

法庭文件没有解释 Maplequest 违约的原因。开发商的首席执行官及其律师没有回应置评请求。KingSett 没有立即回应置评请求。

住宅开发中目前存在的一些问题可以追溯到 2017 年，当时多伦多的房价迅速上涨，新公寓的需求激增。

据行业研究公司 Urbanation Inc. 称，那一年，多伦多地区有近 31,000 套新公寓楼花销售。这是创纪录的水平，导致对建筑工人和建筑材料的需求激增，从而开始推高价格。

根据加拿大统计局的住宅建筑价格指数，多伦多地区的建筑成本从 2017 年到 2018 年上涨了 10%，全国主要城市的建筑成本上涨了 8%。

开发商迅速扩张，包括经验不足的建筑商，因为能够随着大量个人投资者涌入市场，开发商可以迅速将楼花项目卖光。

此时，投资者能够轻松地从公寓价格升值中获利，他们中的大多数人可以通过出租单位来支付抵押贷款成本。

但火热市场的销售速度掩盖了开发商开始面临的问题。

到 2021 年，低利率助长了疫情期间的房地产繁荣，多伦多地区的楼花房屋销售飙升至接近 30,550 套的历史高位。根据加拿大统计局的数据，到那时，与 2017 年相比，各大城市的建筑成本高出 34%。

随后，疫情减缓了动工开发速度。由于建筑工人必须在现场保持社交距离，施工受到阻碍。开发商推迟了开工时间，甚至还推迟了项目启动。
这一切都增加了成本，随着建筑材料供应短缺，开发商不得不将抵押贷款延长更长时间。

接着到2022年，当加拿大央行开始提高利率时，开发商不得不为贷款支付更多费用。现在抵押贷款更加昂贵，一些公寓楼花买家无法获得完成购买所需的贷款，这加剧了房产行业的低迷。

根据加拿大统计局的数据，如今，加拿大各大城市的住宅建设成本比 2017 年高出 81%，多伦多地区的住宅建设成本则增长了一倍多，达到 107%。

借贷成本的上升让越来越多的开发商陷入困境，而贷方也不再有耐心。
“许多贷方尽其所能做到了这一点。他们签订了延期还款协议，接受了部分逾期付款，并与借款人进行了合作，”重组和破产公司 TDB Restructuring Ltd. 的董事总经理 Jeffrey Berger 说道，该公司正在处理 10 到 15 个房地产破产楼盘项目。

“两三年过去了，很明显这是新常态，事情正在发生变化，这些贷款必须以某种方式处理，”他说。

这就是 King David Inc. 位于万锦市的豪华公寓开发地块上的两块土地所发生的事情。

根据法庭文件，该项目的一部分正在建设中。King David 计划继续开发另外两块地，并于 2021 年 12 月从 First Source Financial Management Inc. 借入 5400 万元，这笔贷款的利率为 8.85% 或Prime利率+6.4%两者中的较高利率。

当时，银行的Prime利率为 2.45%。但到 2023 年 4 月贷款到期时，Prime已经上涨至 6.7%。

据 King David 称，未能在截止日期前偿还 First Source的贷款。

贷方对King David宽容了一些，并同意了延期协议，这给了开发商更多时间偿还贷款。法庭文件称，新的截止日期是 2023 年 7 月 8 日。

当King David开发商未能在新的截止日期前偿还贷款时，First Source 提供了第二份延期协议，将贷款偿还期限延长至 2023 年 10 月 8 日。然后，当 First Source 得知该期限前也无法还款时，它提供了第三份延期协议，截止日期为 2023 年 12 月 8 日，要求借款人在 11 月每月支付利息。

法庭文件显示，King David未能支付利息，First Source 决定采取行动。

12 月初要求安大略省高等法院任命一名接管人接管未开发的土地。

King David 的律师表示，该公司并未破产或被接管，只有这块特定的土地（称为第 2 和第 3 阶段土地）被接管。当被问及导致 King David 拖欠付款的原因时，开发商的律师、Ross Nasseri LLP 的合伙人 Avi Bourassa 拒绝置评。

First Source 没有回应置评请求。

加拿大央行今年夏天开始下调基准利率，但借贷成本仍然很高，而且预建公寓楼花的需求很少。

开发商过去能够将更高的成本转嫁给买家，但房价上涨太多，买家不会购买新公寓楼花。

对于那些已经购买投资物业的人来说，现在的购买价格已经到了这样一个地步，绝大多数新公寓业主都在亏钱，因为他们收取的租金不足以支付抵押贷款和其他费用。

例如，根据 Altus 的数据，在多伦多地区，一套公寓楼花的要价从 2017 年到今年几乎翻了一番，达到每平方英尺 1,345 元左右。这意味着一套 550 平方英尺的公寓的价格为 740,000 元。

“犯错的空间更小了，过去，开发商可以擅长销售并顺利完工，现在他们必须在所有方面都表现出色，包括规划和实施，”Altus 的Doran先生说。

他说：“如果开发商已经因规划延迟、施工延迟、成本上涨等原因而陷入利润率下降的困境，那么利率上升对他们的预期和项目盈利能力将造成双重打击。”