中产返贫，从抄底炒房开始？

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中产返贫，从抄底炒房开始？

Original 刘三金 凤凰WEEKLY 2024-03-25 20:03 北京

文/刘三金

编辑/米利暗

已经太久没有见到这种场面了。

上个月底，香港全面取消房产限购。消息一出，楼市热度立即飙升，各路买家，尤其是内地的买家大规模入场。

在香港工作的打工人，终于不用再因身份问题支付高额房产税。

有钱人则去投资抄底，盼望未来身价暴涨。

这样的楼市火爆场景早已不是第一次发生。

在大半个世纪里，香港房价的涨跌几乎决定了几代人的命运。

运气好的人借它财富自由，运气差的人因它背负巨债。

而暴富和破产，往往只在一线之间。

内地买家豪掷10亿

这一次香港取消限购后，最先感受到变化的是中介。

政策公布短短两天，单日平均成交量达到了限购前的近三倍。有的小区成交量更是创7年来同期新高。

〓 撤辣，即撤掉一系列楼市印花税。图片来源：大公文匯

由于咨询人数太多，有中介的手机还出现了卡顿现象，公司网站也一度宕机。

在售楼处，场面更加火热。

大批买家早早过来排队，开售前半小时售楼处已被围得水泄不通。

〓 图片来源：中国基金报

正式开售后，不到四小时楼盘就全面售罄，连媒体都不禁感叹，这样的抢购速度实属罕见。

而在汹涌的买房大军里，内地买家是不可忽视的核心力量。

早在取消限购前，内地便已有相关传闻。有听到风声的投资公司在年前就开始带着客户组团赴港考察。

等到政策一落地，内地人的豪气更是彻底显露无疑。

某新楼盘一天卖出14套，其中的10套都是同一个内地客户所购；

有一组内地买家斥资近1亿元“扫荡”楼市；

就连香港中介的深圳办公室，咨询量都暴涨。

美联物业（深圳）咨询香港买房的客户上升50倍，同时带看量也显著上升超20倍。

〓 图片来源：香港01

市场火爆之下，有的卖家坐地加价，也有人干脆暂停出售。

近年香港楼市低迷，这种盛况实属难得。

实际上，港府为了刺激楼市，早在去年10月就已开始减税，今年2月最终全面取消限购。

具体来看这次政策，香港所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

对于香港本地居民而言，利好主要在于转售：买入房子两年内再出售的话，不用再额外交税。

而更大的利好，则是对香港地区之外的买家。

以内地买家为例，取消限购前需要额外多交楼价15%的税，而现在的税一共只要100港币至楼价的4.25%不等。

如果一个内地买家购买1000万港币的楼房，原本要额外多缴150万的税，现在只需交30多万。

〓 图片来源：Yahoo新闻

由于香港没有公摊面积，租售比又比内地高，这样的价格无论是港漂自住，还是投资出租，都极具吸引力。

想当年，香港出台限购是为了抑制飙升的房价。

2008全球金融海啸后，大量热钱流入香港，房价水涨船高。于是港府从2010年11月起推出一连串限购措施，希望通过提高买房成本，来打击炒楼行为。

然而，无论怎样限购，都遏制不住房价的上涨。2008-2020年十二年间，香港楼价指数上升2.16倍。

直到近两年房价下跌、成交量缩减，历经十余年的限购，终于走进了历史舞台。

楼市浮沉下的疯狂与破灭

事实上，楼市的火爆在香港历史上并不少见。过去几十年，香港楼市几经变迁，普通人的命运也随时代浪潮而改变。

1954年，香港首次推出了“分期付款”和“卖楼花”的销售模式。其中，“卖楼花”是指开发商收取业主的订金后，再动工建楼。这和内地的预售制有异曲同工之处。

当时，市民用少量的首付便可以买一套房子，低门槛的“上车”方式吸引了无数人入局。到了八九十年代，银行可提供的贷款甚至高达九成。

与市民买房热情相呼应的，是加速狂飙的房价。

从1986年到1997年，香港房价十一连涨。九龙一间40平米不到的小户型在1986年的价格为8968港币/平米，到了1997年已经变成56544港币/平米。也就是说，一个不到40万的房子，十一年后便可以涨到二百多万。

这期间的差价都能付三套房子的首付，于是嗅到商机的投资客便开始炒房，试图以此短期获利、一朝暴富。

彼时的香港人坚信房子“有升无跌”的神话，在普遍的狂热情绪下，全民炒房成风。

当时，开发商卖新楼盘采取先到先得的原则，即：谁先到现场排队，谁就能获得优先选购权。

每次有大型楼盘开售，现场都是排起长龙、人山人海。为了能够占据好位置，市民不惜通宵排队。

如果遇到低于市场价的楼盘，不仅有市民排队抢购，还会吸引黑社会成员前来霸占头位。有时人群爆发冲突，一度需要警察维持秩序。

后来开发商取消了排队，改用抽签的方式。然而，这不仅没能冷却大家的炒房热情，反而还衍生出炒号的生意——炒家用高价向抽到前列位置的人买签号。

有的新盘，签号能被炒到上百万，足以买一个小户型。

还有人根本不想买房，但会为了抽签交几万港币的登记费。若抽到好签，就用高价卖出；若签位不好，便向开发商要回登记费。

此举和买彩票无异，但与买彩票不同的是，它不需要付出金钱成本，可谓零本万利。

然而，就当所有人沉迷于狂热的楼市时，一场危机却悄然而至。

1997年下半年，金融风暴席卷亚洲，香港遭受重创，房地产泡沫开始破裂。上文提到的九龙小户型，1998年跌倒了1994年以前的水平。房价下跌已然成为常态。

几年后的2003年，香港又经历非典肆虐，房价距高位时更是下跌70%，近十万业主资不抵债。高价买入的房子沦为烫手的“负资产”，这对业主来说无异于晴天霹雳，不少悲剧就此上演。

〓 图片来源：东网

有普通上班族的房子从入手时的742万跌至250万，因无力偿还贷款房子被银行收走后，他还欠银行200多万港币。

在那个年代，这样的例子比比皆是。负债、自杀成为媒体报道中的常见词汇。

更让人痛心的是，很多时候这不仅仅是个人悲剧，更是许多家庭的悲剧。

一位姓张的服装商人在楼市大好时买了多套房产，金融风暴后房价大跌，生意也开始走下坡路，不仅花光了以前的积蓄，还欠下百万债务。走投无路后，他携妻女烧炭自杀。

半个世纪的光景，楼市起起伏伏。多少人赶上时代的东风又遭遇了时代的灰尘，普通人在历史洪流面前的无力，实在令人唏嘘。

等到香港经济好转，房价再次开始攀升已是2010年后，也就是前面提到的限购出台时的年份。

此后十几年，香港楼市仿佛经历了一次轮回，又有无数人为房子欣喜、沮丧、懊恼。

底层出身的技工Anders在2002年用12万的首付买了人生中第一套房子，而后经过多轮转卖，十年后身家接近700万。

2018年，一位网友发帖说前几年买房的朋友已经赚了二三百万，自己听说房价会跌，一直没有买。如今辛辛苦苦存钱，存到一百万都难。

〓 图片来源：香港01

2022年，又有不少业主忍痛降价卖房。

房价的波动，就这样决定着无数普通人一生的资产和命运。

房产应该回归原始价值

就算这两年房价下跌，在寸土寸金的香港，买房也并非易事。

根据瑞士银行2023年的报告，香港上班族要是在市区买一个60平米的房子，需要不吃不喝20-25年，远超东京的12-17年。

纪录片《有楼万事足》记录了港人买房众生相。

 一个40岁的大哥从大学起就定下了十年攒钱买房计划，为了省钱，他每天只花50港币，上班走路通勤、自己带饭，外出聚会更是极少参加。

4G普及的年代，他还在用2G手机。应攒尽攒的生活方式让他每个月能省下70%的工资，八年存款300万。

28岁的白领Roy想要给妈妈买一套房，毅然辞掉体面的文职，转而进工地干体力活。原因是文员工资不高，每月只有一万多，而当工人工资能多一倍，勤奋一点月薪三四万不成问题。

在工地Roy吃了不少苦。七八月顶着烈日工作，晒得后背发红脱皮、头晕想吐。但条件再恶劣，也必须坚持下去，用他的话说“难道指望上天掉一套房子给你吗？”

然而，就算普通人再怎么努力，工资增长的速度也赶不上房价上涨的速度。

有租客坦言，“租了30年也没法存到买房的钱，等于养了房东30年。”

也有年纪大的长辈感叹，自己当年买房时总价只需五十几万，首付一成，贷款也还得起。而现在年轻人买房不知道要攒多久。

虽然政府提供租金低廉的公屋，但申请条件严格，等候时间有六年之久，很多人因此望而却步。

房价高之外，面积小是香港住房的另一大特色。

根据2021年的调查数据，香港人均居住面积仅为16平方米，而这已经是比2016年多6%的结果。被称为“千呎豪宅”的房子，面积也不过92平米。

可能没有人比香港人更懂收纳的艺术，狭小的空间内，每一寸都应用到了极致。

这一排白色的家具乍一看像是柜子，

但实际上它是一张折叠床。

12平米的“纳米房”麻雀虽小，但独立的厨房和洗手间一应俱全，该有的家电也都有。

有的房东将50平米的房子隔成三四间，除了自住一间外其他都租出去，租金抵消房贷后还能额外赚一些钱。

还有媒体调侃面积小的房子为“龙床房”：皇帝也只是睡一张龙床而已。

不过，香港的居住条件虽然被人诟病，但它毕竟是国际金融中心，独特的经济优势和开放的政策不断吸引着一批又一批的人踏足这片土地。

这一波取消限购之后楼市立即回暖，足以说明香港的吸引力。

但话说回来，对于中国人而言，拥有一所房子一直是人生心愿，它是遮风挡雨的安身之所，更是承载幸福的港湾。

而金融属性太强的房子，却让普通人生活在震荡与不安之中。

历史告诉我们，楼市总有高高低低，但是一步踩中或踩错，却往往影响了普通人的命运。

吃到红利当然最好，但一朝跌落，普通人试错的代价往往就是一辈子。

参考资料：

1.每日经济新闻.香港楼市全面“撤辣”，售楼处挤满人！有内地客一次买了10套，中介网页一度宕机……

2.南方都市报.“撤辣”下的香港楼市，有中介一手成交量暴增一倍

3.澎湃新闻.香港楼市“撤辣”首个周末：新盘数小时内售罄，“热闹场面近年罕见”

4.香港01.政府撤辣｜有內地客一次過在港狂掃10伙新盤，深圳客諮詢量升50倍

5.当代中国.「瞓街」輪候買樓花 香港房屋問題至今未解

6.文匯報.新聞背後：樓市瘋癲時 新盤籌價百萬

7.香港01.香港樓價15年內狂升4倍　幾時開始人工加幅追唔上樓價升幅？原文網址: 香港樓價15年內狂升4倍　幾時開始人工加幅追唔上樓價升幅？

8.《有楼万事足》

9.《光輝歲月・香港百年II》