房地产投资绝不是穷人暴富的游戏 (有关住房和投资的几篇转载)

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房地产投资绝不是穷人暴富的游戏
2007-01-17 18:40:13

　　2007年冬日一个阳光明媚的下午， 恆生地产Broker杨洪开着车与一个从美国过来的客户徜徉在多伦多DownTown 的Yonge街上。在经过一个着名的酒店门口时，这个既是客户又是朋友的纽约上班族突然调侃式地指着那家正在经过的酒店对杨洪说︰你知道吗？我的目标就是在有生之年买下这个酒店！

　　在别人听来，这似乎又是个天方夜谭，狂妄之语。但杨洪知道，如果操作得当，这个在纽约从事IT工作的年轻人是完全可能提前实现他的梦想的。因为他并不是在说笑， 他正一步一步地借助神奇而充满魅力的地产投资的杠桿迈向自己的目标。近几年在多伦多Downtown投资下去的十几套物业， 正在帮助这个年青人迅速地积累着财富！

　　地产投资的魅力在哪里？ 为什么地产投资能够帮助一些幸运的人积累财富？仅仅是因为这些人幸运吗？

　　那为什么又有许许多多的人投资地产一次又一次的失败，直至得出结论， 此物不可为！仅仅是他们时运不佳吗？

　　翻开报纸，打开电视，或者上上网，各种投资“机会”琳瑯满目，似乎各个都是千载难逢。其实何尝不是仁者见仁，智者见智。那么如何区分良萎，寻找适合自己的投资？

　　杨洪认为︰给自己定好位是第一步。定位不对，地产投资就无从下手。即使下手，结果可能就是血本无归！

　　本篇的目的就是希望读者了解地产投资的第一个秘密︰地产投资层次的理性定位是决定你地产投资成功的第一步。

　　从事经济学或管理学研究的人可能读过美国心理学家马斯洛（Abraham Maslow）在1943年撰写的《人类动机的理论》一书。书中首次提出了轰动世界的“需求层次理论”，将人类需求由简单到復杂、从低级到高级划分为五个层次。学习过计算机网络通讯的人也一定知道网络通讯七个层次的OSI模型。

　　房地产投资也有层次。杨洪将其分为七个层次，自下而上依次为︰

　　最高层次︰ 地产投资基金

　　第六层次︰ 地产项目开发

　　第五层次︰ 整幢公寓大楼、写字楼或商场

　　第四层次︰ 商业用房或土地

　　第三层次︰ 住宅房投资

　　第二层次︰ 半以租养房

　　最低层次︰ 购买自住房

　　按照杨洪的理论，投资房地产，首先要理解︰不同的层次，对资金调用、专业知识、精力投入、投资周期、乃至风险承受能力等的要求都不同。当然，回报率也不一样。与此同时，还要了解自己，做到自知之明。其实能做到这一点，并不容易。如果没有给自己定好位，比如你现在无论从资金还是能力都位于低层次，却好高骛远，想投资高层次，那无异于痴人说梦。同样，你处于高层次，由于定位不準，去从事低层次投资，那就是浪费资源，回报率也不会高。

　　原则就是︰定位很重要。定位不準，投资绝不会成功！

　　很多的人并不了解房地产投资的真正魅力在哪里。人们通常看到的是一两年内的价格变动，如果你是投机者，你会十分在意几个月之内或一两年的风吹草动。而真正的地产投资者看中的是长线回报，看中的是地产投资的Leverage(OPM: Other People’s Money)， 看中的是地产投资所带来的在税收，及在个人信用积累和资本积累方面的综合收益。

　　人们通常想到买房子要付Mortgage， 要付利息。并没有想到Mortgage是世界上所有贷款种类中，成本最低的借贷。如果以后某一天需要钱的时候，房子就是你最便宜和最方便的“债主”。

　　人们还通常把地产投资与股票投资做比较。也许喜欢做这一比较的人并不知道地产投资比股票投资最大的优势就是︰地产投资可以最低成本+最低风险地利用别人的钱为你“生钱“（OPM）。举例说明︰你用000.00投资股票， 如果收益率为10%，那么你赚了00.00；但是如果你用000.00投资地产， 如果收益率同样为10%，那么你能赚将近000.00。为什么？因为你能利用世界上信贷成本最低的Mortgage贷到0000.00，达到0000.00的投资规模！这个时候有人会说，我一样也可以借钱炒股票，没错！可是别忘了，为炒股票借来的钱，借贷成本会高于Mortgage，同时股票价格的并非实体的本质属性（对未来价值的预期）决定了投资股票的高风险性。

　　现在让我们来研究一下如何正确地评价一个地产投资是否是一个好的投资。所谓投资成功，即投资获得了好的回报。那么房地产投资的真正收益应该在什么地方呢？什么才叫好的收益呢？

　　杨洪说，房地产投资的收益，其实包括两个方面，其一为“增值收益”（Incremental Return），其二为“运作收益”（Operational Return）。一定要注意，我们投资房地产的目的，是为了获得“增值收益”。而“运作收益”只是手段，用来抵抗风险的手段！能否明白这一点十分重要。

　　从本质上讲，房地产具有保值升值的本质属性。一是因为供求关系的影响，二是因为它的成本总是处于上升之中。

　　房地产成本主要由三部分组成︰土地（包括各种杂费）、原材料和劳动力。土地资源是有限的，越用越少，所以越来越贵；仔细研究加拿大和美国近代史及现代史︰从1950年以来，90%的时期是处于长时间的Inflation，由于通货膨胀，原材料越来越贵；而劳动力成本也只会越来越高。房地产的价格只会是水涨船高，这种恆久的“增值收益”趋势，是任何其它投资方式都无法比拟的。

　　或许你会问，那为什么房地产也有下跌的时候？

　　杨洪的答案是︰那是因为人们的贪欲。太多贪婪的人充斥在市场中，自身利益的最大化驱使着地产开发商、投机者、房屋拥有者只要有机会，就会利用房地产的升值本质及供求关系，以至在某一段时间佔有主动，抬高屋价，造成泡沫。有泡沫，就需要调整。所以说，房地产价格的本质是上升，但有调整的可能。从长远看，房地产投资的“增值收益”肯定能够实现；但在某一段短时期内，可能会遭遇因调整而带来的损失。因此，房地产投资是长线投资，不宜投机。

　　如果在一段短时期内不能实现“增值收益”，那我们就可以把房屋租出去，获得合理的“运作收益”。因此，“运作收益”是手段。一年前杨洪的 “20套Condo的梦想” 一文其实表诉的就是如何计算这“运作收益”的。

　　杨洪强调，成功的房地产投资，必须是“增值收益”和“运作收益”的有机结合，不可偏废。他有一个多伦多的客户，想去温哥华买幢房子投资。温哥华的房价现在已经是多伦多的1.5倍，“增值收益”可能会高，但风险更高；但房租只是多伦多的0.8倍，“运作收益”不理想；如果踫到调整期，风险就很大。而另一个客户，在Kitchener花20万买了一幢房产，楼上加地下室共6间房，全部租给学生，租金收益虽高，但Kitchener地区房产增值空间有限。杨洪说，这两个例子都算不上成功的投资。第一个只考虑了“增值收益”，却忽略了“运作收益”，风险大；第二个更是本末倒置，只注重短期本应作为降低风险手段的“运作收益”，却忽略了房产投资的根本目的︰获取“增值收益”。地产投资的真正收益机会渺茫。

　　为自己準确定了位，也明白了房地产投资的真正收益在什么地方，你就可以量入为出，合理安排，来进行房地产投资了。

　　第一个层次，购买自住房。严格地说，购买自住房，无论是多么贵的房产，都不属于投资，充其量也只能算是“享受型”或“奢侈型”投资。因为你只是拿来自己住的。所谓投资，必须完成一个低买高卖的Cycle，拿到净增值。你25万买一个房子自住，3年后变成30万，你卖了，获利5万，但如果你还需要再买个房子自住，如果你再买一个更大的，比如是45万，3年前可能只有35万。一买一卖，你还亏了5万。

　　什么情况下自住房才叫投资呢？比如说多伦多一些老人，30年前7万元买一个房子，现在值60万了（不了解多伦多历史的人，请不要说这是笑话，这是真实发生的历史数据），卖了，然后买一个20万的Condo养老，这才叫赚了。只有以大换小，自住房才能叫投资；反之，则不能算投资，至少不算成功的投资。

　　第二个层次，半以租养房。所谓半以租养房，是指你购买房屋后，一部分用于自住，一部分用来出租，以租金来支付部分房贷及水电开支。这一层次已经可以算是完全意义上的房地产投资，因为你已经开始利用别人的钱增加了你的资产规模。这种投资方式，是大多数新移民偏爱的选择。

　　第三个层次，住宅房投资。你已有自己的住宅，不管是买的还是租的。而其他房子全部用来作投资用途，房主本人并不住在里面。住宅房投资分三种类型︰House、Condo和Cottage。

　　目前，大部分本地华人移民的房地产投资位于这前3个层次。

　　第四个层次，商业用房或土地。包括土地、商铺、厂房、办公楼单元、写字楼单元等。

　　杨洪强调，从这个层次往上，对资金、专业知识、风险承受能力的要求就很高了，必须专职来做，或者请专业人士来操作。

　　第五个层次，整幢公寓大楼、写字楼或商场投资，要求就更高，没有相应的实力，轻易不要考虑。

　　第六个层次，地产项目开发。本地的Tridel，Daniels， Fernbrook等着名的地产开发商，做的就是这种从买地，建房，到卖房的一条龙投资。

　　第七个层次，地产投资基金。象李嘉诚、霍英东、Donald Trump等地产大亨，他们做的已不是简单的建房卖房，而是地产投资基金（Real Estate Investment Fund）的运作。

　　总之，不同层次的投资，资金投入不同，风险不同，当然回报率也不同。自下而上，投资所需要的资金规模越来越大，对专业知识、经验及市场了解程度、资金运作水平等的要求也越高。当然，回报率也越来越高，但风险也越来越大。

　　最后，杨洪忠告投资者︰首先，房地产投资绝不是穷人暴富的游戏，想空手套白狼，一两年暴富，这种想法不现实而且很危险。但房地产投资也不只是富人的游戏，有个3-5万，也可以来投资，但一定要定好位，选好层次，找準位置，量力而行。房地产投资虽有很多其他投资方式不可比拟的优势，但也有不利因素，它周期长，变现难，不象股票，想拋就拋了，想卖房子，需要一个过程，也有一定的支出，转手就套现有一定难度。另外，在分析房地产投资回报时，一定要先把自己分析清楚，了解自己的实力、专业能力、风险承受能力。同时还要考虑清楚自己未来的生活品质会不会因投资而受到严重影响。如果自己都不了解自己，那就暂时不要冒然进入。

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投资房地产也得考虑本益比？ (ZT)

2002-07-26 19:44:26

传统的精明投资人总是建议我们，在供应不足或需求正在增长的地域购买房产可以有效地防止房产贬值。

但是，主持「安德森预测」报告研究工作的经济学家爱德华-李默(Edward Leamer)却认为，上述观点并不完全正确。这份报告是由加州大学洛杉矶分校商学院每季度例行公布的一份展望型经济报告。

在最近一期的研究报告中李默认为，利用供需关系来考量一个地区的房产价格说明人们对房价和该房屋可能产生的租金之间「的联系还缺乏深刻理解」。

李默与那些关注各类供需指标的人不同，后者关心的是诸如一个地区目标人口或家庭收入增长量等需求指标，或一个地区抑制房产增长的因素或可用地皮量等供应指标，而李默认为，关键是要确定房产是否估价过高，首先应该确定房产的本益比并与历史水平进行比较。

对股票而言，本益比 -- 即股票的价格除以每股盈馀 -- 可以帮助投资者衡量他们为购买公司的盈馀能力而付出的代价，本益比越高说明这支股票拥有更大的盈馀增长潜力。李默指出，在确定一栋房产的本益比时，应该把房产的价格除以这栋房屋可能产生的年租金的估算值。举一个例子，如果扣除维护和管理费用之后，一处价值50万美元的房产每年可以获得2万5000美元的租金，那么该房产的本益比就是20。

李默认为，「如果房产的本益比处于历史水平的较高范围，你可以确定的是租金增长的可能性也会比较高，而且极有可能会维持下去。否则的话，你就应该租赁房屋居住，而不是购买这一地区的房产。」

这位经济学家表示，就像1998年到2000年初人们蜂拥进入股市一样，现在人们纷纷认为其他人会在将来的某个时候以更高的价格购买自己的房产，因此他们甘冒以过高价格购买房屋的风险。李默指出，「如果你为某处的房产支付了过高的价格，其潜在的假设就是房屋的租金也将出现增长，但是如果租金没有出现增长，那么房屋价格就可能面临下调，这与我们以往调整股票价格的情况是非常相似的。」

举一个例子，根据李默的估算，目前旧金山湾区的住房租金下降或处于相对稳定的水平，而房屋的价格有所增长，该地区房地产市场的本益比较1989年的前一个高峰期高出了近7%。与此同时，在南加州地区，房屋的租金和房价都出现了增长，但是该地区的房产本益比较1989年的高峰值低17%。

李默认为透过租金是一个估算房价的好方法，因为在那些房价正在上涨的市场，人们通常不是基于房地产的固有价值来购买房屋，他们购房是因为他们认为其他的人会在今年一年的时间内支付更多的钱来买自己的房子。

透过为每一栋房屋建立一个固有价值的衡量标准 -- 即房屋可能产生的盈利 -- 租金可以简单地帮助人们确定他们的预期是否现实，透过这一方法你可以看到房屋价格和价值之间的联系，以及它们之间的比率与该地区历史数字的对比关系。

Economy.com Inc.的首席经济学家马克-桑迪(Mark Zandi)指出，「李默的正确之处在于不利的供需关系并不一定意味著房价会下降，但是，尽管有证据表明旧金山湾区的房价出现了泡沫成份，但是这并不能说明泡沫就会破裂，房价可能会慢慢降下来,而不是突然地大幅下跌。」桑迪认为，其他容易受到冲击的房产市场还包括波士顿、丹佛、芝加哥、圣地牙哥、西雅图、华府和奥勒冈州的波特兰等地区。

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股票与房地产投资回报比较

作者 Eason

2005-11-10 08:02



房地产与股票向来是华人投资者的两个主要致富途径，上周传出房贷利息可能被取消扣税优惠的消息，想必让许多投资朋友们大吃一惊。

我在这里先要说明，这只是一个税务改革顾问团所提出的近乎学术性质的建议，离成为事实还有很长一段路，而且这个更改即便成真，对出租房屋投资并无影响，因为出租房屋的利息支出已被房租收入抵消。

不过，在房市泡沫满天飞的时候出现这样的耸动消息，不免让人重新想起投资股市好还是房地产好这个永恒的争论。

见仁见智 难有定论

投资股市好还是房地产好难有定论，因为这个问题的答案似乎见仁见智。一方面，我们都听过许多房地产投资人认为房地产较安全，「价值不可能跌到零」，「看得到、摸得到」，「即便烧了房子土地还在」。另一方面，股市投资者很多是冲着它不必烦恼修理东西，无需找房客，更不会碰到难缠的恶房客、上法庭。

主观的喜欢就是喜欢，厌恶就是厌恶，没有其他道理可讲。当然，过去经验也造成主观意识。如果在某种投资上赚了钱，自然对该种投资信心百倍。

笔者对房地产投资也难免有些主观的看法。例如我认为，当有能力的时候，每个人都应该买一栋自住的房子，不管这项投资赚钱不赚钱、赚多少钱。拥有自住的房屋免去了寄人籬下的感觉，这除了是个投资问题，更是个生活品质问题。

客观比较 可见高下

但是，股市和房地产的比较有一个客观层面。投资回报较高的，客观而言就是较好的投资。这不是见仁见智的，而是可以计算的，虽然计算过程中需要做一些假设还有争论空间。如果按照多数人以赚钱为主的投资目标，其他都是次要，那么在股票与房地产之间作一个投资回报分析就绝对重要了。即便我们要在最后评选时掺入主观喜好，甚至以主观好恶为依归，也至少都应该对客观的优劣有一个了解，才算是完成了投资人应该做的功课。

股票和地产两种投资各自都有它的复杂性；要客观的计算哪个是较好的投资，最好的方法就是看看在投资期限之后，哪个投资将给我更多的资产。即使每个人的投资期限不一样，每个机会的投资条件也不一样，结果不能一概而论，但计算的方法是一样的。我这里要用最近研究过的一个地产项目做例子，来介绍比较两者的方法。

这个房产位于华人聚居的旧金山地区，属于都会区，市价大约是90万元。我们先来计算购买房屋的四大开支，即贷款、地税、维修、以及保险。

为了方便计算，让我们假设全部的90万都是用贷款来购买。乍听之下这个假设似乎有些怪怪的，通常买房子不是都要放一些头期款吗？在投资回报的计算中没有差别，因为自备款的机会成本与贷款的成本互相抵消。90万元贷款分30年偿还，按照6%的利率来计算每个月还款5400元，每年等于6万4800元。

一个值得熟记在心里的有用公式是，倘若30年期6%利率，则每十万元的月供款为600元。

拥有房地产需要交纳地产税。假设地产税为1.25%，则每年的地产税为1万1250 元。

房屋维修费用的高低似乎没有标准，但是我们知道各种东西都有一定寿命，即便新房子没有什么维修，油漆是每两三年都要做的，地毯大概10年就差不多了，15年后屋顶可能要换，20年后厨房浴室也可以更新，30年后甚至地基都需要花钱。这些工作每一笔都可能接近万元甚至更高。分摊到30年，我们应该可以保守的假设每年平均至少要花五千元。

拥有房地产的第四笔开支是保险。保险费大约每年一千元。

出租房子也会有收入。房子出租的收入是很明显的；即便自住，屋主形同出租给自己，仍然可以算是有租金收入。这栋房屋的租金大约可达3000元，一年合36000元。

综合各项收支，这项投资每年需要4万6000元的投入。三十年后，房贷还清了，屋主拥有全部的产权。届时房子会有什么价值呢？房屋的增值是影响比较结果的一个最大假设，但是仍然是有例可循的。附近的房子在过去20年内每10年都增加了大约一倍的价值，如果我们引用同样的增值速度，则可以算出30年后房价应该在720万元左右。这是投资这个房地产项目30年可以得到的税前资产。

倘若这30年每年4万6000元的投入被放在股市中，会有什么差异？股市的回报是较容易计算的，因为它有更长期的数据，无地区差异，而且已经被专家反复做过统计。如果按道琼工业指数每年10%的增长率来计算，30年下来的结果将是827万元的税前资产。

结果虽异 各取所需

因此我们可以客观的说，在这个比较案例中，按照既有的条件以及我们的假设，房地产的回报没有超过投资股市。如果某些条件有些改变，或是在另一个不同的案例，结果则有可能不同。

经过这样的计算，地产投资人可能还是宁愿投资房地产，以换取可以「看得到、摸得到」投资的安心。但至少投资人可以知道，自己为这个主观付出了什么代价。(三省）（进场教战）

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房地产投资
文章来源: 谈股论金 于 2004-09-13 08:34:25

房地产投资与买房 --谈股论金--

一栋房子，一辆车，一个幸福的家庭，组成了大多数人的美国梦。苦读多年，一旦从学校毕业，找到一份较稳定的工作，只要积攒上一两年，就可以买房了。一栋20万的房子，首付5％，一万元，拿到6％、30年的贷款，月付$1140, 再加上三百元左右的保险和财产税，大概每个月1500元。对于双职工家庭来说，不是大问题。扣除生活费，甚至可以追加付掉一些本金，提前付掉全部贷款。

很多人认为，买房是投资，是房地产投资。我们在国内看到了太多的人靠房地产短时间内暴富。现在有机会、有能力自己投资房地产了，如何能错过呢？很多人认为，房地产市场稳定，不像股市瞬息万变，房地产稳定增值。最起码房子在那里，可以看得见、摸的到。很多人流传着靠房地产致富的故事，有些发生在周围的朋友身上，有些是远房亲戚，有些是陌生人。房地产成了众所周知的金矿，暴利，低风险。而且越买大房子，住的越舒服，赚的钱越多。

真的有这样的好事吗？

房地产商是如何做房地产的
在中国，甚至包括在美国，大家都或多或少有个认识，只有做房地产才能暴富。周围的很多事例都说明了这一点。李嘉成，起步于做塑料花，成长壮大于房地产。类似的例子数不胜数。

为什么房地产能带来暴利？很多人认为是特权。有些人可以低价获得土地，盖好房子，再以高价卖出。在市场发展的初期，尤其是在中国，确实存在以权非法低价获得土地的情况。但这种情况会随着市场的进步和不断正规化、法制化而逐渐消失。在美国，市场已经相当成熟，房地产仍然是很有吸引力的行业，权钱转化不是其获利的根本。有些人认为是对未来市场的远见。人类以其智慧、大量的研究可以在一定程度上对未来、尤其是中短期的未来预测。但这些预测是基于概率的，是期待获得高于平均的效果，不会对最终结果产生本质性的影响。房地产暴利的诀窍是什么呢？

我的一位很好的朋友，现任职于北京一家房地产公司的副总经理。有一次，我们讨论到房地产的运营和操作，他说他现在深深体会到，房地产的运营之道在资金运作！这就是房地产的诀窍，用英文说，就是“LEVERAGE”。简单地说，就是：“借鸡生蛋，以钱生钱”！

如何？我们下面以一个简单的例子说明。
设想，一个房地产公司，有资金1亿元。现投资于一个1亿元的房地产项目。项目预期建设期5年，预计总售价1亿5。回报5千万，回报率50％，年平均回报率10％。这是大多数人的想法。可10％的回报可能很难说是暴利。让我们看看专业房地产人士会如何操作吧。投资2千万启动项目，完成立项、审批、设计和初期的基础工作，然后以预售或贷款等方式融资8千万，年利息6％。5年后，项目建成，以1亿5千万售出，还本金8千万，5年利息共30％，计2千4百万。加上自投资金2千万，总成本1亿2千4百万。获利2千6百万，比较2千万的成本，回报率130％，年均回报率26％。以1亿元的总资金投资于5个这样的项目，总获利1亿3千万！
获利 总回报率 年平均回报率
方案一 0.5亿 50% 10%
方案二 1.3亿 130% 26%

1亿3千万比5千万，26％比10％，这就叫暴利！这就是资金运作！这就是LEVERAGE的魅力！当然实际操作要复杂得多。本例只是用来说明大的道理和方向。

向专业人士学习
我相信，很多人看了专业房地产投资者的投资策略以后，会发现自己的做法似乎不同，甚至刚好相反。
我周围的很多朋友在省吃俭用，把省下来的钱都用来支付本金，一心想着早日付清贷款。债务于大多数人，尤其是大多数中国人，如芒刺在身。只要债务一日不除，心里就一日不踏实。很多人买房，尽可能地多付首付款。我曾见到几个朋友首期支付50％的房款。很多人每月追加支付房地产贷款本金，以为越减少贷款，就越合算。
我认为，这些行为是基于对债务的不理解，是对债务的盲目地回避。我们常常批评美国人总是负债。有些债务是不好的，是要尽快解决。但有些债务是好的，是良性债务。良性债务是我们的朋友，是有益的，可以帮助我们提高收入和生活质量。有些积极的资产管理者甚至在良性债务减少到一定程度时，再去贷款，使良性债务维持到一定的程度。

什么是良性债务呢？简单来说，就是债务成本低于个人机会成本的债务。个人机会成本就是一个人所有可能的投资机会里风险调节后回报率最高的投资回报。比如，一个餐馆老板自信他在自己餐馆里投入的每一分钱可以产生10％的回报，那么这10％就是他的个人机会成本。对他而言，利率低于10％的债务就是良性债务，应当维持在相当程度并将贷款投入他的餐馆；利率高于10％的债务就是恶性债务，比如信用卡上的欠款（18％的利息）。这种恶性债务就应当尽快还掉。个人机会成本是变动的。以上述餐馆为例，开始的投入可能会产生10％的回报，但随着生意的扩大，可能生意的发展已经超出了该餐馆老板的管理能力，进一步的投入就不见得仍能带来10％的回报。另外，在我对个人机会成本的定义里，特别强调了风险调节后回报率。风险必须考虑在内，我从不鼓励不考虑风险的投资，事实上，不考虑风险的投资不是投资，是投机，是赌博。如果该餐馆老板将大部分资产都投入到他的餐馆，过分集中的资产机构会给个人带来过大的风险。比如一旦餐饮业发生行业性滑坡，该老板的个人资产会随之缩水。即使是餐饮业这样较稳定的行业也存在大波动的可能，中国SARS期间的餐饮业集体大萧条就是个例子。


买房到底是什么

1． 非专业房地产人士买房不是好的投资。我们可以以数字来说明。统计显示，从1983到2003的二十年间，房地产年平均增值7.5％。有房的朋友可以算一下，房子的年平均维修、维护费用为总房价的1％，房屋保险每年约0.8％，财产税因地而异，我所在的州为0.54％。扣除上述支出后，还剩5.16%。如果是贷款买房，以当前的贷款利息算，即使是15年贷款也要5％。这就只剩下0.16%了！就算是富裕人士，一笔付掉100％的房款，每年获益不过5.16%。美国联邦政府债券的年平均利息约5.4%。不要说暴利，买房还不如买国债！

2． 摆正心态：买房是消费！每个人都有住房的需求。住房的需求必须得到解决。投资是可投可不投。但住房是必住的，要么租公寓，要么买房。买房是解决住房需求的手段之一，是消费！既然是消费，就要落入中国人的消费原则，“能省则省”。房子够住就好。大房子当然舒服，但需要付出代价。“房子越大，赚钱越多”的想法是没有根据的，也是不复合自然规律的。

3． 相对租房，买房更省钱。相对同等居住条件来说，买房要便宜；如果花同等数量的钱，则买房可以住上更大的房子。为什么？很简单，因为买房要自己照顾房子，要付出劳动。买房者是在以自己劳动来省钱。买房牺牲了灵活性。买房就决定了买房者要在一个地方稳定下来，至少是在一定时间内。而租房者则可以说走就走，不用担心卖房，来去自由。世上没有免费的午餐。

4． 确定自己的机会成本，不要盲目减少债务。对大多数人来说，买房贷款是能获得的最低息的贷款。尤其在美国，房屋贷款的利息是免税的。对于5％的贷款利息，28％的个人联邦税率，房屋贷款的税后利息才3＋％！只要有机会获得高于4％的回报，不要把钱浪费在偿付房屋贷款本金上！除非极其富裕，不在乎铺张浪费。但大多数中国人还是在把一分钱掰成两半花的。

总之，正确认识买房，正确认识房地产，正确认识投资，正确认识债务，做一个明智的个人资产管理者。

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住房＆投资：再说几句

来源: tiderider 于 06-12-28 15:22:41

我住在florida,对这里的房地产投资知道一些。
１。买房用于自住，只要喜欢就行。但如果考虑经济实惠，大房子是非常浪费的。
２。如果考虑投资，租房很费心费事，收益少只有坐等其涨，也许１０年２０年。加上downpay，return非常低，远不如股票和mutual fund.但有别的好处。有equity,利息地税可以免税。总的来说比股票风险小一些 。现在是bad timing.
３。如果一定要投资房子看升值，买地比买房子的return高。因为房子涨是因为地涨。地价可以一年翻倍，房子有３０％－５０％就是最好的年代。
４。最好的投资是把股票市场赚来的钱买土地或房子做为固定资产搁那里。当然买哪里的地也很重要。有些土地２０年３０年也开发不到。最好是买已经开发社区的lot,但要维护费用低。或者跟着publix走。


如果买房是为了自住，只要能够支付，朝喜欢的房子买。有人喜欢大房子喜欢party又买的起，就买大房子。在前几年房子升值的时候，住大房子连带升值，当然乐不可支。现在房子升值的前提没有了，房子纯粹是居住的功能。如果把房子当作投资，对一般人来说，flip是最好的方法，但现在房市这么坏，买了就上套，显然不合适。以租养房，看重的还是升值，而不是出租的cash flow。前几年我们这儿租房一个月也就挣２００，一年２０００，为这点钱，还要找房客维护房屋，不值得。现在房子贵租金低，连２００赚头也没有。如果是自住，中国人都喜欢大房子，开party热闹。我以前也后悔没有买大房子。现在做了几年realtor，把住房当成商品，不想大房子了。住大房子如果不升值，是很大的浪费。为了那些多出的空间，每年多付很多钱。地税，保险，利息和HOA。唯一的好处是地税和利息免税，可以拿回来一些钱。如果不是这个原因，甚至想卖掉房子。在florida又不能随便换小房子，原因是换房地税就涨上去了。大部分人喜欢住在自己的房子，我现在是在中国买房准备退休，美国的房子以后还是要卖，因为养房太贵了。暂时不会，因为可以免税，比租合算。如果想用以投资，不如买股票和mutual fund，return应该都超过房子。如果房子１年的维护费用是１万，即使１０年涨了１０万，还是没赚。除非是出租别人帮你付。仍然是一个slow and hard way.

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地产投资分析的衡量指标 　  
来源: moray 于 08-08-07 01:52:21


地产投资有四个基本动因：抵消物价上涨而达到资本保值；获取净租金收入；为高收入家庭减税和延税；长期资本增值。S&P数据表明, 从97年3月到07年2月,房屋投资平均增长10.97%, 波动风险2.07%; 股市价格年增长仅有7.63%和波动风险15. 28%. 有哪些主要的衡量指标来发现利润丰厚的交易呢？

实例分析 ：一个３房一浴的独立房屋，靠近州际高速公路和就业中心,出价４０万。调研结果显示市值估价５２.5万，?每月租金收入＄２５００元；投资者放２０％首期款，贷款３２万３０年期固定利率６％.

锁定净值１２万； 一旦市值继续下滑２０％(机率很低)到４２万，你还不至于亏损本金。自１９１３年以来，房地产每年平均增值６％，远高于物价增长 ３. 4%。

毛租金乘数 (GRM):用买价40万除以年租金3万得到13; 乘数越低购买者越有利。

净营运收入 (NOI):用年租金扣除7%房屋空置率和维护费,地税保险总约 $7500后, 得到$22500。

资本收益率 (CAP RATE) : 用NOI除以买价=5. 6%; 参照当前十年公债利息4. 1%, 投资者有1. 5%的溢价来补偿额外的风险. CAP RATE 越高越好。

净现金流量 第一年$753；大部分投资者希翼每年有净现金收益。但你在高增长的地区投资时，前面几年内可能没有净收益。

减税优惠 ：IRS允许投资者用27. 5年来折旧所投资建筑物(土地除外). 即使有净现金流量, 会计上的亏损还是被许可. 如果投资者的纳税率为33%, 第一年可减税$1278.

出售净值 ：理智的投资者会耐心等待下一个地产增长周期才出售房屋以求最大利润。如果房价每年增长6%，十年后出售套利(偿还贷款和扣除7%销售成本) 获利60. 6万; 如房价增长3.5%,将获利42. 1万.

投资回报率 :以钱生钱,投资者用$95104(首期款和交易费用)来交换每年净现金流量和出售利润。以述两种情形下的回报率分别为21. 9%和17. 8%.

QQQ?

到了该买房子的时候吗？ 　  
来源: rondo 于 08-09-10 07:17:15

      
到了该买房子的时候吗？

最近和朋友交谈，谈到随着房价的下跌，是不是到了买房最佳时机。对于这个问题，首先应该根据买房目的不同来加于区别。

自住。

美国梦的一部份就是拥有自己的住房。而这个住房并不是指非要拥有dream house那一类的大别墅。能够拥有一座小平房，拥有一个apartment,同样是美国梦的一部份。俗话说的好，茅屋里飞出的笑声也是甜蜜的。这茅屋，就是自己拥有自己的住房，哪怕是在简陋的住房里，我们有了属于自己的家，可以做属于自己的梦。所以，任时买房，实际上都没太大区别，market是没法timing的。而问题关键在于，第一，是不是有稳定的收入来源，第二，您选择怎么样的房子去实现您的美国梦。

有些高收入的工作，比如高级主管，华尔街新贵，其实工作并不如蓝领工那么稳定。这里稳定两字的概念也包括了如果失去了工作再重新找到同类收入的可能性。笔者认识一位CTO，家里的后园有10英亩之大，他告诉笔者，一夜浇草水费就要$20元以上。许多年前，他所在的公司被收购，他本人也被解雇。后来的生活水平就出现了180度大转弯，他本人也再也找不到原来这样的工作。而在华尔街，当经济不景气时，许多高收入的人员首当其冲，本来被认为是铁饭碗的公司，成了paper饭碗,早年的朗迅，今天的花旗，Fannie Mae，Lehman都是最好的例子。所以说，在购房时不应该把现在的收入作为购房大小的唯一标准。还要根据自己的整体财力来衡量才能立于不败之地。如果说前几年劝人投资房地产也要谨慎是天大的笑话的话，最近房价的下跌，已经很说明了问题。资产的投资原则是分散，而不是看哪个行当回报多。回报代表着过去，并不代表将来。所以，根据经济实力来购买自己居住的房，无需等待。而更重要的是能否有偿还房贷能力，以及是否满足您最基本的需求。

今天的美国房价是不是跌到了底？只有上帝知道。其它人只能是赌博。是的，专家们可以用租房和买房每个月的付出比例来衡量房价的底谷，也可以用房屋的成交量，新房开工数，房贷申请人数等等来测算。但人算不如天算。日本人够聪明的，也没能算出当日本年房价下跌幅度可达70%之多。美国如何？没人知道。买房给自己住，不必计算何时入场，只需买到自己需要的好房，比如说在购房时很合理的价位，好学区，便利交通等等。



投资

投资房地产则和自住购房完全不同。因为在这里，买房是为了投资，目的不同。温州购房团的模式在美国是行不通的。虽然几年前贷款审批松了下来，但毕竟也是要审核的。不可能象温州购房团跑到一个城市就找当地银行贷款来扩大房屋的拥有数，同时也把房价往上推。更何况当时中国税务制度落后，温州购房团赚到的几乎都是纯收入，不像美国，除了自己住的第一套房，其余的都要交很重的所得税。也就是说，您亏了，把您已经交过税的钱给亏进去，如果赚了，得，大量交税。如果涨了又不卖，这不又跌回来了。所以，投资房地产也是有很多风险。这就是为什么几年前连纽约房地产大亨也有濒临破产的，也有因为逃税而坐牢。当然，这不是说投资房地产就没赚头。纽约有位华人，就是不断的投资旅馆业，现在做的很出色，如果几十年前在纽约一个角落买下一栋黄石住宅，即便是不景气的今天资本还是翻了倍。您知道吗，在纽约皇后区的townhouse,40年代5千元就能买到一套新房？所以从长期投资的眼光来开，只要善于经营，而不是如何投机，这个行业是能有丰厚回报的。

那么在现在这种经济大环境下，投资出租房屋是不是时候，这也是看您的风险承担能力和您的眼光了。比如说低价拍卖到一套绝好出租的楼房，也许您就可以准备退休了。这下辈子，这栋楼就可以养活您了。随着越来越多房屋被银行收回(最新的数据是，已经有200多万户不能交房贷，而且失业率越来越高)，中低价出租行业也许能有不错的表现。当然，如何对付无赖房客和如何管理房屋需要一定的经验。

总之，和投资其它任何项目一样，房地产的投资有利润也有风险。当我们把鸡蛋分别放在不同的篮子里时，当一个篮子不幸落地时，也许另外一个篮子的的鸡蛋已经养成了会下蛋的母鸡了。

rondo的阿Q理论：

如果用50万买了3000尺的房子：

a.房子跌到了25万时，别急，您住的是同样的房子，使用价值没变。 当房子跌到了15万时，应该渐渐的高兴起来，当房子跌到了5万时，乐吧，住7500尺大房子的机会来了。

b.房子升到100万时，乐吧。赚了。房子升到200万时，哭吧，地产税交不起，儿孙房子买不起。什么？卖了不就赚了？卖了住哪去？

Timber

很好，很全面！

yanjun

地产投资绝对有的做， 象前文所说的，先要清楚你所在的level。

逍遥自在

1# QQQ?

商场回报率最不错，1993/1994年，LONG-TERM BOND RATE 与 COMMERCIAL MORTGAGE RATES 大幅上扬，商场的 CAP RATE  也大幅上扬，价格就是往下冲， 租客也非常悲观，总之当时是哀鸿遍野，惨不忍睹。而银行最少要35%-40%的 DOWN PAYMENT才能成交。

但当时买入的商场(十五六年后)，目前的年回报率是当时 EQUITY/DOWN PAYMENT 的 60%-70%，(银行贷款早就清了，经不起租金的上扬)，而商场的价格是当时的 EQUITY/DOWN PAYMENT 的十多倍，这只是商场本身的价格，不包括每年的 POSITIVE CASH-FLOW。所以BUY&HOLD，好像没有比商场更划算，但要好好把握买入时机，地点，管理，与自身的实力。一家之言罢了。

Bigmouth

1# QQQ?

银河金星

rightonmoney