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楼主: Cobra

[讨论] 明白了,我被疫情误导了

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发表于 2020-8-18 02:04 PM | 显示全部楼层


Cobra 发表于 2020-8-18 02:00 PM
假设疫情10月就结束了(我知道不可能,我说假设),那还会有经济危机吗?这个经济危机就是因为疫情触发的 ...

假设疫情10月结束,很快就会看到通胀,央行重新回到加息轨道
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发表于 2020-8-18 03:35 PM | 显示全部楼层
我想说一下,导致房价下跌的唯一因素是:恐慌+政策

1.  今年四五月份房价下调,主要因为疫情从来没经历过,所有人都恐慌,那个时候好像走在街上,空气里的病毒就能把人送进ICU似的,现在过了几个月,发现就死了那么几个,所以即使二次疫情爆发,也不会导致房价下跌。
2.  前所未有的针对房价的新政策出台,目前来看都是放松政策,而不是收紧政策。是否在某一天突然出一个政策,如420,作为普通人的我们即使是4月19日也无法得知。

失业,死亡,救济金等等,这些都是老生常谈的,除非量大到让人产生恐慌情绪。比如说你们所住的街道,因疫情死了好几个,你们所住的街道,因疫情90%失业。
论坛的同学们,你们有谁能有名有姓的说出你认识的感染covid-19的人?又有谁能说出认识的谁因为covid-19死掉?
根本没有。。。。(或者少之又少)

所以现在不存在房价下跌的外界大因素。

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发表于 2020-8-18 03:35 PM | 显示全部楼层
其实看看中国就知道疫情和经济的走势了。中国已经控制住了疫情,但不能说疫情结束了,大家依旧不去餐馆吃饭,不旅游,不看电影,不消费,我家附近的店面一半都没开,肉和蔬菜比去年涨一倍,而裁员减薪非常普遍。我公务员的朋友和同学都只发工资,奖金没了,说是暂时不发,以后看情况。虽然是一线城市,楼市非常惨淡。所以多伦多楼市上涨应该是暂时的,一是疫情没有一两年不会过去,二是疫情不仅对经济影响很大,也改变了人们的生活方式,这个影响更是长期的。

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发表于 2020-8-18 06:02 PM | 显示全部楼层
加拿大人口增长比澳大利亚快多了,
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 楼主| 发表于 2020-8-18 06:04 PM | 显示全部楼层
胡同0110 发表于 2020-8-18 06:02 PM
加拿大人口增长比澳大利亚快多了,

那是每年30万的移民。问题是今年移民很多进不来了。加拿大的经济非常依赖移民。
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发表于 2020-8-18 06:33 PM | 显示全部楼层
kennylili 发表于 2020-8-18 03:35 PM
我想说一下,导致房价下跌的唯一因素是:恐慌+政策

1.  今年四五月份房价下调,主要因为疫情从来没经历过 ...

明白人, 周六 DT 溜一圈, 餐馆patio 全是人。



到现在, 我两个打球朋友告诉我, 两个他们认识的得了。
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 楼主| 发表于 2020-8-18 07:13 PM | 显示全部楼层
foolmelon 发表于 2020-8-18 02:04 PM
假设疫情10月结束,很快就会看到通胀,央行重新回到加息轨道

嗯,这个有可能,如果10月结束的话。
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 楼主| 发表于 2020-8-18 07:19 PM | 显示全部楼层
人在大湖 发表于 2020-8-18 03:35 PM
其实看看中国就知道疫情和经济的走势了。中国已经控制住了疫情,但不能说疫情结束了,大家依旧不去餐馆吃饭 ...

加拿大主要是疫情期间,由于政府的大量补贴,所以没有影响大家的收入,因此一切影响都还看不出来。最幸运的情况是等补贴结束,疫情也结束了,大家又回到从前,这样就对房价没有任何影响(除非政府打压)。现在当然看起来疫情不会这么快结束,因此等这些补贴完了,最后是什么情况,还要再看。我只是说,我想明白了,为什么疫情期间房价狂涨了,跟我以前预测的区别是,我以前认为疫情期间房价只会小涨,而且还是玩弄均价的概念的小涨,没有预计到7月这种放量大涨。8月so far看数据,目前还是比较火热。

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发表于 2020-8-18 10:00 PM | 显示全部楼层
房价涨是因为demand大于supply,freehold的new listing不够。
销售量增加,是因为换房多了。
最重要的是要看有多少增量进入房市(同比每年的增量),不过,这个数据我们没有,有的人也不会告诉你,有一定概率,这个数字还是跌的,因为condo不好。
不敢说加拿大现在的房市和经济景气程度有多说关系,历史数据,参考一下可以看看 https://www.ceicdata.com/zh-hans ... a/unemployment-rate  目前11%的失业率,历史上不算最高,但也名列前茅了,等CERB暂停,估计失业率还能再降一点,或许最终会在8%-9%左右维持比较长的一段时间,直到疫情影响彻底结束。那么,什么时候能结束?FED,BOC还有一众专家都给出过答案。疫情对加拿大的房市有什么影响?无论是CMHC还是各大银行,其实都给出过答案,我相信都是比较专业的,而且是在整体经济不景气并且在一定程度上会损害自身(银行)的情况下还是做出了这样的预测(说明实际预测情况比公布的要糟糕)
对于近期房市的火爆,大家都在找答案。看来看去,关键两点吧:1supply;2低利率。如果有第二波疫情,supply是上去还是下来,很难讲。低利率刺激房贷,并不是无限的,在一定程度上也取决于银行profit和risk的平衡所采取的政策,同时也和人们的预期以及大环境(经济,失业)相关。不管疫情有没有第二波,对于那些不了解宏观经济的大部分人而言,一定会低估这次疫情带来的影响,因为一个乐观的预期投资,但当越来越多的人们开始意识到大环境并没有如所预料的那样,那时候又会怎样?这是一场大衰退,fed的撒钱本身就说明了问题之严重。记得楼主说过房市需要多重trigger,我觉得trigger已经到位了,现在只是什么时候看到结果了。

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 楼主| 发表于 2020-8-19 08:24 AM | 显示全部楼层
lazybear 发表于 2020-8-18 10:00 PM
房价涨是因为demand大于supply,freehold的new listing不够。
销售量增加,是因为换房多了。
最重要的是要 ...

是,很多人目前并没有准备好经济会很糟糕的情况。

但是,有没有可能我们过度预期了疫情对经济的影响了呢?不要误会我的意思,我也是认为经济会很糟糕的,大家目前过于乐观了。我只是说,我们要做好我们预期错误的准备。
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发表于 2020-8-19 09:13 AM | 显示全部楼层
Cobra 发表于 2020-8-19 08:24 AM
是,很多人目前并没有准备好经济会很糟糕的情况。

但是,有没有可能我们过度预期了疫情对经济的影响了 ...

预期是个概率问题,总会存在没有看到或者低估的因素。
疫情影响方面,源于个人行为模式改变而产生的总需求改变是非常确定的事。减少出行就能影响航空旅游,减少聚集就能影响娱乐餐饮,WFH的转变小到办公用品消耗,服装消耗,大到商业租赁的不景气。或许对每一个个体来讲,感觉自己受影响不大,自己的生活可以很好的调节。但如果把每一个个体的哪怕是很微小的需求变化累积起来,对整个社会的影响却是巨大的。这背后意味着失业,意味着供应链的破坏,意味着产业结构调整。
对看客而言,经济或许只是数字。市场的不平静大概只有失业的人才会切实感受到。

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 楼主| 发表于 2020-8-19 09:21 AM | 显示全部楼层
lazybear 发表于 2020-8-19 09:13 AM
预期是个概率问题,总会存在没有看到或者低估的因素。
疫情影响方面,源于个人行为模式改变而产生的总需 ...

老大厉害!
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发表于 2020-8-19 09:36 AM | 显示全部楼层
lazybear 发表于 2020-8-19 09:13 AM
预期是个概率问题,总会存在没有看到或者低估的因素。
疫情影响方面,源于个人行为模式改变而产生的总需 ...

高见。目前只有到十月底到明年才能看出疫情对经济真正的影响。现在的经济就如同一个吃着兴奋剂,大补药的病人,看着和正常人无异,甚至满脸通红,比正常人还健康。可是这种药是不能长久的,而且是有害的。
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发表于 2020-8-19 11:33 AM | 显示全部楼层
lazybear 发表于 2020-8-19 09:13 AM
预期是个概率问题,总会存在没有看到或者低估的因素。
疫情影响方面,源于个人行为模式改变而产生的总需 ...

不错, 从宏观角度看
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发表于 2020-8-19 12:50 PM | 显示全部楼层
lazybear 发表于 2020-8-19 09:13 AM
预期是个概率问题,总会存在没有看到或者低估的因素。
疫情影响方面,源于个人行为模式改变而产生的总需 ...

疫情会导致经济下行进而对房事产生影响是不争的事实。

假如换个角度看,有没有可能不去旅行了不聚会聚餐了不能去公司上班了,就意味着可能有更多的钱更多的精力和更高的需求放在房子上?

这次疫情冲击之大,不仅改变生活习惯,还可能改变很多人的人生观和价值观。房子的意义不仅包含其本身应有的居住含义,还会承载更重的安全属性。这种情况下,没房的只要有可能就会想方设法进来,有房的只要有一线生机也会自己拼死保住,更何况还有援手的支持。

这里不是说房市一定会涨,只是认为仅仅根据经济情况或债务情况来推断或10月或明年房市就大跌似乎简单了一点,而且实际意义不大。
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发表于 2020-8-19 02:07 PM | 显示全部楼层
deep 发表于 2020-8-19 12:50 PM
疫情会导致经济下行进而对房事产生影响是不争的事实。

假如换个角度看,有没有可能不去旅行了不聚会聚 ...

money talks。观念的改变需要钱的支撑。没钱的不会一夜变得有钱了去买房,银行贷款的门槛也设在那里了。小换大提升生活品质的换房倒是有可能。condo换house可能性也大。 目前看到的就是结构性的变化。
我并不认为cerb断供是跌的一个trigger。demand和supply的逆转随时可能到来。
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发表于 2020-8-19 05:42 PM | 显示全部楼层
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