香港楼市崩盘？

源济

香港楼市崩盘？ 

2016-02-01 雷雅亮 界面

香港楼市将跌30%？香港四大家族说这都不是事？！

十多年来房价翻了四五倍的香港楼市，似乎要绷不住了。

香港中原地产数据显示，2016年1月份香港地产成交数量跌到25年内最低值——包括公寓、商铺和车位的地产成交数量仅有3500起。而在一个月前，香港楼市也在2015年第四季度创下了七年来的最高季度跌幅——7.5%。

但这还不是香港楼市的冬天。交银国际分析师刘雅瀚与谢骐聪在报告中称，2015年只是香港房价下跌的开始，2016年前三个月香港房价还将再下探15%。预计2016年房地产租金将同比下跌10%。地产咨询公司莱坊国际的报告则显示，即使是价格相对坚挺的香港豪宅，预计2016年也将跌价5%左右。

自2015年下半年开始，香港楼市就迎来了下探的拐点。数据显示，2015年7月至11月，香港楼市成交较2015年上半年锐减27%。多家券商投行机构为此看空2016年香港楼市，瑞银发布2016年投资展望报告指出，香港楼市已接近泡沫边缘，泡沫程度仅次于伦敦。香港过去历史数据显示，一旦楼市出现泡沫，楼价在未来三年有90%机会累计下跌30%。

息率走势是致使香港楼价下探的影响因素之一。香港《经济日报》报道称，有三成香港地产界专家认为，香港虽然暂未跟随美联储加息，但加息的预期已对香港市民置业意愿造成影响。加上政府不撤印花税等“辣招”，令二手房进一步下挫，故今年楼市极可能下行。

同时，也有专家预期未来加息步伐缓慢，在整体经济基调不变下，纵然息率上升，但相信不会对整体楼市有太大影响。

香港不再吸引个人买家也是因素之一。莱坊国际董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅称，购房的双倍印花税、在港买房没有移民利好及太过高企的楼价，正将港外个人买家拒之在外。他同时强调，香港核心地段豪宅的保值增值能力还是很好的，因此这部分产品价格相对坚挺。

香港政府加快推地使得未来住宅供应量增加，也是影响香港楼价的另一大原因。2016年至2019年，香港预计将有11.9万套房屋落成，而2016年的新盘供应则预计将达2.6万套。大供应量对当前楼价造成了一定压力。

香港地产商们也对楼市入冬形成共识，并做出了价格与销售的调整。见惯大风大浪的他们，纷纷表示“这不是什么大事”。

长和系主席李嘉诚在其集团周年晚宴上表示，2016年香港商业环境较去年更加艰难，香港房价下跌10%也不足为奇，香港的楼价上升或下跌10%都是平常事。

恒隆地产主席陈启宗也在2016年1月表示，对香港楼市而言，楼市上涨或下跌15%至20%都不是什么大事。

作为香港地产四大家族之一，恒基地产主席李兆基迅速在楼市入冬之际做出反应。恒基地产旗下的豪宅项目帝汇豪庭在1月20日公布了首份定价单，定价较同区豪宅下跌了五成。而香港开发商华懋集团也于近期将手中一幢待售的商厦降价1亿：此前华懋集团曾叫价5亿港元（约合4.23亿元人民币）的尖沙咀赫德道16号全幢商厦，今年再度出售时的价格已降至4亿港元（约合3.38亿元人民币）。

不止恒基地产与华懋集团，香港的不少开发商都在用各种价格手段来促进销售。彭博社称，从2015年年底开始，香港九龙建业位于红磡的环海东岸项目（Upper East）就在为客户提供一系列返款和隐藏折扣，买家购房成本最多将降低14%，还可以申请二次抵押贷款。长江实业和恒基兆业也推出了鼓励购房的刺激政策，比如印花税退税、首次及二次抵押贷款。

对此，里昂证券（CLSA）预测，香港地产商的“价格战”可能导致香港房价今年第一季度的按月跌幅达到3%，第一季度整体跌幅为8%，全年跌幅达10%。

来自内地的新挑战者们则选择在香港下行期加入挑战。2015年香港的大额地皮成交中，内地开发商参与了23宗成交的35%，涉及金额高达55%，首次超出香港本地发展商。仲量联行的一份最新调查报告显示，未来三年，由内地发展商兴建的住宅将会占全港私人住宅供应量的8%。

纪言迅说，港区政府的供地计划将让香港的新增供应量持续到2019年。在经济形势、加息压力影响，与买房人观望态度下，当前的楼市下行或有可能持续到2019年，但2019年之后，香港将再度面临“没地可卖，供远小于求”的状况。

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