“傻瓜”式楼盘质量评判指南︱DK问答第25期

源济

2015-11-30 刘德科 德科地产频道

日本人把混凝土墙做得如诗歌一般优美

文︱刘德科

大多数人有这样一种感觉：房价总是那么高，而楼盘的质量却总是在出问题。“德科地产频道”的后台常有这样的问题：某某品牌的地产商，他们造的房子质量怎么样？比如——

@李玉祥︱青岛：不知中海的建筑质量怎么样？之前看您文章，说他是最会挣钱的房地产企业。

@小脚丫︱杭州：景瑞怎么样？景瑞以前没做过精装房，网上对景瑞的评价也不是很好。

@我老公是蓝胖子︱沈阳：准备买珠海地产商华发的房子，能否点评下这个地产商呢？

……

如果你问我，麦当劳和路边黑暗料理，谁的食品卫生更过关，我会毫不犹豫地说，麦当劳！但买房不是吃饭，品牌地产商造出的房子，质量未必就一定靠谱。品牌大小与质量优劣也未必成正比关系。比如，中海的牌子比景瑞要大很多，但不意味着中海的质量就一定比景瑞好。

我只能说，几乎所有的品牌地产商，其楼盘质量都是半斤八两，谁也别说自己就一定比别家强。哪怕是以品质著称的绿城或仁恒，也不能保证100%不漏水——“品质”和“质量”是两个概念，“品质”是虚的，而我更关心的是实打实的“质量”。

当然，买品牌地产商的楼盘，多少总会有一些安全感；但绝对不能用品牌大小，去评判一个楼盘的质量优劣。

多数人买的还是期房，要事先预知一个楼盘的质量优劣，需要动用丰富的专业经验，这对普通购房者来说，实在太难了。我提供一些简单的办法，可以让大家对楼盘质量有一个大概的判断。

办法就是看工地，不用携带任何工具，用你的眼睛就够了。

中国地产商也能把工地做得如诗歌一般优美

1

看楼盘的施工方是谁

楼盘工地都会悬挂施工单位的名称。当然，多数人对施工单位不太了解，不要紧，找个“工具”就可以了。万科每年都会发一个《合格供应商名录》，所谓供应商，主要是指施工合作方，除了建筑施工方，还有室内装修和景观园林的施工方，当然也有材料设备供应商，而且还对他们进行分级。

你去网上搜索一下，看看你看到的这个施工单位，在不在万科的那个名录上。如果在，那多少是个加分项。

当然，你可能会说，凭什么要用万科的东西作为“工具”？毕竟，万科是全宇宙最大的住宅开发企业，它跟大量施工方有过合作，最了解底细，它有胆量公布这样的名录，大抵还是经得起考验和拷问的。

而且，万科的名录，不是笼统地罗列某一家施工方的集团公司，而是具体到某个城市的某家分公司。比如，在2014年的名录中，中天建设旗下就有8家公司上榜，也是上榜数量最多的一个施工方品牌。

当然，并不是说万科名录上的施工方就一定不会出问题。比如我一直很欣赏中天建设，但是中天自己开发的楼盘，偶尔也会出现楼面裂缝（但是符合国家要求范围在0.3mm之内）。他们自己解释说，是钢筋用太多了。业主和媒体听了都很愤怒，嘲笑他们是“神回复”。但是，懂工程的人大概知道，中天的解释从理论上讲是合理的。只能说，中天是好心办了坏事。

毕竟，目前中国的绝大多数楼盘，用的还是非常传统的施工方法，也就是“手工活”，而不是“工厂化”，所以经常出点质量问题（或者是符合国家规范但有碍观瞻的瑕疵）是大概率事件。

万科每年都会发布《合格供应商名录》

2

看工地现场的整洁程度

主要看两个东西，一是建筑材料的堆放是否整齐，二是现场的清洁程度，是否污水横流。

别看这是场面上的事，它极大程度上关系到楼盘的质量水准。一家制度完善、操作规范的施工企业，才有能力让现场保持整洁，才有可能让质量更有保障。

想一想“破窗理论”：一个乱七八糟的工地，工人们在施工过程中恐怕心态不会好到哪里去，难免也会破罐子破摔。

▲高大上工地

▼普通工地

我看过许多工地，污水横流是多数，交房之后出质量问题的概率也更高；而那些工地干净整齐、施工人员有直饮水喝、工棚观感良好的楼盘，交房之后的质量大抵相对靠谱。

实际上，现场是否污水横流，也是一个技术含量的问题。“取消湿作业”是建筑行业的一个至高标准，它必须有一定程度的住宅工厂化才能实现。

住宅工厂化是治愈质量顽疾的必由之路。住宅工厂化程度越高，必然意味着质量更可靠。比如，对于空鼓、开裂、漏水等质量通病，哪怕再有良心的地产商，都不可能100%杜绝，只有靠住宅工厂化才能根治。

3

看工地脚手架

脚手架乱七八糟的楼盘，多的是。且不说对施工人员的安全构成威胁，对质量水准也是负面影响。这已不是精神状态或管理制度的问题，更是技术含量的问题。

目前最先进的脚手架，是“自升式爬架系统”。听起来很专业，但还是很容易辨认的。传统脚手架往往被脏兮兮的绿色纤维网从头到尾地包裹着，而“自升式爬架系统”则是一台全封闭的金属网机器，每建三层，就往上爬一次，像蜘蛛侠一般。

▲“自升式爬架系统”

▼传统脚手架

实际上，“自升式爬架系统”也是住宅工厂化这台“大机器”的一个小小“零件”。

当然，采用“自升式爬架系统”不意味着住宅工厂化的程度有多高，但至少表明这个地产商在这个楼盘上已经在努力，努力造出质量更好靠的房子。

4

看未拆封的天花板是木板还是铝板

如果你有办法进入正在施工的楼体内部（一般不让你进去，如果你混进去一定要记得戴安全帽），可以抬头看看刚刚浇筑的天花板，用的是传统的木板，还是先进的铝膜（只要看上去是金属板，差不多就是铝膜）。

▲这就是铝膜板

如果你看到的是铝膜，说明地产商在用一种先进的技术，叫做“铝模板整浇混凝土”技术。这种技术，用的主要是铝合金模板与钢支撑体系，不仅让工程结构更加坚固，而且全面取消墙面抹灰，门窗采用干法施工，彻底解决了传统砌筑抹灰造成的漏水、空鼓、开裂等质量通病问题。这是木板所做不到的。

当然，铝膜也是住宅工厂化的一个小小“零件”。

5

看施工现场是否有人在切割石材

园林景观施工，少不了“硬质铺装”。石材等材料是工厂切割，还是现场切割，对工程质量还是略有影响。工厂切割意味着材料更平整、铺砌更精密，当然造价比工人现场切割要更贵一些。毕竟，现场切割都是手工活，无法标准化，出质量问题的概率当然也就更高。

所以，在园林地面施工阶段，如果你没看到工人在现场切割石材，那么至少是个加分项。

另外，园林景观做得好不好，其中一个直观标准，就是乔木种得多不多，毕竟草坪的价格比乔木低。当然，乔木多不多，这个在工地现场可能很难看出结果。

但是另一个直观标准，是乔木是否采用“全冠移植”。

所谓“全冠移植”，简单说就是一棵树的“头”有没有被切掉。被“斩首”的树当然就难看，而且以后也长不回去，不过价格要便宜很多。而“全冠移植”的大树，要保证成活率，需要花费更高的成本。

▲全冠移植的乔木

▼被截头的景观用树

今天先写这些。我是一边在饭局上聊天，一边写完了这篇文章的，与易居、克而瑞的两个家伙。总的来说，楼盘的质量问题，是这个时代的顽疾，而且药方是“工厂化”，但是多数地产商还没觉得这是必选项。

所以，楼市真正的悲剧，是品牌无法为房屋质量充分背书。