不是退地，而是一些冒险家的“国进民退”︱德科地产频道

源济

原创 2015-11-09 刘德科 吴晓波频道

或许，“国进民退”并不可怕，比“国进民退”更可怕的是，国企特别是央企的冒险精神。当土地战场上杀进一批红了眼的新人，而非深谙世道的老人时，我们是该鼓掌庆祝新人的勇猛呢，还是该捏一把汗担忧老人的保守呢？

——刘德科

文/刘德科

1

最近北京很热闹，“地王”如风吹麦浪，此起彼伏；地价贵过房价，面粉远贵过面包。但令人不解的是，拿下“地王”之后，立即就爆出“退地”的新闻，而且是龙湖、碧桂园这样的老牌地产商。

我不相信他们会做出这种事。主动退地，这是严重的战略失败，对于老牌地产商来说，这是一种耻辱。龙湖和碧桂园都是相对稳重的企业，不至于沦落至此。

如果是恒大这样的激进房企，或是雅戈尔这样的外行房企，还有可能性；但他们已经品尝过主动退地的苦味，应该也不至于换个姿势再来一次。

仔细一看，原来是这样：由于北京的地价实在太贵，若是一家地产商单独拿下，有点吃不消，于是大家就组成联合体，共同去拿一块地；结果现场竞拍负责举牌的那一方，任性地胡乱出价，超过了各方事先商量好的最高授权——有点“任性”，举牌举过头了；“联合体”本来就是松散的临时结盟，既然有人可以乱来，当然就有人可以不玩，“解体”是再正常不过的事了。

简单说就是，有人不遵守游戏规则，龙湖和碧桂园就不愿意奉陪到底了。

这怎么能叫“退地”呢？真正的退地，是违约把地退回给政府，并损失一大笔叫做“违约金”或“保证金”的钱，那可是丢脸丢大发的事儿。

| 2013年雅戈尔杭州退地损失4.84亿 |

2

我们先来看，让碧桂园无奈的这一出戏。

10月21日，碧桂园与金茂这两家地产商组成联合体，拍下了北京丰台区的两宗商办地块，溢价率均逾140%。不到一周，就传出了碧桂园要退出的消息。

这么看来，在现场举牌举过头的，是金茂。

金茂是谁？央企中化集团的“儿子”，现在势头很猛，此前拿了不少“地王”，房子也卖得又贵又快。

金茂是2008年才正式进入房地产，早年盖过上海陆家嘴的摩天大楼——金茂大厦。

2009年6月，金茂拍下北京市中心的广渠门“地王”，经过97轮鏖战，力压万科、保利、华润、远洋等老牌地产商，一战成名。当时，金茂还不叫现在的名字，叫“方兴”，但初闯江湖，连房地产业内人士都不太知道其身世背景。

金茂花了40.6亿元，刷新了当时北京公开出让土地的总价纪录。溢价率高得吓人，150%！

但是，金茂一出道就尝到了“地王”的巨大甜头：当时的成交楼面地价是14500元/平米，但房子的单价，从2011年的4.5万元/平米，卖到了如今的12万元/平米。

金茂恐怕只能这么感叹：一万多的地价，你们当年都觉得巨贵无比，现在知道有多便宜了吧……

在北京爽了一把，那就去上海再来一次：2014年1月，金茂拍下上海闸北区的大宁路宅地，这一次更猛，鏖战150余轮，碾压了更多老牌地产商——当时一共有141家房企领取了竞拍申请书，一封600元，仅卖标书政府就进账8万多元。

这块地，金茂花了101亿元，楼面地价是47609元/平米，溢价率111.5%。在拍地现场，主持人很有“政治觉悟”，一再提醒激烈出价的竞拍者：“不要关公战秦琼”，“一线城市肯定是调控的重点区域，政府也抱着调控的决心，请大家对市场不要形成误判”……然而，主持人的一次次提醒，反而让现场围观的观摩人士哄堂大笑。

和北京一样，上海这个也叫“金茂府”：今年4月份首次开盘，单价从6万元/平米卖到了现在的8万元/平米，而且卖得有点火爆。

应该不会亏本了，而且还是有赚头。历史经验表明，“地王”不是金茂的蚊子血，而是金茂的红玫瑰——当然，只是历史经验。

这些愉快的经历，或许让金茂对于“地王”更加有恃无恐。所以，当金茂和碧桂园组成联合体，竞拍北京丰台区的“地王”时，把双方事先协定的价格上限抛到九霄云外，举牌举过头，也就不难理解了。

碧桂园可不是像金茂那样2008年才进入这一行，它可是混了二十多年的老江湖，知道什么时候会肉痛，什么情况可能会伤筋动骨。但是碧桂园不玩，还是有人会陪金茂继续玩：前几天的消息是，“中国建筑”要接手——和金茂一样，它也是央企，而且有个非常著名的“儿子”，中海地产。

| 金茂上海地王项目火爆的开盘现场 |

3

最近，龙湖也遭到了碧桂园式的尴尬。

10月23日，龙湖与平安、昌基组成联合体，拍下了北京昌平区一宗宅地，实际溢价率大约180%。然后，又传出了龙湖与平安要一起退出的消息。这一次，举牌举过头的是昌基，一个陌生的面孔。

金茂是财大气粗的央企，那么昌基又是什么来头？具体情况我也不知道，我只知道，它是北京昌平区的一家房企。

龙湖觉得地价太离谱了，所以不玩。而平安向来不直接参与房地产开发，它是只管给钱的金主，但它一直奉行这样的原则——要把钱给能干的成熟房企。所以，龙湖说不玩，平安当然也要跟着撤，它才不管昌基呢。

龙湖真的不玩了吗？龙湖方面给媒体的正式回应是：“退地一事子虚乌有，为不实传闻。”龙湖是懂行的，对于“退地”这么外行的说法，当然要否认；但如果你问龙湖的人，你们是不是要退出这块地的合作，它就会给你肯定的回答：不陪昌基玩了，任何事都要讲游戏规则……

现在这世道，最爱“地王”的，除了像金茂这样没干几年房地产的央企，就是像昌基这样不知从哪里突然冒出来的，反正，都不太会是老牌地产商。

| 风险管控力极强的龙湖老板吴亚军 |

4

但是，华侨城可是干了很多年房地产的老牌央企地产商啊，怎么也这么凶猛？

11月2日，华侨城与华润、招商组成联合体，拍下了北京丰台区一宗宅地，实际楼面地价约5.6万/平米。这次更具戏剧性，拍完仅仅一个小时，就传出华润和招商可能退出的消息。如此看来，这一次举牌举过头的，是华侨城。

和华润、招商、保利、中海等一样，华侨城也是从深圳杀出来的央企地产商；不同的是，它的住宅开发主要是靠大型旅游项目驱动的，特别是它的欢乐谷，已冲进多个城市。

相比单纯的住宅开发，华侨城模式占用资金更大，滚动开发周期就更长，因此在全国销售额排行榜上自然就追不上华润、保利、中海等兄弟央企。相比之下，华侨城的市场竞争能力，也不及它们。举个例子，华侨城在宁波的超级大盘，前阵子把50%股权低价卖给了万科，如果做得顺风顺水，谁会舍得卖项目呢？对于华侨城来说，宁波项目是烫手山芋；但对于万科来说，那是块宝。能力高下，一案立现。

虽然华润、招商尚未证实要退出，但和华侨城相比，它们无疑是更纯粹、更成熟的地产商；或者说，它们是更具民企思维的老牌央企地产商——类似的，还有中海、保利、远洋。

| 万科收购华侨城宁波项目部分股权签约仪式 |

5

可能要退出“联合体”的，有龙湖、碧桂园这样的民营房企，也有像华润、招商这样颇具民企思维的老牌央企。

倘若他们真要退出，说他们“退地”，那简直是对他们的侮辱。他们要退出的，不过是一场不守规则的游戏；他们是在用行动，来表达对高地价的恐惧——地价到底高不高，还需要时间去验证，但此刻他们不倾向于冒险。

在三个拿地联合体中，举牌举过头的是这三种不同类型的地产商：金茂是央企中的黑马，华侨城是非典型开发模式的老牌央企，昌基是突然冒出来的陌生面孔。

这三个联合体可能面临的“解体”，在一定程度上显示了一个有点老生常谈的事实：房地产行业又正在迎来新一轮的“国进民退”。

与从前稍微有些不同的是，这一轮的勇猛进击者，主要是那些新闯入房地产行业不的央企。甚至连华润、招商的老牌央企，都可能会把已经伸出的手给缩回去；而保利、中海这种销售额排位更高的老牌央企，几乎索性不参与。

当然，现在这一批“地王”爱好者中，还有像昌基这种名不见经传的，以及近几年新崛起的泰禾等闽系房企。

央企不是最近才开始爱上“地王”。六年多前，金茂在北京广渠门“地王”争夺战一举成名，就引发过一场对于“国进民退”的讨论。在当时舆论的压力下，据说国资委曾与金茂高层谈话，严厉斥责广渠门“地王”的出现。

此后的2010年，国资委要求大部分央企退出房地产业务，仅确定了保利、中海、华润、招商、金茂、华侨城、中粮、葛洲坝等16家为地产主业央企，以期遏制央企向房地产扩张。

但是，可能是受到金茂的鼓舞，不在16家央企名单上的电建地产，最近也喊出了口号——要在五年后进入“央企地产销售额前5强”。

| 央企电建地产积极采用施工新技术 |

6

有人认为，央企频拿天价“地王”，释放了房地产变天信号，因为“央企拿地代表着国家行为，也是国家意志力的体现”。我不赞同这样的观点，毕竟房地产行业是一个相对竞争充分的行业，购房者绝对不会因为你是央企就盲目下单，央企一样也得接受市场经济的残酷洗礼。

“地王”到底会不会有风险，我们很难做评判，甚至也有可能再度赚得盆满钵满，就像当年金茂拿下广渠门“地王”那样。

前阵子，央企葛洲坝集团创下了北京有史以来的单价“地王”，实际楼面地价高达7.5万元/平米。这家闯入全国房地产市场没几年的央企，放话回应质疑：北京还没有解不了套的地王！

或许，“国进民退”并不可怕，比“国进民退”更可怕的是，国企特别是央企的冒险精神。

当土地战场上杀进一批红了眼的新人，而非深谙世道的老人时，我们是该鼓掌庆祝新人的勇猛呢，还是该捏一把汗担忧老人的保守呢？

10月以来央企拍下的部分“地王”

拍地日期	拍地 央企	城市	总价	实际楼板价	实际溢价率
11月 02日	华润招商华侨城联合体	北京	83.4亿	5.6万/平米	约 100%
10月 30日	中粮首创天恒联合体	北京	86.0亿	5万元/平米	约 80%
10月 30日	金茂	杭州	38.8亿	2.1万/平米	66.05%
10月 28日	电建	南京	26.6亿	1.1万/平米	56.47%
10月 21日	金茂碧桂园联合体	北京	51.8亿	2.9万/平米 *商	逾 140%
10月 20日	葛洲坝	北京	49.5亿	7.5万/平米	约 200%
10月 09日	保利首开中庚联合体	福州	33.4亿	2.2万/平米	45.3%

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