在加国投资房产 最终受益人到底会是谁？

柳言

       在西方社会，保险是人们安排退休生活是需要重点考虑的内容之一。在加拿大，保险历来是本地家庭金融财务规划中最基础的部分，堪称家庭理财金字塔的基石。保险拥有多重重要功能，除了通常的可获得保障、规避风险、体现对家人的关爱和责任等方面之外，保险还具有合理避税、退休免税收入以及资产转移等重要功能。

      以地产投资为例，由于房地产投资的收益相对稳健且回报率较高，加上地产投资的资金可大部分来源于银行贷款，因此地产向来是投资者偏爱的投资形式。那么，在加拿大投资地产，您是否想过，您地产投资最终的收益人到底是谁？是自己的家人？还是会意外地留给加拿大政府？或者会归属于您的债权人或其他买家？对于大多数投资者来说，也许您不免会想当然地认为，您的投资受益人当然可以是任何您所乐意指定的人。

      实际上，投资者的愿望并不总能如愿实现！这与加拿大政府对于投资型物业的税法规定密切相关。首先，加拿大的税法规定，纳税人在去世的时候，其名下的资产被视为按当时的市值（Fair Market Value）卖掉（Deemed Disposition），且资产增值部分被视为该纳税人当年的收入，政府会予以征税。除了主要自住房（Principal Resident）的增值不须课税外，任何第二套住房和投资房的增值部分都要课税。根据资本利得有一半免税的规定，如果资本利得有200万加元，那么其中的100万加元会被视为当年收入，按照现行税率，纳税人需要缴纳40多万加元的税款。如果在规定的时间（半年到一年）内没有以现金形式缴付税款，那么该套房屋就可能被政府冻结并拍卖。

      万一投资性物业进入被冻结、拍卖的程序，实际上的售价往往低于市价，甚至市场上以6折价格被售卖的例子也屡见不鲜，这意味着，投资人地产资产中的40%部分被拱手送给了本与纳税人毫不相关的买家。与此同时，加拿大政府征收的税款依然会按照该房屋的市场价值（Fair Market Value）来征收。理由是，物业低价拍卖属于纳税人的个人行为，政府应得的税收是不可白白赠送给买家的！

      第三，债权人（银行或贷款公司）此时回来向受益人追回贷款。在投资者使用银行的贷款投资时，房产已抵给银行。一旦投资者去世，银行会要求收回贷款，如受益者不能按期还贷，房产也将被拍卖。

      举例来说，王先生贷款买了一个投资房，房价100万加元，首付25%，即25万加元，贷款75万加元。10年后，房价涨到了250万加元时，王先生意外去世，留下50万加元贷款。由于无钱还贷和付税款，房子被拍卖以150万加元成交。除了规还银行的50 万加元贷款和缴付税局的大约30万加元的税款后，给家人留下70万加元。

      该房产净值原为200万（250万市值-50 万贷款），现只给家人留下70万加元，共损失了130万元，损失率高达65%。其中50%损失给了买家，15% 给了政府，只有35%留给家人。

      因此，如果您想避免这样严重的损失，必须对自己的资产提前做出合理的配置，而人寿保险则是能够最有效地帮助投资者避免类似损失的重要金融工具。因为一旦纳税人百年之后，保险公司的寿险赔付是完全免税的现金，能够用以清偿银行的贷款和缴付政府的税款，保证投资的房产能够完完整整地交给您指定的受益人。

cloudrainbow

学习了

源济