中国的房地产会像美国一样跌很多么？

jamesmith

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I don't believe it

ysc

plankton

wower 发表于 2011-6-19 12:15
当然会。中国和美国的房地产没什么不同。
简单分析一下，房子的购买者主要有：
1，刚性需求。（大部分需要 ...

出现抛售的前提是欠款或者有其他的COST。但是中国没有房地产税，房子又大多是用
现金买的，他们为何要抛售？我认识的人都不欠银行一分贷款。上海重庆的房地产
税影响面太小。

泡沫肯定要灭，但是灭的时候好区也不会跌太多，这一点在美国已经证实。所以北
京上海跌的不会太多，海南就危险了。

wls31

我觉得房价和人口流入的数量和速度关系最大.中国这十几年得特点是大规模城市化, 超大城市的人口流入极大速度很快. 比如96年深圳的人口只有400万左右,现在1200多万, 北京90年代中期人口大约1000万,现在在2000万左右,极大提高了住房的刚性需求. 政府超规模发行货币将超发的货币引导入地产市场,这样可以相对控制流通领域的货币流量控制住其他领域的通胀. 积极的效果是城市基础建设速度加快(热钱都抢着建房). 这个流入速度和规模是不具有持续性的,而且中国的老龄化不可避免, 地产市场是肯定会有大地震的.

spo

在讨论房价跌不跌之前，请问中国老百姓有钱之后能够买什么？从食盐到大蒜到黄金都被超高了，股市也没有起色。我看买房子还是算靠谱的。13亿人口里面即使只有1% 能够买房，需求也是很大的。

过山车

wls31 发表于 2011-6-22 15:46
我觉得房价和人口流入的数量和速度关系最大.中国这十几年得特点是大规模城市化, 超大城市的人口流入极大速度 ...

有道理。房产的刚性需求与人口趋势关系很大。假设25岁至35岁是购买房产的主力（这个年龄段有一定资金积累，又面临结婚生子对房子的需求），那么参照中国历年出生人口数据，6年后，这个群体人数就要从峰值开始下降，而且是在其后的10年左右时间内很快加速下降。当然，大城市的人口趋势还受到城市化的影响，但是如果房价始终上涨，大城市的吸引力也将减弱。另外是房地产供应的影响，如果供应过快，那么就将提前用尽这个人口趋势带来的需求。因此从这个角度来说，房地产市场最多还有6年左右的刚性需求，其后（如果不是更早崩盘）将是灾难性的下跌。2022年以后，随着每年死亡人口的急剧增加（空出所持有房产），还会给房地产市场造成额外的压力。
一点想法，大家不必相信。

spy2011

maomi

1）现在政府是通过工资的通胀， 来挤掉房子的泡沫。
2）政府的“农村城市化进程的一部分”政策导致很多打工的人都在城市购房，我的一些农村的亲戚，条件好一些的都在镇上或大城市购了房。对城市住房的刚性需求也导致城市的房价高企。
3）流通货币太多，投资环境恶化， 让人觉得买房子至少是一个抗通胀的方式之一，加上中国的房子维护不像国外，没有每年的地产税。偶然在电视上看到一个电视剧，一个黑人中了几百万的彩券，用这笔钱买了一座上百万的房子，豪华车，然后靠他那挣最低工资的工作来养房子，生活真的是作襟见肘。

由于上述原因，房价大降的可能性应该是不大的。但的确是随着人口老年化，长期不看好房市， 而且特别不喜欢一个个超级大的城市，交通是个大问题，更别说空气质量。 一旦灾难来临，逃都逃不掉。

JMHO

过山车

maomi 发表于 2011-6-24 19:05
1）现在政府是通过工资的通胀， 来挤掉房子的泡沫。
2）政府的“农村城市化进程的一部分”政策导致很多打 ...

这几点说的都不错。我在前帖说过，城市化进程也是一个重要因素，但是如果房价上涨太快，会对这个进程有不利影响，进城后具备购房能力从而形成刚性需求的人可能不是大多数。另外，通过通胀的手段避免房价绝对下跌，这也是可能的，不过这可以看作是房产的变相跌价，因为到那时候，工资、一般物价都会水涨船高，房价如果涨不上去，也就变相跌价了。当然，国内大多数人如果没有别的投资保值渠道，也许持有房产不是最坏的选择，可能比持有现金强。

cc2265

revolver 发表于 2011-6-19 11:39
中国的房地产是目前全球经济中最壮观的泡沫，其破灭将导致政权的改朝换代。

agree

contr

maomi 发表于 2011-6-24 19:05
1）现在政府是通过工资的通胀， 来挤掉房子的泡沫。
2）政府的“农村城市化进程的一部分”政策导致很多打 ...

这种形式是对中下层的残酷掠夺

contr

资产的炒作俺交的是对社会发展最没有贡献的

wower

周末有空，干脆再胡扯几句。
我看大家讨论的都非常不错，讲的也都比较靠谱，我大概的补充几点。
1，关于房子没有房产税和贷款打都还清了资金无压力的问题。
其实房子除了自己住外，和商品或者股票有共同点。为什么股市跌时，大家会抛售股票？
股票本身也不会有carrying cost呀?还是在于人获利的心态。记住中国人是一个趋同性很强的
民族。
不过要承认的是美国和中国的确有很多不同，比如说个人破产/foreclosure，
将来中国这方面政策怎么变化有待观察。会对房市有一定影响。
2，中国城市化的进程，
这个城市化的过程直接导致了房价的喷发式上涨，表现为，农村人往市镇移动，市镇人往二三线城市移动，
二三线城市人往一线大城市移动。并在移动后买房定居，造成各地房价上涨，对应的是农村的房子空置率升高，
但是最最根本的原因是中国人开始有钱了，人往高处走，水往低处流，有钱后人自然会想要往更好的地方走，
大城市自然为首选，因为中国的资源在城市最为集中，这种移动又加剧了资源的分配不平均，好的医生/教师等资源
往城市流失，加剧了人们往城市选择的动力。只要这种不平均存在，城市化不会停止，直到政策大幅度向
农村倾斜。说白了这些就是中国人先富起来的一部分开始抢占城市资源的过程。高房价是必然结果。
3， 人口老龄化，
这个将来确实是个问题，但是现在不用担心，因为参考我之前说的，人口老龄化会很严重很严重的先出现在农村地区，
伴随着农村房的空置率（我觉得有些地方已经出现了），而城市因为有新鲜血液的注入，老龄化的过程会很缓慢。

maomi

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总结的很好哈！还想说点有关中国的城市化进程。 感觉上像依葫芦画瓢，却没有考虑到中国的国情。
就四川来讲，大部分地方是山区，不可能实现机械耕种，而能实现机械耕种的也就成都平原，而城市化进程， 使大部分适合机械耕种的地方变成高楼大厦，而很失败。
也可能我自己的偏见吧，我自己非常的不喜欢超大的城市，到处高楼大厦，看不见天，很压抑。感觉国外的大城市虽然比较大，但相对比较分散，而且城市里都会有一些大的公园，连曼哈顿寸土寸金的地方都有central park, 温哥华有gross mountain, stanley park, 多伦多也有大公园，可以打沙滩排球的（忘记叫啥名字了）。旧金山沿海也有很多公园。国内的城市是除了楼就是人。。  

Ed02