探讨Post-subprime的美国房地产

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探讨Post-subprime的美国房地产

来源: FreeTrader 于 2011-04-10 03:53:01

探讨Post-subprime的美国房地产

定义房地产投资
供需特征
经济发展
通胀
Texas 1980年代中期的借鉴

定义房地产投资

对于大多数不做地主的人来说，房地产“投资”的意义在于（房地产升值-月供-地税）与（纯支出）租金的比较。其中，除了数字游戏之外，住House比租住的Apartment生活质量要高一些。这是“美国梦”能驱使中产阶级做牛做马的部分原因，更是心理上从没有安全感的老中们主动做牛做马的主要原因。以为“买”了，那房子就是你的了么？那Foreclosure是什么意思？对于这个群体来说，即使是Pay Off了房子，而且房子也升值了，依然还是Liability，因为还是要付地税、Maintainance And Upgrade。

对这群体来说，统计上，房地产升值没有意义，因为永远无法套现（卖了现在的，同时买个新的），所以，还是很多人不得不工作到70+岁。退休时能套现去住老年公寓了，但通胀使得钱没有了购买力。比如，从1971年到2002年，美元购买力贬值了96%！按1971年买房屋时20% Down Payment计算，2002年房产价格升1/（1-96%）* 20% = 5倍才保持了原Down Payment的购买力！

只有Job Security是这个群体的“财产”！因为只有Job Security能给他们带来了稳定的Cash Flow！

对于做中小地主的人来说，房地产投资（注意，这里没有了引号！）跟做实业一样，是个Business。对于Business，房地产升值只是一方面，更重要的是Cash Flow。对这群体来说，性格上要Proactive并有控制力，执行愿望强烈并能影响他人，可与合作伙伴及顾客（Contractors and Tenants）良好地打交道，能够处理鸡鸣狗盗之辈罗里八嗦的混帐事情，并能承担时不时不必要的时间、情绪及金钱成本。

房地产升值+Cash Flow的混合模式与交易股票不一样（股市里也有Cash Flow，即有些股票每个季度微不足道的Dividend，可忽略不计）。投资房地产很象买了一支股票，这支股票的特性是波动幅度小，大体每个月都有Dividend，而且象交易期货一样是保证金制，只需20%的保证金；不同的是需要对Leverage付利息（期货帐户上的余额象存款一样有利息）；交易手续费较大，不容易脱手；统计上，每年的Dividend之和除了付贷款，还有所剩余，如果能抗得住股价（房产价格）偶尔华盖年里跌不大的一点，升值+Cash Flow对投资都有回报。

供需特征

对于大多数美国人，房子都是Nice To Have。除非要了孩子或有两三个孩子了而不宜租房，和一部分中产阶级由于收入高而支付轻松之外，大多人买房子时，还是要与租金进行性价比。也就是说，美国对住房没有所谓刚性需求！House和Apartment For Rent的总量在Zero Down之前本就足够，2002年开始，Fed故意而为的房地产泡沫吹起了那些Tenant的购买欲、购买能力和购买行为，Home Builders也就配合顺势拉杆子上马，目前显然是House市场数量过剩。Fed为什么当时吹房地产泡沫？当然是中国加入WTO当大绵羊！否则，去圈西北风？

（中国加入WTO后，过去十年出口给美国所有的廉价（必需）商品保持了美国长时间的低通胀。同时，血汗的利润转身一部分买了美国两房债券的大部分，实质是借给美国鸡鸣狗盗之徒Zero Down买房，另一部分买了天量美国国债借给美国各大银行去中国投资并收购中国的产业链！

美大银行们现在冻结了FH业务，相当于把从中国吃草的血汗奶牛免费挤出来的天量奶运到了海边。一旦时间够长，保质期一过，就只有倒入大海！

而可怜的中国农民工们在接连跳楼。

还有哪个民族如此愚蠢？！还GDP第二，崛起了，要谈论民族复兴了？什么时候兴过？）

美国过去15年的人口增长为25M，按每两个人都买一房计算，房屋增加需求为12.5M，看看新增房屋总量是多少？Foreclosed House总量是多少？这些数据没有对大众公开，但大银行和Home Builders是知道的。政府给Tax Credit鼓励民众接盘买房时，国会应该对这些数字进行听证，因为这才是问题的关键所在！（但有谁会为中产阶级和穷人说话呢？）

2010年人口普查数据里，按地区分别统计，一个House或Apartment里平均有多少人居住，年龄各自是多少（这数据可计算出该地区潜在买房力）？该地区有多少FH（该地区潜在抛盘）？该地区有多少出租房总量（与潜在买房进行竞争的力量）？更重要的，目前有买房能力的存款余量和帐户数是多少（比如，一定存款的帐户上，每月有多少现金打上去，这是大多工薪阶层和中小地主给银行的免费信息，有几个人没有银行帐户）？这些数据大银行都有！以为Fed吹泡沫和银行10% down以致Zero down的Offer是闭门拍脑袋弄出来的？以为Home Builders都是盲目在建房、盲目在捞地皮？他们一直是在有的放矢，科学饲养！现在，他们冻结了FH业务，为什么？

这次房价大跌，而且跌幅之大和时间之长，是美国二战之后从没有过的。也会改变一部分人的消费习惯，比如进行储蓄、少用信用卡、少买不必要的东西、开省油的车、不买没必要大的房子等等。

二战之后的Baby Boomers现在都退休了，再过十年，就都要陆续入土了。届时，美国的人口增长可能会进入短暂负增长，至少会暂时变缓。同时，对房地产更重要的是，这些老人们活着时都是Space Occupier，计算房子供需时权重自然更大些，所以，房子的自然供应届时暂时会稍多。

经济发展

经济上，现在没有新的科技增长点。目前的热点还是十年前的Internet，只不过Internet实业比以前扎实多了。这意味着，没有规模性中产阶级新的收入增长点。

同时，一方面，中产阶级的规模在减小，伯南克在2008年曾在国会听证再三提出降低美国最低工资标准，证明这是战略性决策，也是科技发展后的无奈而必须的选择；另一方面，中产阶级的工资也没有增长（比如，IT行业与世纪之交时比）。

这都不支持总体房价的上涨。

通胀

房地产在数字上能抵御一部分通胀，这是相对于Down Payment + 月供来说的。但对大多个人的总资产来说，意义不大，因为大多人的养老金是最终的储蓄和“投资”（相对来说，买一个房子的Down Payment的数目并不大），而养老金的回报是抵御不了通胀的：通胀速度〉SP指数增长速度〉（黄金价格增长速度 vs 共同基金和养老基金）〉房地产增值速度（共同基金和养老基金都持续跑输指数，原因在于它们是金融大鳄们最大的猎物；金银价格从里根时代起就持续受到美联储联手英格兰银行进行的政策性打压，与基金回报交替性不相上下）。

但房地产有5-20倍的Leverage，这就给了跑赢通胀的机会，当然还要取决于买的时机和价格（与交易股票类似，但技术含量太不一样了）。对于买多个房子的人来说，只要能保持正现金流并能抵御间或房产价格的Correction，机会更大，还能超过简单的跑赢通胀而发财。举例来说，一个房子价格从几年前的500K降到目前的250K。如果房主在更早时以300K买下，抵御通胀还有希望，如果在最高点买下，基本在10年内就没希望了。也就是说，自从2002年起，房地产价格波动大了后，也要“炒”了，也要象交易股票一样更看持仓时间长短和买卖时机了。

房地产“炒”的特征性更强了，实际上也成了与股市一样的财富转移平台（日本、中国、澳洲的房地产不都是美国资本在兴风作浪？）。与经济有关么？有。买卖房地产总要有人有能力接盘吧？本人作为交易者，一再强调，经济基本面对于交易等于零！但经济不活络，大众生产不出财富并存不下钱，股市作为分配场所不就只有喝西北风？所以，每5、6年来一次牛熊循环，就是因为中小投资者能在5、6年内攒下足够的钱送到股市里去供金融大鳄圈。除此之外，经济基本面与股市行情没有关系，更不是一一对应的关系。同理，房地产也一样。但房地产不同之处在于，其行情与经济、特别是失业率和平均收入有很大关系，因为月供是房主的定期大笔支出，而股市的钱大体上都是没有时间压力的“闲钱”。

（金融大鳄们在乎经济好坏么？他们才不在乎呢！他们在乎的是如何使得对整个社会、整个国家乃至整个世界更好地控制！还记得2010年的G8、G20、欧盟财经会议、中美首脑会谈谈的是什么么？他们谈的是对通货紧缩的忧虑！不是说谎不眨眼是什么？现在的美国经济相对于1980年代初还不算差，那时，有人满载成卡车的炸药要把州政府炸了。当时，经济严重萧条、失业率高企，美联储和英格兰银行为了彻底打垮拉美债务国家，还不是疯狂升息到18%(Fed)和20%(Bank Of England)？现在还没到这地步吧？

资本家们一注入资金投资，经济马上就开始加速运转，容易的很！）

通胀是目前唯一能使得房价上涨的因素（短期连续利率升息造成暂时房产价格下跌 vs 长期房产价格随通胀增长，谈的是不同时间框架；类似经济周期，利率总是周期性的！）。马上就要到来，而且是过去十年所没想到过的幅度。

Texas 1980年代中期的借鉴

1980年代，Texas由于石油开发带来经济暂时局部蓬勃，造成房地产开发过度。经济活络过后，大批量Foreclosure，其贷款坏账甚至冲击了当时很健康的FNM。房屋供应过剩，造成至今价格上涨缓慢。刚过去的Subprime危机，在美国大多数地方都造成了房屋供应过剩，成为Coast To Coast版的Texas Foreclosure。

如果有人能用数据和图表，把Texas过去25年的房地产价格跟经济发展、失业率变化、平均收入提高，通胀率等之间的关系，做个研究，会很有意义。其实也不难，这都可以Google到，但本人没有兴趣。

自从1985年以来，Texas的地主们有挣钱并扩大规模的吗？相信肯定有，还可能不少。但这无法掩盖Texas在1985年以后至今，房地产价格上涨慢的事实。

美国目前的空房和大量Foreclosue库存不符合美国的发展模式。美国的发展模式是少数精英操控全局，中产阶级干活保持结构性国际高附加值和竞争力，蓝领维持不能被外包的中低级工作，一部分的穷人由国家低成本地养着并由警察管着。

与1985年的Texas不同的是：
当时注入的海量货币所产生的通胀效应在1985年已经Settled，而且经济开始复苏，利率已经高，进入了新的一轮良性循环；
vs
而现在的通胀效应才刚开始，经济复苏还没有开始，QEn还在持续进行，利率很低，而且这是全国范围的现象。利率一旦升高（可研究1979年至1984年的房地产），对普通的已被降低标准的买房人意味着什么？

这在美国历史上还没有过先例，对房地产价格有什么影响，还没有很好的参照模型评估。

美联储已经在2009年冲销了所谓次贷危机中的各大银行房屋贷款的坏账（Fed收购了垃圾债券和垃圾资产，并且把收到的利息用来接着买）（中国、日本和欧盟就只能自认倒霉了）。但新一轮游戏还没有准备好，表现为已有及将来的Foreclosure该如何处理等（比如，新的房屋债券基本只有美联储在买了，这是问题，得要出新的Idea才行，就像1980年代初发明了债券打包分割，解决了当时的问题）。关于Foreclosure，BAC 在2011年年初突然冻结这项业务，并至今从公众视线里消失。目前的BAC等相关大银行，就像1985年Texas的FNM，是大地主，但还不知道如何处理这个巨大的Liability（比如，需要雇人打理或售卖名下的房屋等）。

HTER

lilitulip

QQQ? 发表于 2011-4-10 10:55
探讨Post-subprime的美国房地产

来源: FreeTrader 于 2011-04-10 03:53:01

thanks

jamesmith