美欲关闭房地美房利美 穷人房子被迫交给银行

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美欲关闭房地美房利美 穷人房子被迫交给银行

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华盛顿10日电）美国白宫近日计划提出一项方案，逐步削弱房利美房地美的作用，并最终将这两家机构关闭。白宫在计划书中提出了一系列详细的取代房利美和房地美(下称“两房”)的方案。过去几十年来，这两家抵押贷款公司在美国住房市场中一直发挥着中心作用。

　　据悉，奥巴马政府最早将于本周五宣布这项关乎“两房”命运的计划书。在这份计划书中，美国政府将重点介绍三种逐步削弱政府在房屋按揭市场影响力的方案，其中可能包括呼吁降低房利美和房地美可购买的贷款额度上限。

　　根据目前规定，房利美和房地美全美范围内可购买的单笔房贷最高不能超过41万7000美元，在一些高房价地区，这个上限是92万9800美元。如果国会方面没有干预，到今年10月份，这个上限规定将下降至62万5500美元。

　　计划书中还可能要求房利美和房地美上调他们向银行收取的按揭担保费。如果担保费上调，则一些没有政府背景的私人机构发放的贷款就会变得更有吸引力。

　　统计数据显示，2010年“两房”及其他联邦机构发放的贷款占当年新增贷款总额的90%。而削弱联邦机构对房地产信贷的支持力度将会加大购房者的借款成本，令本已脆弱的楼市雪上加霜。

　　因此，分析人士认为，对于这一市场提出的任何转型计划都将需要数年才能完成，同时还取决于房地产市场的复苏速度。奥巴马总统部分经济顾问与许多共和党人都提出，政府不应为“两房”创建任何替代机构，而应由私营市场来为多数美国民众提供抵押贷款。

　　过去40年来，美国房地产市场的融资体系一直是公共部门和私营部门共同参与的。房利美和房地美从银行和其他贷款发放机构处购买抵押贷款债权，然后将其打包证券化后卖给投资者，当房贷借款人违约时，这些投资者不会蒙受损失。很长一段时间来，投资者都认为房利美和房地美是得到政府隐形担保的，这使得他们可以按低于市场的利率借款，发放30年期固息贷款。

　　随着近年来房地产泡沫化愈演愈烈，房利美和房地美也像私营部门放贷机构那样降低了借款门槛。贷款违约的增加使得这两家公司的资本金出现不足，2008年美国政府出手，控制“两房”八成左右的股份，实际上已经将“两房”国有化。到目前为止，房利美和房地美已经花费了纳税人1340亿美元，有分析人士认为，救活“两房”的成本最终可能会高达1兆美元，而花费如此高代价还不如由政府出面为病危“两房”实施“安乐死”。

dividend_growth

两房这种怪兽肯定是要关掉的，但现在还不行，就连共党成员都说至少2013年前不行。

对于股民来说，两房早就死了。

lite1067

There is nothing wrong to have a government agency to provide insurance on the loans. And that's what GNMA has been doing and is doing fine.

The problem with FNMA and FHLMC is simply because they are public companies and they have to maximize profit. And the only way for that is to lever up by holding loans/mbs on  own balance sheets. The solution is simple - close FNMA and FHLMC and expand GNMA for insuring quality loans.  But no politician wants to take downside risk, market wise and voter wise.

colderdown

DG和李特说出了俺的心声啊。

sooners

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Poo

either way, if that happens rate goes up. House market double dip.

Poo

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manhattan

rent will go up in big cities

umqasr

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美国今日公布两房处置方案

2011年02月11日 01:45  第一财经日报
　　严婷

　　专家称，由于美国政府已承诺为“两房”提供无限制担保，中国资产不会“打水漂”

　　在美国联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae，下称“房利美”)与联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac，下称“房地美”)被政府接管两年多后，美国政府终于开始对这两家“政府支持企业”进行大刀阔斧的改革。

　　据《华尔街日报》2月9日援引知情人士消息称，美国白宫计划最早将于本周五提出改革方案，让“两房”从房屋按揭市场上逐渐淡出，并逐步减弱政府在抵押贷款市场的角色。

　　对于未来可能进入“后两房”时代，不少人开始担忧持有大量“两房”债券的中国是否会“打水漂”。但一些专家指出，由于美国政府已承诺为“两房”提供无限制担保，无论如何改革，债权人与股权人的利益都将得到落实。

　　三个方案与三种途径

　　这项事关10.6万亿美元的抵押贷款“白皮书”中，奥巴马政府预计将向国会提出三个方案，并评估各方案的利弊。

　　其中最保守的建议是除了现有的联邦机构外，如联邦住宅管理局(FHA)，政府应该完全退出房屋抵押贷款市场。

　　另外两个方案则是建议设立一套新机制，让政府对曾经由“两房”主导的二级抵押贷款市场给予部分支持：其中一个方案是让政府主要在市场承压的时候才介入；另一项方案则是政府在任何时候都要参与到二级抵押贷款市场。

　　从这些方案的区别来看，最核心也最具悬念的问题在于政府将在未来的“两房”中扮演什么角色，如果还有角色的话。

　　白宫的计划书将通过三种途径来帮助政府撤出抵押信贷市场：其一是降低两房所能购买的最大贷款额度；其二，“两房”向银行逐步提高抵押担保费用(用高价来驱逐不良信贷)；其三，对政府支持的贷款提高最低首付比例。在市场支持的情况下，财政部还可以敦促“两房”加快削减资产组合。

　　对于“两房”可购买的最大贷款额度，目前的规定是，房利美和房地美在全美范围内可购买的单笔房贷额最高不能超过417000美元，针对一些高房价地区的上限在两年前提高为729750美元。如果国会方面不改革，到今年10月份，这个上限规定将下降至625500美元。

　　中国是否该担心“两房”债券？

　　根据美国财政部网站披露的关于海外持有美国证券情况，截至2009年6月，中国持有的美国政府长期机构债券(Agency Bonds)总额为4540亿美元，其中3580亿美元为“资产支持证券”(ABS)，其他机构债券为960亿美元。这些数据还不包括在中国香港和中国内地以外其他地区通过特殊机构实施购买行为。

　　《第一财经日报》记者根据美国财政部对于机构债券的月度“买入”与“卖出”数据计算显示，除了2010年3月至7月为净买入外，中国自2008年7月开始对美国机构证券一直在进行净卖出的操作，自2009年6月起至2010年11月的净卖出总额为435亿美元。按此计算，截至2010年11月的持有总额约降低至4100亿美元。

　　这些持有数量可能包括“两房”债券和证券，但是还包括其他美国政府机构债，比如政府国民抵押协会(Ginnie Mae，吉利美)。

　　因而对于美国政府就“两房”改革的种种可能性，不少人开始担忧外汇储备所投资的“两房”债券的安全，甚至有人预计中国投资“两房”债券亏损可能高达4500亿美元。

　　但斯坦福商学院瑞穗金融集团金融学教授、NBER研究员彼得·德玛佐认为，既然美国政府已经承诺会对此进行担保，中国就不必担心持有的“两房”债券：“我认为美国政府不会对“两房”债券袖手旁观的。”

　　2000年诺贝尔经济学奖获奖者丹尼尔·麦克法登也对本报表示，“两房”的重组势在必行，但无论改革如何进行，美国政府不得不继续为“两房”债券提供担保。

　　但兴业银行(26.26,0.13,0.50%)资深经济学家鲁政委却在2月10日的报告中认为有必要警惕“两房”相关债券的投资安全：在美国法律框架下，所谓的“政府支持”机构，其本质仍是私人机构，只不过其设立和经营需美国国会特许，本质上并不享有政府信用。

　　美政府承诺为“两房”提供无限制担保

　　房地美、房利美及其他联邦机构发放的贷款占去年新增贷款总额的90%。

　　事实上，这场有关重构住房融资体系的改革已成为美国政府的“心腹大患”，但民主党与共和党始终没有提出具体的方案。

　　对于很多人而言，房地美和房利美在金融危机中负有不可推卸的责任。任何保留“两房”职能的解决方案都有可能遭到一些共和党人的反对，但更温和的共和党人则可能会反对更加激进的方案，转而与民主党一起支持美国政府继续参与住房融资市场来确保更多人能“居者有其屋”。

　　在过去40年中，美国的住房融资体系一直是公共部门和私人部门共同参与的。房利美和房地美从银行和其他贷款发放机构处购买抵押贷款债权，然后将其打包证券化后卖给投资者，并为这些证券提供担保以防借款人违约。

　　当银行将抵押贷款卖给“两房”时，会就一定的贷款销售标准达成协议，并有责任在不满足这些标准的情况下回购这些贷款。投资者在很长一段时间内都以为，房利美和房地美拥有政府默认的担保，这使得“两房”可以按低于市场的利率借款，发放30年期固定利率的贷款。

　　但随着近年来房地产泡沫化日益膨胀，房利美和房地美也像私营部门放贷机构那样降低了标准。贷款违约的增加使得这两家公司的资本金出现不足，联邦政府不得不出手接管了它们。

　　由于美国政府已承诺，将为“两房”提供无限制担保以确保这两家企业向债券与股票持有者负责。到目前为止，房利美和房地美已经花费了纳税人1340亿美元。

　　撤出方案不会一蹴而就

　　削弱政府在抵押贷款市场中所扮演角色的改革措施将会提高购房者的借贷成本，对美国摇摇欲坠的住房市场将造成更大压力。

　　因此不少分析师认为，任何对“两房”的改革措施都将以渐进的方式进行，以免造成市场动荡。而任何改革都需要好几年的过渡期，时间长短则取决于美国房地产市场的复苏情况。

　　“从目前能获得的消息来看，这些提案势必会有不少激烈反响，尤其是对私有化的呼吁。”法国兴业银行资深分析师Rudy Narvas在2月10日的报告中表示，“而共和党的领导人们则流露出以更平稳的方式来变革的想法。他们意识到，无论是私有化还是‘两房’的退出，都不可能一蹴而就，尤其是在当前微妙的经济和房屋市场形势下。撤出方案很可能会设计成缓慢退出，这样也能让共和党人满意。”

　　Rudy Narvas指出，“两房”的彻底退出是“逃得了和尚逃不了庙”：“所有这些改革措施的最终目的无一不是为了让‘两房’最终退出市场。虽然未来几年还不会发生，但将来某时总会发生。”

　　德玛佐对本报记者表示，美国政府不会以太过激烈的方式改革“两房”，而以温和渐进的方式进行改革更为理想：“一方面，政府不愿意对这一市场袖手旁观，因为目前‘两房’是唯一保持房地产抵押市场活力的机构。另一方面，即使政府从中抽身而出，私人部门也可能不愿意立刻进入这一市场。这一过渡将会非常艰难。”

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美国政府有意关闭两房 马光远：不会甩手不管

2011年02月11日 17:55  中国广播网中国广播网新闻中心 官方微博


　　美国政府有意关闭“两房” 马光远：不会甩手不管

　　中广网北京2月11日消息(记者柴华 实习记者马蒂)据中国之声《新闻晚高峰》报道，一再被推迟的美国关于“房利美和房地美”的改革方案终于有了新的动作。根据美国当地媒体报道，美国政府明天(12日)将公布一项提案，逐步削弱美国两大住房抵押贷款公司在美国住房市场中的中心作用，并最终将这两家抵押贷款公司关闭或者彻底私有化。

　　这对于持有巨额两房债券的中国来说显然不是个好消息。有报道称，据不完全统计，国内机构持有“两房”债券的规模大约在5000亿美元左右。“两房”的变革，将给中国的巨额投资带来怎样的命运？

　　房利美和房地美是美国最大的两家住房抵押贷款机构。作为美国住房公共政策体系的支柱，“两房”在美国的房地产市场里一直占有举足轻重的地位，两家机构承保或者购买的房地产贷款约占到美国居民房地产市场的50%。次贷危机以来这个数字更是达到80%以上。“两房”拥有和担保的资产规模高达5.5万亿美元。

　　根据美国当地媒体援引多位白宫官员的说法表示，预计本周五，美国财政部部长盖特纳将向国会递交一份关于解决“两房”问题的“白皮书”。“白皮书”中详细阐述了三种减少政府在住房抵押贷款市场中作用的方案。其中最保守的建议是，除了现有的联邦机构外，政府将退出住房抵押贷款市场。而另外两个方案则是建议创建一套新的机制，让政府对向来由“两房”主导的二级抵押贷款市场给予部分支持。

　　有分析认为，这个计划一出，意味着美国政府将削弱对楼市的支持力度。中国之声经济评论员马光远认为，对于两房问题，奥巴马政府已经没有更多耐心和时间了：

　　马光远：因为美国的金融危机就起源于“两房”，起源于房地产的整个担保信贷体系，所以两房问题的最终解决程度是奥巴马应对金融危机的一个主要标准之一，所以两房问题不可能再拖。而且应该来讲政府有条件退出的可能性是比较大的，他不会甩手不管。我觉得最大的可能他不会完全退出，而可能会有限度的介入。比如对两房的债券、未来房的债券不会像现在一样提供一个无限制的担保，我觉得可能是有限的，或者说要对一些债券提供担保的话肯定要附加一些比较苛刻的条件。

　　不过，中国之声特约观察员清议并不同意“抽身”这一说法：

　　清议：因为“两房”作为公司它可能会摘牌，但是“两房”的债券还是砸在政府手里的。所以这一点不能做出一个判断好像“两房”摘牌、退市就做出一个政府要从两房脱身的这样一个判断。如果两房的业务停止运行，除了对以前的债务不构成影响，他对未来美国的楼市的成交、他的短期的前景可能会构成一个很大的影响，毕竟他的业务要有新的供应商来替代，这需要一个过程。

丛林法则

good news. if they decide, they must have the solution already.

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奥巴马政府报告：逐步废除房利美和房地美

2011年02月11日 22:02  新浪财经新浪财经 官方微博


　　新浪财经讯 北京时间2月11日晚间消息，奥巴马政府周五公布了一份报告，对美国住房融资的未来进行了概略阐述，呼吁大幅削减政府对抵押贷款市场的支持，但在应如何完成这一目标的问题上则几乎没有提供实质性的细节内容。

　　奥巴马政府在这份长达31页的报告中提议，应逐步废除两大抵押贷款融资巨头房利美(FNM)和房地美(FRE)，此外还向国会给出了三种选择来减少政府为住房自有率提供的支持。报告并未建议应采取哪种选择，而是旨在设定一些“参量”，这些“参量”必将在国会讨论中陷入冗长而白热化的争论。

　　根据这份报告中提出的一种选择，美国政府在担保抵押贷款方面历来所起的主导性作用将大幅下降，且政府将仅限于为足可信赖的中低收入阶层借款人提供支持。其他两种选择将保留政府作为抵押贷款担保人的地位，但仅限于在金融危机时期。

　　这三种选择表明，美国政府排除了完全取消对住房市场提供支持的可能性。在此以前，一些自由市场保守派共和党议员曾提议完全取消这种支持。但政府官员表示，美国政府在对住房市场提供支持方面所起的作用肯定将低于2008年金融危机开始以前的阶段。美国财政部的一名高级官员称：“未来将不再有房利美和房地美，我们将不会拥有一种遍及整个市场的深广选择。”

　　这份报告是由美国财政部和住房及城市发展部(Department of Housing and Urban Development)联合推出的，其目的是降低政府在住房融资方面所起的作用和“将私募资金重新带回抵押贷款市场”。报告指出：“对许多美国人来说，传统的可预付30年期固息抵押贷款可能是更加难以承担的。”较小型贷款商和社区银行将会发现，它们很难在常规的抵押贷款市场上进行竞争。

　　根据这项计划，在2008年9月份被政府接管的房利美和房地美将被废除。目前，房利美、房地美和联邦住房管理局(Federal Housing Administration)为所有新发放抵押贷款的90%以上提供担保。其中，由联邦住房管理局提供担保的抵押贷款所占比例大约为30%，远高于10%到15%的历史常规水平。(金良)

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盖特纳：抵押贷款成本将会上升

2011年02月11日 23:23  新浪财经


　　新浪财经讯 北京时间周五晚间消息 美国财政部部长盖特纳周五在回答有关美国住房金融系统改革的长期影响的提问时表示，从长期看，美国住房业主抵押贷款成本会小幅上升。他是在CNBC电视台做出上述评论的。

　　财政部周五公布了有关房地产与房利美未来出路的报告，其中包括逐步缩减这些贷款公司的规模并提高收取投资者的担保费。            (明煜)