媒体绘制“中国地王图” “卖掉”北京能“买下”美国

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媒体绘制“中国地王图” “卖掉”北京能“买下”美国


(据中国经济周刊) 如果说在中国，有什么比钱还值钱，那一定是土地。

在一段时间内，在中国的一个区域土地市场必然会产生一个价格最高者即地王，而地王市场的狂热程度则是另一种对中国经济极为重要的预示。

中国房市路在何方，一切还看地王。

回望整个2010年，地王迭出，势不可挡。在京沪这样的地王“故地”，新地王在各大央企和巨鳄的角逐中不断刷新纪录，制造了令人瞠目、 近乎泡沫的价格标尺；在东莞与南京，另类地王叙述着更多值得玩味的业态内涵；而在“财都”温州，地王的出现则似乎宣示了温州资本的最新走向。

而以上的种种，都显示出中国的房地产业今后走向。如果把北京的土地全部卖掉，可以制造出超过美国一年的GDP的财富，那么中国的房地产是成了佛还是成了妖？如果地王的制造成为资本们习以为常的游戏，那么谁又是其中最大的受益者和受害者？

不论如何质疑，显然在2011年，我们仍不容易与地王说再见。

35万元/平方米 全国最高地价在北京

把“温州”与“地王”这两个词放在一起，并不会令人疑惑。作为巨量资本的代名词，温州在全国各地房地产市场上威名远扬。

但这一次，地王就发生在温州——温州资本的老巢。而且事实证明，温州地王绝不是偶然的心血来潮。

一走到温州机场接机口，迎面第一块广告牌就是置信房地产开发有限公司（下称“置信房开”）的一个高端地产项目。环机场一带同样矗立着该公司几块广告牌，这样的气势给人一种感觉：其资金和开发实力显然不俗。

但在2010年之前，置信房开在全国市场上可谓名不见经传。

转机出现在2010年11月29日。

当日浙江中通置业集团、苏州华成房开公司、置信房开围绕温州一块土地现场厮杀到第六轮，苏州华成房开公司退出竞夺。

该地块坐落于市区中心地段的学院中路温州大学(原温师院操场)，土地面积约为38883平方米，总建筑面积为100000平方米，挂牌出让地块起始价为19.28亿元人民币。

随后，浙江中通置业集团与置信房开展开缠斗，置信房开一路将价格报至37.02亿元，终于击败了对手。

这是一个非常有想象力的数字。37.02亿元的总价创造了温州这座南方“财都”多年来出让土地的天价，而折合成楼面地价后，其楼面价更是高达3.7万元/平方米。从全国范围来看，这一地价也达到2010年全部出让土地楼面价的最高水平，甚至连北京也不能匹敌。

2010年，北京楼面价最高的一宗土地交易，出乎业内预想。

按照2010年初北京市国土部门对CBD中服地块的出让规划，该地块的成交单价极有望突破3万元/平方米而问鼎全国，但最终CBD核心 区地块的楼面价只有2万元/平方米左右。2010年北京市的楼面单价地王为3月份成交的海淀区东升乡地块，其成交楼面价为近3万元/平方米，由中国兵器装 备集团公司收入囊中。

不过这丝毫不能掩盖北京市CBD核心区地块的“地王”本色。换个视角，从土地价格来看，目前已经成交的北京市CBD核心区6宗地块合计国土面积为52583平方米，其成交总价为181.4亿元，这意味着北京市CBD核心区的国土价格已经高达近35万元/平方米。

所以，如果要找出2010年全国最贵的土地，毫无疑问非北京CBD核心区地块莫属。即便是温州地王，其土地价格也只有9.5万元/平方米，单价最贵的上海地王也不能与之相媲美。

地王年年有，2010年格外的多。回头再来看号称是“地王年”的2009年，与2010年相比，简直是小巫见大巫。非但2009年的地 王价格峰值屡被突破，如北京、广州等地的地王楼面价再创新高；而且从数量来看，2010年地王可谓是在全国范围内遍地开花。 “尤其是在史上最严厉房产调控的冲击下，值得警惕。” 信达证券首席地产分析师张冬峰评价说。

根据《中国经济周刊》旗下的智囊机构中国经济研究院对内地28个省份的主要城市的地价进行深入调查统计并编制出的“中国地王图”（见图表）显示，2010年几乎全国所有省会城市都诞生了新地王，地王正逐步由一线城市向二三线城市蔓延。

据中国地王图显示，非但如北京等一线城市，郑州、福州、海口、武汉、南宁、贵阳、昆明等二三线城市普遍有土地称王，其中南宁单价地王已经高达11000多元/平方米，远远超过这个城市的平均房价水平。

总体来看，全国省会城市地王楼面价超过1万元/平方米的城市有8个，其中上海地王52855元/平方米、杭州37069元/平方米、北 京30000 元/平方米位居前三，地王楼面价超过5000元/平方米的城市有18个。另外，还有8个城市合肥、长沙、贵阳、济南、兰州、太原、乌鲁木齐、石家庄的地王 楼面价低于5000元/平方米。可统计的全国28个主要城市的地王楼面均价高过1万元/平方米，而28个总价地王的价格之和为918亿元。

经济学者李开发指出：“地王频出是地价高涨最明显的信号，很多企业不惜在土地市场上一掷千金，最直接原因就是看好市场。”

事实也是这样，今年1月17日，国土部下属的中国土地勘测规划院发布报告称，2010年第四季度,全国主要监测城市地价总体水平为2882元/平方米，同比上涨近10%，全国地价总体水平呈上升态势，环比增幅加速回升。10年间，重点城市居住用地价格水平总体翻番。

2.17万亿元信贷

四分之一信贷进入房地产

似乎没有任何理由压抑开发商造地王的热情。刚刚过去的2010年，房地产几乎再次实现“越调越涨”，这无疑令史上最严厉的调控措施蒙上了一层阴影。

据公开资料显示，地王市场上劲头十足的保利地产在2010年实现销售签约逾660亿元，同比增长52.53%，比起2010年500亿 的预定销售目标远超了160亿元。地产龙头万科更是首次突破1000亿元，全年销售额高达1082亿元，同比增长70.5%。另一巨头龙湖地产2010年 累计实现销售面积245.4万平方米，同比增长30.3%;累计实现销售额达333.2亿元，同比增长81%。

2008年多家房地产企业还在为进入房企销售百亿俱乐部而津津乐道，仅仅两年之后，百亿俱乐部已经黯然失色，不少房企正朝着进军500亿俱乐部、千亿俱乐部而暗自发力。

对此，万科多次在年报中指出，中国经济正发生巨变，尤其是中国沿海正诞生着全球有史以来最大规模的城市带，数以亿计的个人和数以千万计的家庭将来到这些地方，住宅企业能够在这种巨大的城市化进程中，获得近乎无限的发展空间。

来自国家统计局的数据显示，仅仅在2010年1－11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.8%；商品房销售额 4.23万亿元，同比增长17.5%。与此同时，2010年1－11月份，社会消费品零售总额为139224亿元。商品房销售额在社会消费品零售总额几乎 占到三分之一的比重，商品房市场的消费实力可见一斑。

同时，从银行流向房地产业的资金也是一笔不小的数目。据央行和国家统计局的有关数据显示，2010年信贷总额接近8万亿元，而在开发商 资金构成中，国内贷款12540亿元，个人按揭贷款9211亿元，这意味着2010年新增贷款中用于房地产业信贷的资金就高达2.17万亿元，远超于去年 同期水平，在 2010年新增贷款中占据四分之一。

130万亿元人民币

“卖掉”北京的地，能换美国一年GDP

这是一个定律：在地王不断问世的年份，房价往往是扶摇直上。最近两年，房地产发生了太多这样的故事，比如随着广州、武汉地王的诞生，周边房价应声而涨。

但是，地王也有着不同的命运。

此前苏宁环球的上海地王、金地集团的广州番禺地王等都曾遭遇退地，而2010年北京望京地区诞生的一宗地王至今仍是一块烫手的山芋，令开发商讳莫如深，2010年广西南宁产生的双料地王也一度传出退地的消息。

中国社科院近日的一则报告可谓一语中的：“目前来看，2010年房价上涨速度虽然大大放慢，但仍高于城乡居民收入增长速度，中国85%的家庭没有能力购买住宅。”

被人为炒高的“地王”价格，最后能否在下游被接盘？李开发表示，尽管有巨大的购房消费潜力，但在高房价的背景下，真正有购买力的人群并不多。

事实上，比起地王危机，房地产领域隐藏着更大的风险，而且很可能牵动全局。

张冬峰表示：“这是一种比较危险的局面，所谓的三驾马车中，投资和消费对房地产依赖太大，房地产业已经绑架了中国经济，现在资金几乎普遍倾向通过房地产这种行业赚快钱。这么发展下去，中国经济下一个30年在哪儿？”

他同时认为，中国目前的财富高度集中在40岁～55岁左右的一拨人手中，这不仅在未来有可能引发巨大的社会问题，更重要的是在10年、 20年之后，随着这部分人年龄渐长，其消费观念必将趋于保守，而现在年轻人普遍由于房子等负担过重，未来的消费能力将十分有限，届时中国老年化将在财富失 衡的局面下进一步加剧，在一定程度上陷入如同日本一样近十余年的经济衰退。

教训不止于此。

日本经济长期疲软原因之一是资产泡沫过大，尤其是房产泡沫。其中令业界人士记忆最深刻的一个标志性事件就是，在泡沫化的高峰时期，仅日本首都东京的土地总市值就可以“买下”整个美国。

现在的中国正在经历同样的危局。

2010年，首都北京的土地市场在制造了一个又一个地王之后，其土地总收入也史无前例地达到1641亿元人民币，高居中国第一，而成交 的土地面积为 2061万平方米。以此计算，北京市土地的平均价格为近8000元/平方米。而北京市的国土面积为16410.54平方公里，即164.1亿平方米。

假如能将北京市土地全部变卖，即将这两个数据相乘，可以得出当前北京土地总市值已经高达130万亿元人民币。

而据学者估算，2010年美国GDP总量预计为14.5万亿美元，折合成人民币为95万亿元，这意味着用北京的地价，“买下美国”可谓绰绰有余。

另据世联地产数据， 2010年上海土地收入接近1500亿元人民币，其成交土地面积为近1400万平方米，其平均地价高达10700元/平方米，如果以该数据与其国土面积6340.5平方公里相乘，可发现当前上海市土地总市值高达68亿元人民币。

而在2009年全球GDP排名中，美国以14.26万亿美元位居第一，中国位居第二，日本以 4.844万亿美元居第三，其后分别是德国 3.818 万亿美元、法国 2.978万亿美元、英国2.787万亿美元。据此折算，除中国之外，2009年全球GDP前五名美国、日本、德国、法国、英国的GDP总量为28.7万 亿美元，折合成人民币为189万亿元。而当前仅京沪两地的土地市场之和则高达199万亿元，很显然，卖掉京沪两地的土地，就可以“买下”当前世界上最发达 的五个国家。

“从一定角度而言，这个有些惊人的数据确实真实反映了中国房产泡沫的危机程度。”张冬峰表示。

2.7万亿元土地收入

“土地财政”不改，地王难遏

决策层显然意识到了这一点。

不提中央在2010年多次控制房价，仅仅从另一个很难察觉的侧面信息，可以大致勾勒出决策者的某种眼光。与以往大提城市化不同，在“十二五”规划中，中央多次提出大力推进城镇化。学者将之解读为借助城镇经济分散大城市的压力。

与之相配套的，高铁正在国内迅速延伸。这就如同地铁在首都的快速扩张一样，在近日举行的经典城市国际论坛上，北京市基础设施投资有限公 司总经理田振清对《中国经济周刊》记者介绍：“其目的是实现中心城区人口的分流，这显然能对万人争抢中心城区的局势起到一定的缓解作用。”

国土资源部更是对地王保持着密切关注，国土资源部一位官员表示，继9、10月市场出现反弹苗头后，2010年底，“地王”、“天价地”在短时间内相对集中地重新出现，推动整体地价走高。

为此，国土资源部2010年底下发了《严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，指出要建立土地交易异常情况快报制度，遏制过度竞争。

不过目前，土地市场热情尚未消退。

住房和城乡建设部一位官员2010年底的一席讲话或能解释这一切。该官员指出，调控的难点一是中国城镇化发展带来的刚性需求，现在中国 城镇化率还不到50%，每年大约有1500万的农民进城；二是民间资本投资领域过窄；三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合；四是房产持有环节税收 制度缺失；五是地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高，而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多；六是中国各地区之间经济发 展差距巨大，很难用“一刀切”的办法调控房地产市场。

对此，世联地产近日指出，开发商频频拿地、不断制造地王的背后，正是由于地方政府对土地财政的高度依赖。

据世联地产对28个重点城市进行监测的结果显示，这些城市2010年土地出让金同比增长35%，总量达到11243亿元；其中，北京、上海、大连三个城市土地出让金超过1000亿元。

国土资源部部长徐绍史今年1月7日在北京举行的全国国土资源工作会议上更是明确指出：“2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比增加70.4%，城市发展对土地的依赖有增无减，利益分配不合理，社会矛盾突出，土地出让制度亟待进一步改革完善。”

相关数据显示，2010年的全国财政收入高达8.1万亿元，这意味着仅土地出让金一项就占了财政收入的三分之一。

“土地财政模式如果不改，地王现象将难以遏制。”林达集团董事长李晓林日前在接受记者采访时表示，“通过土地出让制度改革，将土地收入化整为零，弱化各地的高价卖地冲动，能断绝一些地方政府寅吃卯粮的不良行为，从而在数年内把因地价扭曲而推高的房价变得趋于正常。”

在各方声音中，显然房产税最受关注，而随着重庆等地表示征收准备就绪，争议不断的房产税改革越来越近。不过目前来看，各种房产税版本仅仅提高了持有住房的成本，与调整土地财政有所差距。

“内地目前采用的70年产权的土地制度主要师法于香港，但香港之所以制定这种制度，是因为香港有一个百年租借期，因此当时香港政府施行 这种制度，是希望把几十年的土地出让金一次性收回。而内地显然没有必要照搬香港的这种经验，现在已经到了改革这种制度的时候了。”一位不愿意透露姓名的分 析人士指出。

2010地王十宗“最”

《中国经济周刊》记者 刘德炳I北京、温州报道

2007年底，在全国各地接连诞生多个地王时，拐点戛然而至。如今，在大力调控的风口浪尖，一个个地王又扑面而来。

北京大望京村1号地

最挑逗全国人民神经的地王

在2010年全国“两会”，房地产成为人大代表、政协委员们有史以来最为关心的话题，几乎人人话地产。但在“两会”落幕的最后一天，首都的另一个地方却爆了一个冷门。没有人想得到地王就这么不期而至，也没人想得到地王的身价会高到这种地步。

2010年3月15日，随着远洋地产为北京大望京村1号地开价40.8亿元，其竞争对手——中烟集团下属的中维地产终于收手。

SOHO中国董事长潘石屹当天即为这一新地王算了一笔账，根据总价得出这块地楼面价高达2.7万元/平方米，仅此一项已经高过周边房价， 如果加上建安成本、税费成本等，这块地售价必须高于4.5万元/平方米才能“解套”。

但时至今日，大望京村1号地仍然未能成功脱手。

不过，毋庸置疑的是，这块地彻底引爆了北京乃至全国的土地市场与房产市场。随后，地王在全国市场多点开花，而且该地块周边乃至全北京房价应声而涨，老百姓对调控的质疑和更强烈的调控呼声也是越来越高。

这宗地王成为了全国房产调控的典型。中央政府重拳出击，之后，史上最严的“4.16房产新政”就此出炉。

北京CBD核心区地块

最好看的地王界爱情故事

美国好莱坞大片《金刚》之所以风靡全球，是因为它叙述了一个动人的爱情故事：一位美女和一个野兽大猩猩，在这一种极致的矛盾和张扬中传递出爱情的旋律，成为经典。

中国地产界是最能够摩擦出这种爱情火花的场合。

地王如美女，首富如野兽。有什么级别的美女出世，就能吸引什么级别的野兽将之据为己有，地王与首富的关系也是如此。当最高级别的足可以倾国倾城的地王问世之时，最具实力的首富必然动心而且动手。

这不，北京CBD核心区6宗地王的出让就吸引了中国海内外最顶尖的资本大鳄的青睐，最终东南亚泰国首富谢国民、印尼第一大财团黄志源家 族、中国女首富张茵及地产大亨许荣茂等力压群雄入主北京CBD，其他的国字号的买家就更不必说，其中资产达到几千亿甚至上万亿的巨头也是大有人在。

不过话说回来，实力不足即使夺得了地王，只怕也消遣不了。2009年大龙地产以2.9万多元每平方米的楼面单价买下地王天竺22号地，结果因资金不足，不仅到手的地王最终被收回，而且被没收了2亿元保证金，这出戏一不小心就由“野兽爱美女”唱成了“赔了夫人又折兵”。

首富们的加入无疑最大程度地提升了北京CBD土地大战的戏剧性，事实上，这部土地市场上历史性大剧的前戏也充满看点，包括北京CBD土地不断在入市与退市之间反复摇摆，以及无休止地在购买门槛上大修大动。

目前，北京CBD核心区12宗地块仅出让了6宗，另外还有6宗地块也将像冯小刚的爱情电影《非诚勿扰2》一样放在下半集播出，据业界估计，播出时间为2011年，这将是中国地产界最激动人心的爱情故事。

上海苏河湾1号地

楼面价最高的地王

地王出世往往挟带着强烈的气场，因为绝不是随便什么人都可以碰地王的。

这不，2010年2月11日，上海的地王级地块苏河湾1号地刚上市出让，就给对象提出了相当苛刻的条件：所开发的商业物业必须持有经 营，办公楼不得分割出售，竞买人须有保护保留建筑改造开发及高档酒店开发与管理的经验。同时，该地块挂牌起始价高达47亿元，折合楼面价高达3.53万元 /平方米，竞买保证金高达18.8亿元，且竞得人自出让合同签订之日起的15日内“必须向地方国库支付国有建设用地使用权出让价款的50%”。

这一下子将许多前来问津的开发商拒之门外，不过，幸好有两家符合条件的开发商选择了坚持。这两家有条件的开发商分别是华侨城、盛高置地旗下的上海世康房地产咨询有限公司与百仕达控股属下的上海百仕达苏河湾发展有限公司组成的联合竞买体。

苏河湾地块之所以敢提这么高的要求确实是有些资本：该地块位于上海繁华的苏州河区域，地段优越，被誉为老上海最后一块尚未开发的黄金地块。

现场竞价一开始，双方你来我往，斗得你死我活。最终，央企华侨城不惜血本，以70.2亿元成功击败对手抢得苏河湾地块，其楼面价高达52783元/平方米，无可争议地成为全国单价地王。

不过在5个月后，华侨城再次出手，以17.91亿元拿下苏河湾地块旁边的苏河湾41、42街坊地块，成交楼面价仅为1.45万元/平方米。

再往后，就闹出了不和谐的声音，市场上一度盛传华侨城正在寻求买方，以转手该地块，这再次说明：地王不是那么好当的。

中信集团

地产市场的最大赢家

若论夺得地王数目最多的房企，毫无疑问是保利地产，但如论最具含金量的地王，那绝对是由中信集团斩获的北京CBD核心区12宗地块中的Z15地块，因为这里是地王之王。

该地块占地面积为11478平方米，规划建筑面积高达35万平方米，中信集团以63亿元力压海航集团和大连万达，其国土价格高达55万 元/平方米。据招标文件要求，该地块上将建成500米高的未来“北京第一高楼”，而目前北京最高建筑国贸三期的高度为330米，中信集团以一个“中国尊” 的形象设计为其赢得不少分数。

潘石屹

最失意的地产大佬

2010年，潘石屹是最典型的“怀财不遇”。

手握两百亿现金，潘石屹对全国最优质的地王虎视眈眈，但随着2010年尘埃落定，潘石屹在招拍挂市场上与每一宗地王均擦身而过。

毕竟土地是房地产企业的命根子，优质的地王更是个个大佬必欲得之而后快，而潘石屹SOHO公司的开发模式对地王这种资质的地块可谓最为倚重。

但潘不仅自己不参与地王的现场竞价，潘石屹还力劝任志强要认清现实，化被动为主动，不要在一线城市混了，趁早转战二三线城市。

这一切还得扯到2009年的地王大战。当时潘石屹带领张欣等一干SOHO元老、带着大笔资金和一个计算器来到北京市国土局交易大厅，亲自参与广渠路15号地的争夺，结果却被自称“小公司”的方兴地产弄得铩羽而归。

事后得知，这个小公司背后驮着庞大的央企中化集团，潘石屹顿悟了。

但他还是无法做到完全洒脱，2010年SOHO公司又耐不住寂寞，对着心仪已久的北京CBD核心地块，潘石屹再次出手。

不过目前来看，SOHO公司基本没戏。而且，这次真怨不得别人。

一来是在寸土寸金的北京CBD核心地块，潘石屹已经建成了一个规模高达70万平方米的建外SOHO，可以说是这一区域土地市场的最大赢家；更重要的是，(一直以来)他的建外SOHO被很多业内人士诟病，有些人甚至预言他的建外SOHO迟早要被淘汰掉甚至被主动炸掉。

当然，在房地产行业，天才是不会陨落的，对于SOHO公司的开发模式，老潘也在反省。

北京东升乡地块争夺战

最“不务正业”的地王

战争的巨大破坏力能够改变许多人的命运，一场旷世大战尤其如此。

北京海淀区东升乡的地王大战就改变了整个行业的发展轨迹，许多人也因此要被迫转战他乡，即使是地王买主也不能例外。

2010年3月15日，中烟集团介入大望京1号地和亦庄一地王级地块尚未给人太多警觉，直到绿地集团和中国兵器装备集团旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司在海淀区东升乡地块的争夺中败下阵来，一时间“央企造地王”成为了所有业界人士津津乐道的话题。

究其原因，除了当日北京成交的另外两宗地王也是由央企远洋地产和中信地产制造之外，更重要的是，从主营业务来看，中烟集团、中国兵器工业集团这些央企与房地产业毫无关系。

接下来，舆论哗然，声讨“国进民退”。

3月底，国资委出面作出表态，严令除16家央企可以继续从事房地产业之外，其他78家央企必须限期退出。

中国远洋集团随即承诺半年内彻底退出地产业，即出售手中远洋地产的股票。其他部分央企也采取了零零星星的退出行动，如中国核工业集团公司、中国航天科工集团公司等，包括中国兵器装备集团公司旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司由于业务受限，一些员工选择了出走。

整个2010年，78家央企的退出都是一出没能唱完的大戏，直到今天。

东莞樟木头

最大体量地王

尽管福州一宗高达2800亩超大地块的出让大剧被相关土地部门紧急叫停，但据媒体消息报道，另一宗规模更大的土地出让项目也悄悄在2010年启动了。

消息称，保利(东莞)投资有限公司分别与东莞樟木头镇政府、樟木头林场签订相关协议。根据协议，保利集团将在6年时间内投资100亿元，在樟木头的宝山生态开发区建设一个占地面积达26.6平方公里的东莞保利生态城，项目建成后相当于再造一个樟木头镇城区。

以该项目的规模来看，其占地面积高达2660万平方米，相当于37个故宫的占地规模，是多年来十分罕见的大体量地王，更与保利地产、万科的土地储备相差无几，几乎可以说如果这一宗超大型地王级地块敲定，就相当于再造了一个保利地产或万科。

对此，保利地产一位负责人在2010年公开表示，该项目正在办理，还没有最终落实。不过，随着保利地产在东莞区域举动频频，加上将觊觎了三年之久的松山湖新城路西侧地块收入囊中，保利地产的夺地王之路已经越来越近。

在这背后，体现了央企保利地产的财大气粗。纵观2010年，其实在地王市场收获最丰的正是保利地产。

在 2010年12月16日，保利地产打破了2010年11月由广州南站地块创造的17276元/平方米的广州单价纪录，以高达19632元/平方米的楼面价 将广州白云新城一地王斩获，紧接着半小时后，保利地产再次打破了由自己创造的地王纪录，以20605元/平方米的楼面价再夺一地王。

此外，北京、贵阳等多地的地王身后，也都浮现出保利的身影。

不过，随着国土资源部对大规模地块出让的管制越来越严，将使得未来东莞这宗26.6平方公里土地的出让大戏变得越发热闹。

南京地王

总价最高的地王

越是万众瞩目的地王，争议越多。

声名远扬的南京巨无霸地王G32、G33地块刚一横空出世，就被戴上了“内定”的帽子。资料显示，南京G32地块出让面积为 313879.4平方米，挂牌起始价为121.41亿元；G33地块出让面积313879.4平方米，挂牌起始价为78.93亿元。出让文件同时规定，土 地竞买者的注册资金不得低于40 亿元，G32和G33两块土地的竞买保证金分别为25亿元和16亿元。

有业内人士指出，

G32地块的起拍价达到121.41亿元，竞拍土地需要交纳保证金25亿元；G33地块的起拍价达到78.93亿元，需要交纳保证金16亿元。如此高的总价和保证金，无疑将许多开发商拒之门外，被认为是变相的“内定”，也确有道理。

最终，在2010年9月19日下午的拍卖现场，众多开发商、媒体及中介代理商前来围观。当场业界纷纷猜测，万科等开发商或将加入混战，现场搏杀环节可能极为惨烈。

结果令人大跌眼镜的是，只有一家名为“南京临江老城改造建设投资有限公司”的企业参与了两幅地块的竞拍。现场拍卖只按程序走了近10分 钟，唯一的竞拍者便分别以121.41亿元、78.93亿元的底价拿下G32、G33，两地块合计200.34亿元。而这家公司正是央企中冶置业旗下的控 股公司。

温州地王

地王中的最大黑马

地产界不乏黑马，比如2009年的中国水电、大龙地产、华美地产及2010年的置信房开等。但若论哪块地王是地王中的黑马，那毫无疑问是温州地王。

谁能想到，远在两千公里之外的温州地王，其楼面单价竟然远超过北京CBD核心区地王？更震撼的是，多位业界人士预测，该3.7万元/平方米的地王未来最高成交价将高达七八万元每平方米。

但事实上，这既是意料之外，也是情理之中。

温州是中国民间资本最为发达的地区之一，称得上南方财都。一般来说，温州资金流向哪个城市，哪里的房价就会水涨船高。人们都在传说，这些资金流到北京、流到上海、流到海南，在推高区域房价的同时，也赚得盆满钵满，最终在潮退前又抢先撤出。

不过，这一次，被温州资金推高的，却是温州的地价及房价，温州资金终于流回了温州。鉴于外部地产形势前途难测，温州资金被迫返乡，这显 然为地王出世提供了良好的契机。这是新一轮洗牌的开始，温州炒房团从外地卷走了大量财富，最终又在温州地王的作用下，实现了新一轮的财富分配。

这是一个相当值得关注的现象，倘若该项目能够顺利解套，这意味着温州资金确实有相当部分开始回流。

吴炎成

最牛的个人地王

以一人之力对抗5家牛烘烘的大开发商，谁敢横刀立马？

吴炎成。

2010 年12月3日，南昌市国土局拍卖一宗位于红谷滩新区CBD的地块，该地块位于江西南昌红谷滩CBD丰和中大道西侧、沙井村村委会旁，是商业金融、办公用 地，出让年期为商业用地40年，总占地面积8387平方米，建筑规模为5.87万平方米，起拍价为480万元/亩。

江西金发房地产开发有限公司、中国人寿保险股份有限公司江西省分公司、江西固特实业有限公司、江西省晨伊实业发展有限公司和江西省琴湖投资发展有限公司等5家开发商到场参加竞拍，自然人吴炎成个人作为一方代表参与拍地。

结果万分意外的是，在众多地产大鳄的围攻下，吴炎成以总价1.6795亿元将这一地块夺得，其土地单价高达1335万元/亩。

尽管这一地块只是2010年全国单价最高的个人地王之一，但若论竞逐程度，绝对是竞争最激烈的个人地王。

原因第一是现场经过一个多小时的竞拍；第二是现场竞价轮数高达200多轮；第三是该地块溢价率高达200%，而在京沪广等地，其地王之争也未能持续这么多竞价次数。据了解现场竞价的人士介绍，“空气中充满了火药的味道。”

此外，在千里之外的兰州，单价地王和总价地王竟然由同一个自然人(许人)创造，这也是近十年来的一个奇迹。

《中国经济周刊》记者 刘德炳I北京、温州报道