Bethany McLean：政府对于房地产金融市场的意义

源济

　　导读：《纽约时报》专栏作家贝沙奈-麦克莱恩(Bethany McLean) 日前发表专栏文章，分析了近来针对房利美和房地美(以下简称“两房”)提出的改革计划的可行性，从而指出了政府在房地产金融市场上扮演的重要角色。以下为文章摘译：

　　我们已经步入了新的一年，现在是记起领袖们关于美国抵押贷款市场作出的承诺的时候了。在去年8月一次关于房地产市场未来的会议上，奥巴马政府承诺将于今年1月针对由联邦政府持有的抵押贷款巨头房利美和房地美提出改革计划。对此，国会共和党近来表明了立场，做出了一个大胆的决定，即建立一个不再依赖政府担保、不会令私人投资者和债权人越来越富有而令纳税人来背负损失的抵押贷款市场。

　　这个承诺、尤其后半部分内容无疑是令人愉悦的民粹主义言论。然而问题是，无论从政治角度还是实际角度来讲，这个承诺都并非合理可行的。即使我们暂不考虑联邦政府如今之所以会卷入抵押贷款市场主要是因为大部分银行在没有两房和联邦房屋管理局(Federal Housing Administration)担保的情况下无法发行抵押贷款。实际上自上世纪30年代以来，政府一直在房地产市场扮演一定的角色。几乎可以肯定，一个没有政府支持的市场必然会导致最受民众欢迎的30年期固定利率抵押贷款的终结。

　　对于住房所有者来说，30年期固定利率抵押贷款是一个很不错的选择，尤其是可以在不支付罚金的情况下提前还清贷款。然而，对于债权人和投资者来说，它则是一个金融界的弗兰肯斯坦怪物，一个充满了潜在损失的违反常理的产品。而负担损失的部分风险便是政府在房地产市场扮演的角色的很大一部内容。

　　例如，房地美和房利美就是联邦政府创建用来从债权人那里购买抵押贷款的，从而排除债权人背负的两大抵押贷款风险。其一，是现在我们大家都已熟悉的信用风险，即借款人无法偿还贷款的风险。其二，是利率风险，即在贷款发放后因利率大幅度上升使银行背负贷款亏损负担的风险。抵押贷款的期限越长，对这两项风险的控制就越困难。而30年无疑是一个相当长的时间。

　　随着证券化的到来，即将抵押贷款打包作为债券出售，市场发现了一些投资者，如债券型基金、保险公司等愿意承担利率风险，但即使是在当时信用风险并没有被视作问题所在的平静时期，大部分投资者仍不愿承担这一风险。所以，两房通过为那些尚未转化成债券出售给投资者的抵押贷款提供担保解决了这一问题。

　　如今，人人避信用风险唯恐不及，发放抵押贷款的银行和投资者都不想背负这个风险，两房只好负担起这个责任从而支撑起了房地产市场。太平洋(11.53,0.15,1.32%)投资管理公司联合创始人兼常务董事威廉-格罗斯(William Gross)就曾表示他不会购买没有政府担保的所谓的私人抵押贷款，除非房屋所有者首付支付了至少30%的房款。

　　被提议的两房改革近来吸引了极大的关注，关于它要求新的私营实体能够针对抵押贷款继续提供担保的各种反复申明得到了前财政部长汉克-保尔森(Hank Paulson)的支持。但这些担保并非是完全私有的，因为他们同样受到了美国信仰和信用的担保。

　　关于如何操作才能使纳税人背负较小的风险一直存在各种各样的建议，但很明显，所有的建议仍然维持了政府的参与。更荒谬的是有建议提出创建新的公司去背负与曾在2008年拖垮两房的风险相同的风险。

　　那么，仅操作那些银行和金融机构愿意发放的贷款会不会是一个更好的解决办法呢？或许贷款发放会以15年期的形式，并且规定利率在贷款发放5年后可以进行调整，这样银行便没有必要担忧长期利率风险。这甚至意味着30年期固定利率抵押贷款不必消失。实际上，私营市场一直在向那些由于抵押贷款规模太大而没有资格接受两房担保的客户提供30年期固定利率贷款，但通常都只面向最富有且拥有可靠信用的客户。

　　问题的症结就在于此。几乎可以确定，30年期的贷款产品将会在一个更有限的基础上以相比今天更高的价格被提供。但至于究竟会有多高，很难讲。在危机爆发前，房利美曾表示它们的担保可使客户办理的抵押贷款年率低0.25至0.5个百分点。如今，格罗斯表示没有政府担保的抵押贷款年率至少会高出几个百分点。如果他的预测是对的，那么抵押贷款、尤其是30年期抵押贷款的成本将会高得多，而美国购房者数量也将会因此大大缩减。

　　这或许就是合适的长远解决办法。毕竟其它一些没有普及30年期固定利率抵押贷款的国家也运转得很好。并且现在有哪位美国政治领袖愿意接受这项任务来进一步打击低迷的房地产市场呢？

　　但无论怎样，即使我们愿意负担更昂贵的抵押贷款也依然无法使联邦政府彻底退出房地产市场。回想一下，在2007年房地产泡沫破裂之前，私营部门在控制抵押贷款风险上的表现并没有比政府资助的房地美和房利美好多少。如果我们正在日益扩大的大型银行中某一家对抵押贷款业务具有至关重要意义的银行陷入困境了怎么办？甚至即使我们解决了允许银行发展到大太而不能倒闭的问题，那么还有存款保障，纳税人仍然要背负风险。

　　所以，以小心谨慎的态度对待政治家那些听起来似乎很完美的承诺吧，普通美国民众都能有权获得抵押贷款而政府又不会参与其中，那只是海市蜃楼。(李婧)

atrader

对，是海市蜃楼，天方夜谈。政府一已失掉了让CITI，BAC(COUNTRYWIDE)破产的几会。
银行政府维一可做的是停止抵押贷款证倦化。

sooners

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