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发表于 2010-12-28 02:41 PM
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探讨王头的“中国大陆房产前景之见”。
来源: miat42 于 2010-12-28 11:37:32
1)除了2000-2006年这个阶段美国全国参与的房地产泡沫以外,美国从来没有一个全国各地参与的泡沫。过去30到40年间,美国房地产价格快速增长地区一般都集中在东西两岸以移民为中心的大都市地区。我们可以通过OFHEO.ORG 网站数据清楚地看到,当纽约高速增长的时候,别的大部分城市和地区没有参与,比如80年代,也就是少数几个地方暴涨了,纽约和旧金山5年内涨了3倍,而美国全国的平均价格根本没有多大变化。 美国在过去50年中,唯一一次全国一起疯涨就是刚刚过去的2000-2006泡沫。如果从这个全国泡沫的观点来说,确实是,可能以后很难再有这样的全国性全面涨价。但是,和过去很多10年一样,以后的发展趋势,美国的经济发达地区,也就是以移民为主的大都市,照样会周期性的涨价,绝对超过美国全国平均价格的增长速度。所以老王的结论是对的,但对在经济发达地区投资房地产的人士来说,这个结论没有特别意义,也就是说,以后的50年,不过回复到以前的50年。用一个极其易懂的比方,你在ST LOUIS 的投资房可能很难涨多少了,但你在SAN JOSE, DC, 或纽约的投资房会和以前一样,周期性地不断往上升。以后投资房地产务必选对地区,否则可能白费功夫。
2)关于中国,是的,老王说的很对,人民很有干劲,致富意愿超强。但是,不要忘了过去30-40年间,香港人的干劲和致富意愿一样旺盛,那时的香港人和今天的中国人民没有差别,香港的投资条件还比现在大陆的优越:土地供应奇缺。但这没有让香港避免了两次惨跌将近70%的厄运,多少人跳楼自杀。
3)我们再看看大陆城市情况,70%的城市人已经拥有房产,已经超过发达国家拥房比例。但农民们和民工们却完全买不起。 目前的刚需都来自投资意愿,也就是说,已经拥房族希望再买第二个或第三个房子,或则富裕人士希望买第20个房子。同时,城市目前的空房比例已经超过了50%,说明了泡沫程度已经超过警戒线。所谓的城市化不会再带来住宅需求,因为民工和农民们目前根本买不起。目前的典型特征是二三线城市还很热,涨幅超过一线城市,这就是典型的泡沫晚期症状,和美国2006年的情况一样,一线城市例如纽约都停止了,但二三线城市例如凤凰城和拉斯维加斯却3,4倍疯长,后果我们已经知道了。
4)还有很多别的论点,比如资源危机,通涨危机,等等也不必多谈了,因为它们比房产泡沫问题更大。 |
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