美股评论：住宅 被遗忘的危机

源济

导读：MarketWatch驻华盛顿专栏作家纳廷(Rex Nutting)指出，近期各界都对就业问题给予了很多关注，但是住宅市场的问题其实同样重要，甚至是更重要，尤其是近期以来，房价又开始再度下跌，这对于美国消费开支，乃至于宏观经济而言，都是一个非常危险的信号。

　　以下即纳廷的评论文章全文：

　　毋庸赘言，2008年9月那最黑暗的日子以来，美国经济已经取得了不小的进展——投资者更开心了，银行家更安全了，市场机能更完备了，企业也更有活力了。在他们的心中，应该已经没有那么强的沮丧之意了。

　　可是，我们余下的大多数人呢？我们的复苏何时会到来？

　　一路跋涉，股市终于回到了雷曼兄弟申请破产的那个宿命周末之前的水平，但是千千万万美国家庭的信心，却还远不能和当时同日而语。

　　典型的美国人们，他们的财务状况根本上其实是取决于两点，一是他们的工作，二是他们的住宅的价值。他们几乎所有的重要所得都是来自薪资，而他们的财富主体毫无疑问就是他们的房子。在薪水和房价上涨的时候，他们就信心十足，而当薪水和房价下滑的时候，他们就感到恐惧。

　　政策制定者们或许可以找到办法来援救银行，但是他们却没有能力让那些失去的工作机会重新出现，更无法回答危机中最具杀伤力的问题：住宅。

　　最近几个月以来，选民、政治家和经济分析师们对于就业问题可谓是高度关注的。对华盛顿而言，目前最大的问号之一就在于，该如何应对始终盘旋在10%附近的失业率。正是因为如此，在推销自己的税务计划时，两党也都不约而同地打出了创造就业机会的幌子。

　　然而，人们却较少关注到家庭资产负债表上的另外一个重要项目：住宅。

　　泡沫上的建筑

　　住宅成了一场被遗忘的危机。

　　当然，它也不是一开始就处于被漠视的地位的。在衰退的早期阶段，政府曾经仔细研究过自己的政策工具，希望找到应对住宅市场崩溃的方法。

　　他们降低了利率，希望藉此让住宅变得更加容易承受。他们接管了房利美和房地美，让联邦住房委员会无息放款。联储采购了超过1万亿美元的抵押证券及债券，来支撑住宅市场。他们授予住宅购置者以税务优惠，而且数度延长了优惠的期限。他们还试图让放贷方对贷款进行修订。

　　然而，所有的努力都是徒劳，至少是没有取得预期那样的成果。住宅市场仍然是一潭死水，而且最糟糕的是，房价又开始下跌了。

　　一度，住宅市场看上去已经要筑底了，甚至似乎还有改善的迹象——低抵押利率和税务优惠推动了销售的增长——但最终却被证明只是暂时的现象。当销售再度疲软下去，价格也回落了。

　　Case-Shiller提供的数据显示，全美范围内，住宅价格目前较之峰值时期已经下跌了大约30%。在菲尼克斯和拉斯维加斯等一些城市，跌幅更超过了50%。

　　根据CoreLogic房价指数，住宅价格9月间下跌1.8%，为2009年年初以来的最快速度。其他价格指标也在讲述着类似的故事。目前，惠誉评级的估计是，住宅价格2011年还将再跌10%。

　　联储方面的数据则显示，第三季度当中，房价的下跌已经使得美国人拥有的住宅净值缩水了5840亿美元。

　　更多的麻烦

　　如果从2006年年初算起，则美国人在住宅净值上已经损失了7万亿美元，这就意味着他们的资产净值已经有一半以上灰飞烟灭。

　　多年来的血水、泪水和汗水铸就的净值就此消失。我们必须明白，对于大多数家庭而言，住宅净值就是他们的财富主体。在过去，住宅净值常常都是美国人上进的基石，为数众多的小企业，其融资的起点就是一套住宅，而很多的大学教育也是如此。

　　目前，约有1100万家庭——占抵押贷款负担家庭总数的大约23%——所背负的债务已经超过了自己住宅的价值。住宅泡沫破灭之前，这一比率只有1%。大约500万家庭的债务都至少比自己的住宅当前的售价超出25%，他们的处境是如此艰难，以至于他们要重新回到资产净值正数，都需要十年左右的时间。

　　此外，还有200万家庭徘徊在悬崖边缘，只要他们的住宅价格再跌5%，他们也将变成负数一族。

　　如果这样的局面持续下去，财富损失的影响将是非常严峻的，只是，近期其他领域的大多数消极变化都对经济产生了相应的可见影响，而迄今为止，住宅领域的影响还是无形的。

　　住宅财富的增长其实正是消费者在过去十年中期大事开支的重要源头。经济学家们的估计是，如果一位消费者的住宅价格上涨1美元，他就将多消费大约5美分，反之亦然。具体说来，当初住宅市场的泡沫使得我们的消费者多花了6万亿个5美分。

　　当住宅价格2007年开始下跌时，消费者自然也就收紧了自己的荷包，而经济在后来陷入深度衰退，和这显然有很大的关系。最近，消费者的开支情况确实已经有所改善，但是在住宅价格再度下跌的背景下，他们的热情能够维持多久显然是值得怀疑的。

　　当然，具体说来，中产阶级的上层，乃至那些富有的人们，他们的情况要理想得多。事实上，他们的消费波动幅度远没有其他多数人波动得那么剧烈。他们所持有的股票、共同基金和其他金融资产的价值要超过他们的住宅净值，所以他们现在确实觉得自己比一年前要更加富有了。

　　可是，当我们凝视财富光谱的另外一端，那些收入没有那么高的人们，他们要摆脱经济衰退的冲击，可凭藉的资本就没有那么多了。对于他们来说，衰退远没有结束，相反，情况还可能变得更加糟糕。(子衿)

trade28

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noname6688

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　"多年来的血水、泪水和汗水铸就的净值就此消失。我们必须明白，对于大多数家庭而言，住宅净值就是他们的财富主体。在过去，住宅净值常常都是美国人上进的基石，为数众多的小企业，其融资的起点就是一套住宅，而很多的大学教育也是如此。"