让中国人汗颜！韩国是这样进行楼市调控的

源济

21世纪经济报道    2010-09-14 03:28:49

　　韩国政府对楼市动真格了。

　　猛药之一，是政府在首尔市划定若干块“敏感”区域，在这些区域的购房者，只能购买一套住房。换言之，政府不会纵容投资者囤房的行为。调控措施还包括严格的房地产预售许可制度，个人想购买某个区域的房产，首先需要申告价格、资金来源等内容，如果价格和资金来源不明确，则无法购房。

　　除政府的“有形之手”外，金融部门也参与到调控房价的阵营之中。与中国的情况类似，韩国银行业也重视个人贷款，尤其是房地产抵押贷款。但宽松的按揭贷款政策，会催生房价泡沫的产生。韩国的情况是，购房者在第二次购房时，可用第一套房产做抵押，第三次购房，可第一套和第二套为抵押，这一循环最多可达10次，在没有限制的情况下，必然导致房价上涨。

　　目前韩国金融部门已采取两方面的限制措施。其一，严格的准入门槛，对借款人全年总收入做评价，折算出10年内还本付息的能力;其二，首付比例提高至50%。门槛的抬高令投机分子知难而退。

　　此前，据韩国媒体报道，随着首尔部分地区房价迅速回涨，韩国政府7月7日将首尔及其周边城市的住房担保贷款比率(指房贷占购房款的比重)由此前的60%调降至50%，以减少房贷发放量，抑制房价飞涨。

　　从政府祭出“有形之手”，到金融部门拧紧信贷阀门——韩国政府防止房价泡沫的膨胀，意图十分明确，并上升到国家层面的制度安排，政府和金融部门的行动也颇为统一，自上而下，令行禁止。

　　实际上，目前韩国经济基本面已较为乐观。今年6月，韩国GDP依然负增长，但到第三季度，出现转正迹象。如果继续回暖，四季度将会转正，好于此前预期的负增长3%-4%。

　　同时，韩国的CPI已有一定的正增长。虽然目前没有通胀迹象，但政府一直在控制流动性，央行维持基准利率2%不变。今年9月末，韩国M2的增幅为10%。

　　它山之石，可以攻玉。中国人民银行公布的数据显示，10月末，广义货币供应量(M2)余额为58.62万亿元，同比增长29.42%，增幅比上月末高 0.12个百分点;M1同比增长32.03%，比上月末提高2.53个百分点。有分析指出，M1增长过快将对资产价格和物价水平形成上升压力。

　　众所周知，通胀预期是导致通胀的重要原因。一旦消费者和投资者形成强烈的通胀预期，就会改变其消费和投资行为，从而加剧通胀，并可能造成通胀螺旋式的上升。现实生活中，房价已成为大众讨论焦点。这就意味着房价走势，将对通胀预期的形成和发展，起到重要作用。

　　对楼市的调控，自上而下的调控声音必须一致。需要强调是，房地产调控政策，乃是国家层面的制度安排，不能将重担压在某个或某几个部委的肩上，只有这样，相关部门才能各司其职。