一线城市成交量回升 中国房价掉头向下

源济

中评社    2010-08-06 09:10:34

    楼市成交量一路下滑的态势终于在7月戛然而止。据中国指数研究院调查数据显示，多数城市成交面积开始回升，其中杭州、天津、北京及上海涨幅明显，环比皆超过20%。专家分析，开发商低价开盘和部分刚性需求是带动楼市成交量反弹的重要因素，但这并不能代表房地产市场开始回暖。随着楼市供应量的增加和库存量的回升，下半年企业压力将会更大，不排除房价降价可能。

　　文汇报报道，中银国际的研究报告显示，上周四个一线城市合计成交62.9万平方米，环比上涨25.2%。其中北京、上海、深圳和广州分别上涨113.9%、5.7%、20.3%和13%。一线城市成交量连续三周保持双位数增长，较年度平均上涨12.1%。

　　对于成交量的反弹，北京大学房地产研究所所长陈国强表示，在房地产住宅市场低迷的情况下，一些地产商纷纷开始通过降价促销等手段来“以价换量”，加上部分刚性需求的上升，成交量出现反弹在预期之内。但他进一步表示，这种反弹并不意味着房地产市场已经“回暖”，未来房地产市场走向，还需看国家下一步的楼市政策。

　　陈国强并表示，随着供应量和库存量的回升，下半年地产企业的压力将会更大，不排除房价降价可能。

　　在楼市调控步入调控深水区后，有关内地究竟有多少空置房的谜团终于得到部分破解。国家统计局4日晚发布数据显示，截至2010年6月末，全国房地产开发企业待售商品房1.9182亿平方米，同比增长6.4%；其中住宅1.0646亿平方米，同比增长0.2%，这是国家统计局首次公布开发企业待售商品房数据。

　　根据中国官方的权威数据，2009年全国房地产开发企业商品住房竣工面积5.96亿平方米，建造大约555万套住房，而销售商品住房8.6亿平方米，售出804万套住房。这表明2009年中国房地产市场处于供销两旺，且明显有供不应求态势。

　　国家统计局指出，国际上通用的房屋空置率是指，某一时点上所有空置房屋面积与全部房屋面积存量之比，所以不便用商品住房待售面积计算房屋空置率。准确的房屋空置率数据的获取，有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。

　　关于近期不绝于耳的空置率大讨论源于所谓“国家电网的调查”，此前有媒体报道，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6，540万套住宅电表连续6个月读数为零，按每套房住一家三口计算，这些空房可供近2亿人居住。

　　中国社科院工经所投资与市场研究室主任曹建海表示，据统计显示，目前城镇常住人口6.22万亿，人居居住面积30平方米左右，由此得出城镇人口总住宅面积约187亿平方米，这当中还不包括小产权房和城中村等统计盲点，实际城镇总住宅面积高于200亿平方米。同时，这200多亿平方米中可以确定 25%－30%处于空置状态。假设用25%计算，大约有50多亿平方米的空置面积，按单套房面积80平米计算，6，540万套空置住宅并非空穴来风。

　　据路透社报道，中国银监会近日建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷。对于未叫停的地区，第三套房的首付要提高至6成、利率上浮50%。同时，商业银行根据“国十条”规定，可自主决定是否暂停其他地区的第三套房贷。中国银监会有关官员5日向本报指出，银监会加强对商业银行三套房贷的“窗口指导”，主要是针对近期有关房贷政策松动的传闻渐盛。目前差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，二套及以上房贷政策仍要严格执行。

　　报道称，银监会要求上收第三套房审批权限到总行。各分行要定期提供第三套房贷的统计报告，并要求对第三套房贷严格执行政策，不能打擦边球。

　　此前7月中旬，上海传出有多家银行第三套房贷已经重启。尽管北京、上海等地银行业均表示没有松动第三套房贷，但诸多媒体报道显示，仍可以“曲线”获得贷款。银监会当时表示，关于商业银行个人住房贷款中二套房的认定，其政策要求和标准没有任何变化，各商业银行要严格执行，不能动摇。

　　据当地媒体报道，自8月以来，北京、上海、深圳、杭州等地三套房贷已基本停止。在北京，几乎所有商业银行均已叫停三套房贷款，此前提高条件仍可以办理三套房的中信银行、招商银行也已暂停三套房贷。而上海第三套房贷明显收紧，大部分银行从本周开始停止发放第三套房贷，杭州亦暂停发放三套房贷。

　　早在4月17日，国务院曾下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，指出房价过高地区可暂停第三套及以上住房放贷。

　　国家行政学院决策谘询部研究员王小广在接受本报记者采访时表示，预期暂停三套楼按政策作用效果有限。王小广强调，现时宏观调控政策对抑制房价起暂时作用，内地高企的房价还没有回归理性。王小广认为，去年至今流入到楼市的天量货币没有出逃，以及投资者对楼市仍存投资预期是调控效果差的原因。

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