关于两房delisting，似乎并不是照章办事那么简单。

QQQ?

关于两房delisting，似乎并不是照章办事那么简单。   

来源: Read0nly 于 10-06-16 22:54:39

      
两房早已是僵尸公司，但就其在房地产行业扮演的角色而言，政府会在未来几年不计成本地维持其运作。选择在ER之前delist两房很可能是政府以退为进的策略，以期减少近期与两房有关的坏消息对市场的冲击。俺猜想delisted的两房不会想以前那样每季度都出ER，坏消息就可能被有意淡出媒体报道，那样的话目的就达到了。

为什么说近期房地产业会有新一轮的麻烦？以下是俺留意的一些消息，错误之处请各位纠正。

1. 几个月之前，联邦负责监管金融业的一个什么委员会的女主管说一半的商业地产公司在年底都会在水下。根据是什么暂且不论，应当不是空穴来风。

2.一个多月前的成屋销售量增加，华尔街当好消息报道。

3. 几周前的成屋销售量增加，华尔街当好消息报道。

成屋销售量增加真是好消息吗？

依俺的估计，银行收回的法拍房多是房主在07-08年房价高峰期买的房，又多为zero down， interest only的贷款。换句话说，银行贷出的这些贷款的唯一收益就是利息，本金的风险是百分之百。当房主walk always之后，银行的账面亏损就是利息加上下跌的房价。当华尔街一年多以前游说政府成功，取消了market-to-market 规则之后，银行就可以做假帐，损失变成了应收帐的那些利息。当Fed借给银行周转的几乎是零息贷款，银行在利息上实际上没有多少损失，能够hold收回的房屋更长一段时间，抬高房价慢慢卖，收益要远大于在利息上的损失。所以Fed在过去一年根本没有可能加息。但利息不能总是这么低吧，银行手里的房子总得见好就出售。而一旦出售之后就同咱散户割肉认赔一样，账面上隐藏的损失变成现实的损失，在ER里是躲不掉的。所以本季度成屋销售量增加很可能意味着银行的ER下个月会很难看。银行好歹可以用Fed的钱在股市上搂钱，两房却绝无这种可能，不delist，还有更好的选择吗？

爱在雨中

如果新屋销售和二手房销售有分别单立的数据，分析会更有依据。

AGA7d

如果新屋销售和二手房销售有分别单立的数据，分析会更有依据。
爱在雨中 发表于 2010-6-17 08:07

理论上光五月数据还不够，加上六七月才有说服力。不过大家都觉得五月的数据还是靠谱的，六七月也不会有太多变化。

住房市场回升需要就业回升，就业在很慢地好转，所以住房市场一时半会好不起来。水下的住户还是很多，故意不交房贷的也越来越多。销售疲软，银行也没有动力去回收欠贷的房子。而且时间拖下去，被迫的和志愿的FORECLOSURE没法给市场消化，房价在明后年可能还会持续缓慢下跌。

人之初

那我的1千股FNM就这么没了。

过山车

理论上光五月数据还不够，加上六七月才有说服力。不过大家都觉得五月的数据还是靠谱的，六七月也不会 ...
AGA7d 发表于 2010-6-17 08:59

时间的影响也许是双重的，一方面待售房屋积压，打压市场，另一方面，FED持续低利率所造成的通胀预期也许会把持币观望的人赶回住房市场，两种影响谁占上风，有待观察。

另，两房退市，社会股东算是牺牲了，下一步不知道是否会考虑债务重组，对债权人是否会有影响？

过山车

那我的1千股FNM就这么没了。
人之初 发表于 2010-6-17 11:22

    好在损失有限，不用太伤心

quickcow

那我的1千股FNM就这么没了。
人之初 发表于 2010-6-17 11:22

不会没了吧。

cc2265

xiaoxiaozhang

Nice insight!

FreddieUp

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这个分析有点太简单了. 房地产可不象股票.  有很多REAL　ＣＯＳＴ　ＷＨＥＮ YOU　ＯＷＮ　ＩＴ．　　象房产税．．．ＥＴＣ．　不能简单说以后卖肯定比现在卖合算．　房价这几年是不可能再两位数的涨了．对ＲＥＯ来说，绝大多数拿的越长赔的越多．　
ＦＮＭ＆ＦＲＥ的股票是没戏了．大家快买了吧．　现在还有几毛钱．　　看来我要换马甲了．

sooners

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journal

ding

navybean

Thanks.