￥ 255億天價搶地 狼狽發展商撲水續命

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￥ 255億天價搶地　狼胎發展商撲水續命
2010年04月29日
中央調控樓市的決心，可謂銳不可擋。在短短一個月間，已一口氣耍出九招狠辣連環拳，打擊炒樓，而且一招比一招狠，其中以購買第二套房要付五成以上首期，以及第三套房不作貸款，最擊中炒家要害。海南、上海、廣州和深圳市房地產市場即時轉勢，國內房地產商，更心知不妙，趕緊在樓市冰河期前儲糧。
其中最「狼狽」者，要數這兩週分別發票據籌五億多及六億多美元的碧桂園和雅居樂，以及去年底發行五十五億元人民幣債券的富力地產。去年十二月中，中央推出「國四條」，溫總當時表明要抑制投機，並誓言遏制房價過快上漲。然而這三家由廣州鄉郊起家、淨資產總共不過五百多億的民企，卻一於無有怕，在「國四條」出台後八日，聯手以天價二百五十五億元人民幣（下同）投得位於番禺的廣州亞運城地皮，風頭一時無兩，簡直當中央無到。不過「蛇吞象」風光過後，這三家公司要裙拉褲甩撲水救命。


碧桂園最為人熟悉的，除了是早年位於廣東省的碧桂園項目，還有主席楊國強經常有驚人舉動，例如有意收購 TVB，及將股份抵押予投資銀行高盛。

市場中人都始料不及最近一個月，中央的打壓政策恍如連環拳般，令發展商「企都企唔穩」。本月二日，財政部率先宣布，若多人合資買樓，只要其中一人有購房紀錄，便不能享有首套房優惠；五日後，發改委透露要增加普通住房供應；以至前週更一連出四招，而且招招「毒辣」，包括第二套房最少要付五成首期以及樓價過高地區停發第三套房的房貸等。中央落重藥，矛頭明顯指向投機炒作過熱的一線城市樓價。有前年金融海嘯的悲慘經驗，為嚴防樓市寒冬再次到來，內房發展商不得不緊急戒備。


在香港上市的內房股，抽水潮在這兩個星期就密集式展開：先是恒大地產以十三釐高息，向華人置業及大劉劉鑾雄發六億美元優先票據；繼而是碧桂園以逾十一釐年息發五點五億美元優先票據；緊接雅居樂以八釐八年息發六點五億美元優先票據；再者是去年底才剛上市的佳兆業，亦以高達十三釐的息口發三點五億美元優先票據。市場傳言，上市不到五個月的半新股龍湖地產，也在籌組銀團貸款。
在眾多抽水公司中，雅居樂及碧桂園形勢比較險峻，事關去年底，這兩公司才與另一內房股富力地產，聯手以天價購下了一幅相當難消化的大地王——廣州亞運城。而富力地產更慘，因以 H股形式上市，未能在海外市場抽水，連發行美元票據的招數也「無得出」。

拍賣史上最高價
位於廣州番禺區的亞運城，是今年亞洲運動會的一項超大型工程，佔地極大，達二百六十四萬平方米，約等於十四個維多利亞公園，總建築面積達四百八十三萬平方米。亞運城內，已建有包括運動員村、媒體村及技術官員村等合共八千多個單位，另外還有十四塊未開發的用地。
去年十二月亞運城競投時，標價最初是一百六十五億元，其後富力、雅居樂、碧桂園組成的財團，與保利、萬科和中海合組的財團輪流競投爭地，十幾口價後，保利財團不再舉牌，最終由富力財團以二百五十五億元天價投得該地，折合樓面地價為每平方米五千八百元。
二百五十五億元，是中國土地拍賣史上的總價地王紀錄！事後富力地產華南區總經理朱榮斌，被問到三間公司如何分配亞運城項目時，只意氣風發表示：「今天才碰到蛋糕，最後會怎麼吃，以後再說！」

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亞運城地圖

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遠離廣州市中心的亞運城地皮，包括了上圖的大空地，官方描述為「備用空地」，相信是三家地產商接手後需要發展的地皮。（林志謙攝）

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富力地產在海南島有個富力灣，佔地二千五百畝，二千多個單位雖未建成，但大部分已賣完，故富力地產今年頭在附近再添置一千二百畝地，擴地發展範圍。（嚴寶權攝）

記者上週五到廣州亞運城視察，位於廣州市番禺區石樓鎮的亞運城，四周被鄉村包圍，「最繁榮地段」是五分鐘車程以外的華潤萬家超市。由廣州市中心天河區前往，要選乘地鐵四號線，坐四十分鐘另加十五分鐘步行才到。如驅車前往則需一個小時，沿路並沒有指示牌，周圍的馬路亦只有少量的交通告示，車輛橫衝直撞，儼如未開發的鄉村。亞運城的荒蕪程度，就連廣州市內的地產經紀及的士司機都未能提供確實位置。
富力、雅居樂和碧桂園，各佔項目約三成三股權，這三間民企都是於廣州起家，其中雅居樂和碧桂園最為港人熟悉，因為早年在中山、番禺起的樓房，都是港人北上玩樂的度假勝地，近年他們才發展到重慶等外省皆有項目。然而，這三家公司現時的淨資產值，分別只是百多二百億元，亞運城的地價，已是他們合共五百多億元淨資產值的一半有多！擺到明蛇吞象，消化能力成疑。

短錢冚長債
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雅居樂地產通常以銀行貸款、票據等應付日常營運開支，圖為○七年集團主席陳卓林（左二）與十多間銀行籌組循環貸款時攝。左一為當時滙豐總經理梁高美懿。（林志謙攝）

「內地的房產商，由來都是向銀行借短錢支持日常營運開支；向銀行借錢就算有房產做抵押，貸款年期都只有一年，唯有不斷借，不斷冚（債）。」一名內地房產商管理層說。其中碧桂園及雅居樂的一年內需償還銀行借貸，分別是三十二億及二十二億元，各佔兩公司總銀行貸款的三成。兩公司上市後亦另覓途徑在資本市場「撲水」，碧桂園於○八年已發了五億美元可換股債券；去年九月，又兩次發行分別總額為三億美元及七千五百萬美元的優先票據。而雅居樂去年底既發行十釐高息的三億美元優先票據，又向一間財務機構融資一億五千萬美元。到今個月中，中央連環拳出招，兩公司再急急以高息發優先票據。「佢哋肯俾咁高息，係因為計埋人民幣升值因素。佢哋借美金轉為人民幣在內地發展，搏人民幣升值後將來變相還少啲，但一樣有風險。」一名分析員說。

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除了付高息借錢外，雅居樂更想分拆海南業務上市。這隻一直是金雞蛋，雅居樂於海南島的土儲已經佔其總土儲面積百分之三十。去年，單是海南島銷售額達二十點四億，亦佔集團的總收益接近百分之十六。雅居樂於○八年已把海南項目百分之三十，以四十一億售予大摩撲水，若分拆其海南業務上市，估計可集資近百億元。本刊記者本週一去過雅居樂在海南島清水灣的項目。項目距離三亞市中心，要乘一個鐘頭車，不過，由於一個「旅遊島」概念，令全國的人在中央打壓前，都蜂擁到海南島炒樓。售樓處的職員向記者說，清水灣第一期六百多個單位，要一年後才交樓，售價二、三百萬（人民幣）至八百多萬（人民幣），早前於四個小時內全部賣出，他說：「現在真的一個單位都沒有了。」

提早推盤急撲水
三間內房股中，以富力的財政較弱，公司去年賺二十九億，但給予銀行的貸款利息已達十三億元，而負債比率亦高達百分之九十七。其融資途徑也比其他公司少，摩根大通地產分析員魏志鴻說：「富力○五年上市時，是以民企身份作 H股（國企股）上市的，但 H股不可發美金債，所以只能在內地搵資金，融資渠道相對其他民企為少；在內地新政策下，影響便較大。」富力一直醞釀在內地 A股上市，但未能成事，唯有在去年尾發行年息六釐八的五十五億元人民幣債券，以解燃眉之急。
現時雅居樂、碧桂園和富力地產，已付了四成共一百零二億元的亞運城地皮首期，市場透露亦籌借了八十億元建築貸款，但第二期、共七十六億元的地價，根據合約條文，要在今年底支付（最後三成地價在明年底前支付）。項目按規定要在六年內分期完成，並且於明年一月尾傷殘亞運會完結後二十四個月內開工，否則每日需付二千五百五十萬元違約金。三家公司要想辦法大撲水。本來亞運城中的運動員村，已由政府建好，並併入整個亞運城項目招標，即包在地價內。運動員村等已有八千伙已建好，住宅會待今年底亞運會後才銷售，但地產代理行都收到消息，會在年中預售，亞運會後入伙。到近日廣州舉行珠三角房博會，亞運城的模型提前在場內展銷，似要急推首批共二千個單位套現。

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廣州珠江新城屬新區，是現時當炒地段。該區經常都有修葺工程，原因是該區要以「夠靚」和「夠新」為賣點。（林志謙攝）

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廣州市的地產經紀在街頭舉牌賣樓，有經紀表示，政府政策出台後，買賣雙方均不敢輕舉妄動，令本月樓市交投淡靜。（林志謙攝）

已建好的運動員村及媒體村等屬普通住宅，面積由八十平方米至一百二十平方米不等，而最少過百平方米的技術官員村前臨江景，記者從天台能環視整個亞運城，更可遠眺蓮花山旅遊區，屬豪宅級，預計可以每平方米九千元銷售，讓發展商套現十六億，但屬杯水車薪。中原地產廣州總行總經理黃軒明亦說，要「一 Q清袋」極具難度：「廣州市中心六區一年只賣萬多二萬套房，發展商要一次過將幾千個單位放出來，會『隊冧』廣州樓市，慢慢賣又可能要賣好耐，這就不可以即時大幅套現，可謂進退兩難。」市場傳聞，具軍方背景的中信集團，及實力較雄厚的世茂房地產，會加入亞運城項目，為三家蛇吞象「食滯」的公司解困。

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上週四於上海開售的新世界豪宅豐盛皇朝，每平方米高達七萬至十一萬元，銷售處相當冷清；在樓市一片死寂的情況下推售，可謂生不逢時。（于港民攝）

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2009年三家民企財務比拼

一線城市迅速回軟
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李兆基（中）對同鄉楊國強身體力行支持，但在股市低迷時亦曾大嘆被碧桂園拖累蝕幾億。旁為其子李家傑（左）及李家誠（右）。（林志謙攝）

這類股權、土地洗牌的情況，將來料陸續出現。本刊記者直擊上海、海南、廣州、深圳等一線城市，發現樓市已急速回軟。在海南島，樓市已進入停戰狀態，在海南富力灣現場所見，只有十數人睇樓，記者向售樓職員說想買一個一千萬的別墅，問她可否做貸款，她無奈地指：「你有現金嗎？公司說不可以再做貸款，我們也沒有辨法。」她再問記者在香港持有多少個單位：「如果你和你的家人，一共已擁有三個單位，那就一定不可以再買。公司規定現在不可以做改名手續，你一定要在兩年後拿到房產證，才可以轉讓。其實你最好五年後才賣，因為五年內轉賣，交稅要百入之三十到六十，並不划算。現在都說長線投資，兩年後這裡有鐵路可到達，酒店蓋好，會所會弄好，價錢一定比現在升很多倍！

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而向為「炒家樂園」的上海，在中央連串政策打擊下，半個月來二手成交急跌逾六成。其中，上海浦西及浦東兩大熱炒樓盤，包括瑞安集團旗下的翠湖天地，以及世茂集團旗下的濱江花園，成交冷清。「三月份翠湖天地有逾三十套成交，濱江花園單係四月上半月已有三十三單，但政策一出，即時無成交。」上海中原地產副總經理呂尚倫（ Alan）說。這次政府出招之猛，是歷來之最，令市場措手不及，多區陸續出現撻訂潮。「有個香港人用五百七十萬買咗浦東樓盤——江臨天下一個單位，用作自住，俾咗二十萬訂，政策一出，即刻話唔要，雖然業主肯減價十萬，最後都撻咗訂，買家希望等樓價跌一成左右才買。」上海中原地產另一副總經理李錦德（ Peter）表示，撻訂的客戶中，亦有不少原是首次置業的，但因曾聯名和家人一起供樓，在政策出台後，變成購買第二套房，首期付款由三成急升至五成，因負擔不起而被迫撻訂。

廣州深圳　水盡鵝飛
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深圳市一班炒家已「聞到燶味」，開始逐步拋售物業，這類貼有「跳樓價」的街招陸續出現。（林志謙攝）

在廣州市的天河區，平均房價由每平方米一萬一千元至兩萬多元不等，而近年當炒的珠江新城，每平方米售價由兩萬多元起，近月成交已見淡靜，中原地產經紀陳世贊說：「近年投資者開始炒鄉郊，但那邊不像城市咁，並無支持位，個市冧就死先。自中央推出多個政策後，本月成交只有上年每月平均的一半左右，相當慘淡。大家都在觀望，業主唔降價，投資者唔敢入貨，我哋少好多生意，聽聞有投資者將錢轉去買股票。」而深圳情況亦然。
在現時二手樓轉為淡靜，開始出現減價下，一名內地發展商管理層預期，今年下半年便會開始有水緊的發展商減價及出現土地轉讓情況，不夠實力的發展商唯有泊實大碼頭。例如恒大地產，上市時「大劉」劉鑾雄已經認購了五千萬美元股份，一月底時又認購一億五千萬美元票據；到恒大前星期的六億美元優先票據，亦悉數發行予大劉及華人置業。而另一有靠山的碧桂園，○七年上市時獲同鄉四叔李兆基斥資十億元認購；主席楊國強前年想收購 TVB，四叔仍肯科水借錢支持。這些靠山最後會否變成「食人唔骨」的大耳窿，將拭目以待。

中央連環拳　招招到肉
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單是四月份，中央政府已出了十多個重拳狂撼熾熱中的樓市，發展商不想坐以待斃，只好見招拆招。

福多多

狼胎

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狼胎
福多多 发表于 2010-4-28 19:33

    It is not my fault, it is appledaily's fault.....

福多多

粤语：狼胎 意即“猖狂”

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粤语：狼胎 意即“猖狂”
福多多 发表于 2010-4-28 19:49