中国房地产2011年不会崩盘

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中国房地产2011年不会崩盘

(2010-03-29 00:42:36)转载标签：房地产不会崩盘房产 分类：房价杂谈

近期网上流传“房地产崩盘时间表”显示中国地产走势与1991年日本崩盘前颇相似。
房地产频遇调控，一份“房地产崩盘时间表”也开始在网上流传。它回顾日本1985年—1991年房地产市场走势，发现与中国2005年—2008年房地产市场走势颇为相似，最后更预言中国房地产会在明年崩盘。然而，多位专家却表示，两地银行体系、人口结构、城市化程度不同，“崩盘”可能只是“预言”而已。
     

   

    这里我们针对专家们的分析和看法加以论证，同时对2011年中国房地产是否能崩盘予以澄清。

    在中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容看来，当前高房价症结在难以抑制的投机性需求。中国大量二、三线城市如今还可以吸引投机资金。所以这几年房地产整体还难以遭到崩盘的结果。“但是一旦房地产泡沫破裂，后果将会比日本更严重”。

    这是易先生在‘蛰伏’了整整一个冬季后的首次发言。观点还是依然的鲜明，只是易先生的态度更加详实客观。他指出了近期房地产市场的基本走向，即房地产的投机和投资的市场依然存在，同时有加大投资和投机的可能。这里作者本人完全赞同易先生的主张，特别强调的是，中国房地产泡沫的破裂一定会带来难以想象的灾难，而且是不以人的意志为转移的后果。

    戴德梁行策略研究顾问部董事黎庆文认为，内地楼市10年内都不会崩盘。中国内地金融体系与美国、日本甚至中国香港地区不一样，央行对房地产信贷的控制力更强。

    这是一个彻头彻尾的骗子的谎言，正如在上证6000点的时候，呼吁老百姓进场护盘的‘股评家’。他们的口号是‘没有最高，只有更高’。当时这些骗子们操纵舆论工具嚎叫着上证指数上升到10000点是触手可及的事情。结果大家都知道了，当你做梦进场的时候，就是庄家大笑数钱的时刻。

    对于这类谎言最直截了当的反驳就是问他拥有多少股票，多少房产？当然他不会说实话，因为他早已丧失了讲真话的人类本能。

    如果再多说几句，那就是30年后的中国的总产值才将将和日本持平，而人均收入连日本的十分之一都没有，怎能托住十年后中国房地产这个130万亿的盘子？同时，我们有理由相信，中国房地产虚假按揭骗取贷款的行径为我们已经了解的世界之最，拿什么来说央行对房地产信贷的控制力更强？

    中金公司香港研究部副总经理沈建光也指出，泡沫前，日本政府并没有对商业银行采取有效措施引导监管。中国政府对银行和企业有很强的控制力，可以引导资金流向，出台政策打压房地产泡沫。

    这是纯粹的主观臆断，抑或妄想。

    在日本房地产泡沫发生之前，世界各地早已出现过房地产崩盘的现象。日本政府不会连这样一个基本的经济常识都不懂，任由银行肆意而为并不采取监管措施。当我们相信日本政府连一个懂得这方面知识了解其严重后果的专业人员都没有的话，我们更相信‘中金’的发言的确就是一位妄想症的患者。

    中国政府对银行有很强的控制力就不用再说了，单说中国政府对企业的控制力。

    中国政府能控制企业进入房地产市场么？连国企进入房地产市场都控制不了，还谈什么控制民营私企？还谈什么控制外企？

    ‘出台政策打压房地产泡沫’。

    谁见了？在哪儿？什么时候？

    ‘政府打压房地产’这是网络上最为白痴的一种语言。政府，过去、今天、未来永远也不可能打压房地产。如果这是所有网络上梦游人群的一种希望，那么今天我要告诉大家，你们清醒吧！

    这么些年来所发生的一切难道还不能让你们明白么？？！

    沈建光认为，另一个视角是人口结构。1985年日本城市化率达76.7%高点，城市化接近尾声；中国城市化进程还处于加速阶段。只要吸取日本经验教训，采取有效及有前瞻性的政策，历史就不会重演。

    日本的农民比城里人的收入还要高（指普通人群），他们进入城市买房是天经地义理所应当的事情。他们至今也不认为城里人比他们优越，在日本当农民是很受到人们羡慕的事情。

    中国呢？农民拿麻袋装大米进城换房子行么？

    该进城的早就进城了。没进城的现在怎样进入？用什么来支撑他们家庭的生计？

    说这类观点的专家太多了，我一直怀疑他们是否用脑子思考？用嘴说话？

    中国发展研究基金会副秘书长汤敏的观点是“要用调控通胀的机制来调控房价，首先要建立统一的房价指标体系，建立城市的普通住房价格指数。同时，设立不超过居民年收入增长率的房价容忍指标，一旦超过这一指标，相关部门就要马上启动调控机制，例如调整房地产贷款利率、增加土地供应、提高购房首付。”汤敏认为，具体的调控手段可以再作探讨，中国有条件在世界上首先建立一套完善的调控房价体系。“这一容忍指标也要设立下限，房价大跌同样不利于房地产市场的健康。”他说，最理想的状态是通过这一体系，让中国房价在四五年内实现“软着陆”。

    建立‘指数’是指统计局建立的模板么？那永远是1.5％的上涨率，你信不？永远都不会超过居民年收入的‘被增长率’的。这样的理想构思只适合存在于真空的环境中，抑或在土星上。汤哥，这是地球，这是中国！

    设立‘下限’的构思也只有存活于理论中的人士的高见。让中国的房价在四五年内实现‘软着路’这句语言我真的没有看懂。是说让房价下跌呀？还是上涨？是政府想要把房价平稳下跌的这曾意思更大一些么？

    如果是这样就不用设想了。我知道‘四五’是清明节。今年的这个日子就快到了，如果四五年后汤哥还有可能见到这个节日，那该是反思今天这段语言的最佳时刻。

    还是那句话，政府，过去、今天、未来永远都不可能降低房价！

    为什么说2011年中国的房地产不会崩盘呢？

    原因有以下几个方面，

    1、中国房地产不会实现软着路，继而最终一定会出现崩盘。

    基于这个前提，目前政府正想方设法寻求更多的力量支持，既扩大城镇化的建设力度。

    某市（城市人口150万）在近期取消了76个农村自然行政村，人为地扩大城镇化建设进度。目的单纯，就是为了扩大‘流动人口’，让你在忍无可忍的状况下买房子。毕竟政府给你拿了几十万的原有宅基地的补偿和土地的赔偿，让你变成了‘工业户’。你在无法得到回迁的可能下只有到镇里去购买住房。

    镇里的怎么办？到县城。

    县城的怎么办？到市里。而且都给你一定的优惠待遇。

    就是这样人为地制造城里空闲房子的‘刚性’需求，来缓和目前房地产开发商的卖不出去房子的窘境。间接地帮助开发商渡过难关，同时也是拯救政府日益严重的财政危机。

    这回大家清楚了么？

    不是这一个城市在这样干，全中国都一样！

    这是杀鸡取卵，这是焚林而田,竭泽而渔。 其严重的后果历史将会告诉未来。

    这些原有的农业户将来靠什么生存？以后的医疗、保障、养老怎么办？这都不是政府所关心的事情。政府此刻最关心地是如何让自己能够继续生存下去。

    所以说，这样的累计‘效能’将在今后的3年内将得到释放，从而避免2011年崩盘的发生。

    2、虽然地方政府目前共计欠下外债18万亿以上，但中央财政依然掌控着20万亿以上的资金。

    这是让所有网络‘预言家’一次次失败，一次次不堪回首的主要原因。举个大家一目了然的例子，一个富家子弟吃喝嫖赌无恶不作，并欠下许多外债。很多债权人由于相信他的老爹，曾经具有一定口碑和权威的当年‘族长’，都会或多或少给这个纨绔子弟一些面子而不去追究其欠账，因为这些债主们目前还相信他的老爹具备偿还能力而没有急于要账。但欠下的早晚要还的是不？不是虱子多了不咬人，而将来要咬死人的。

    中央的存款虽然不足以托住将来房地产市场130万亿的盘子，但大家都清楚一个道理，护盘的资金有时候只需要一部分的流通量就可以达到效果。不一定是经济学的杠杆原理，更多的是信心在起决定的作用力。

    信心什么时候才会逐渐消失呢？2011年不会。

    3、目前的政府拥有强大的话语权。同时可以用更多更大的谎言和欺骗来遮掩其前面的谎言。

    政府总会给各种抱有希望的人一丝曙光。总会寻找到各种人等不同的心里要求，并根据各种要求来制造新的‘承诺’。正如年轻人希望的‘肥皂泡’，一个破灭了，一个又诞生了，此起彼伏，年轻人在‘肥皂泡’的破裂中成长起来。

    在写这篇文章的时候，想说的很多很多。但写起来却感觉又有很多事情无法写的那样明了和清晰，很多思路忘记了又重新捡起。这也同今天人们的思考一样，有时候我们真的无法相信谁说的是正确的，谁的心始终和你们在一起。

    我始终相信中国房地产的泡沫一定会破灭，我的预言不是在2011年而是在其之后的两年。

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陈宝存：十大理由决定中国楼市不会重蹈日本覆辙



    网上盛传中日楼市泡沫对比图。机械的认为2011年将是中国楼市泡沫崩溃之年，事实很快就会证明纯属无稽之谈。那么不支持中国楼市崩盘的因素有四大项：

    第一，最基本的错误在于房价飙升的速度。中国房价整体均价4000元，三倍的飙升不存在数据支持。而且中国房价最初并没有土地成本因素的影响。

    第二，城市化进程刚刚开始。目前中国的城市化率仅仅45%，这个数据有大大高估的成分。据某些专家估计，中国目前完成的城市化率大概35%，城市化将随着经济的强劲发展而迅速提高。而达到国际高水平的70%，那么如果楼市稳定发展的话，至少还有30年的高速成长期。

    第三，居住理念的巨大不同。我们楼市狂涨的最大保障在于我们的80后，或者以后的90、00、10、20后群体，他们的错误居住观念延续到什么时代，中国的房地产高速发展也将延续到什么时代。

    我们有一个有别于任何发达国家的住房理念。欧美和日本，一般35岁之前的创业期是不考虑购买住房的，为了事业的发展，也不会固守在一个区域，一个城市，或者一个国家。这是欧美日本发达国家的居住理念。而且，欧美日本也没有我们80后的依赖心理。我们更多的是靠了父母，现在又想要国家分配住宅产品。对历史认识的误区，造成他们不切实际的要求产权房国家解决。当然这是徒劳的想法，逐渐挤压这种心理预期，是我们今后努力改变居住理念的必经之路。

    第四，严峻的土地供应现实与一线城市巨大的城市资源吸引力，才是部分一线城市房价上涨的根本。宁肯蜗居、蚁居在一线城市的奋斗者前赴后继层出不穷，他们看好的是一线城市发展的良机。一线城市的发展，已经根本改变了80年代大量城市青年的出国潮。语言肤色等等差距，使中国青年在国外的发展被限制，很难融入主流社会。而像日本这样的国家，中国青年的居留努力更不靠谱。

    这实际是好事。一线城市生活成本的高昂，对急需发展的中国二三四线城市来说是福音。挤出绝大部分一线城市蚁居蜗居的大学生，是中国发展的希望所在。

    第五，一线城市购买力来源于全国全世界，这一点在需求的估计上我们明显不足。我们现在不缺乏富裕阶层。为了给子女更好的机会，富裕阶层一般选择一线城市给儿女买房。所以他们的市场长期间内都是上涨的也就可以理解。

    第六，东西部发展的严重不均衡，造成中国房价冷热不均，并没有什么泡沫。即使是东部，南北发展也有很大的不平衡，所以中国的房价上涨迅速的地区仍然是极少数，更大量的城市是地价上涨的推动，当然也是拆迁安置补偿成本的越走越高造成的地价房价上涨。

    第七，土地成本上涨速度加快。正因为城市土地供应困局，继续占用耕地已经被18亿亩耕地红线所限制，而困局不能解决的最大因素在于拆迁安置补偿近年来的不确定，造成拆迁难度不可思议的提高。

    第八，房价收入比指标严重误读。大量的拆迁改造过程中的安置补偿收入没有计算在内，大量的政策房购置成本指标没有计算在内。而大量的收入不能计算进入工资总额里面。收入增长的速度加快，可以抵消购买力严重不足的局面。而农地入市加速推进，促使城镇化进程越加提速。

    第九，空置率指标基本失误，大量的住宅是富裕阶层买给自己的子女的，这部分住房暂时空置很有道理。这绝不是炒房推动的。我们暂且还不说我们的空置率指标与欧美的空置率根本不同。所以没有任何可比性。

    第十，政策性的影响，城市的差距一直存在。这也是重点地区人流过于拥挤的根本原因，所以一线城市的房价高速发展还依旧存在很大压力。不熟悉日本的高考是否是东京的要比其他城市低多少分。但是我们京津沪这些城市的教育资源其他一线城市及以下地区根本不具备。这也造成了年轻一代全力拼命挤入重点城市。



    我们历来只注重一线城市的状况，多年的宏观调控也紧盯着一线城市，但是对一线城市的市场分析又是基本错误的，依据的指标也是完全错误的。这就有了屡屡调控屡屡失败的结局。这并不奇怪，也不可以改变。

    而二三线城市的很多地区，房价基本在土地成本的推动中上涨，速度依旧很慢。这些城市还需要大量的投资以改善城市居住水平，不但不能对这些城市的发展归于泡沫，而是二三线城市的发展因为房价不合理，阻碍了这些城市的住房改善速度。

    很多二三线城市的市场现在依旧没有走出低谷，拆迁成本等组成的土地成本推高之后，利润实现不了，城市改造和保障房建设基本不存在可能性。

    这样的发展水平谈泡沫，是没有道理的。

flyingdust

涨就涨呗，为啥还要那么辛苦地预测啥时候崩盘呢？等崩盘的时候再说不迟。中国人那么多，又有户口的限制，又喜欢把不那么旧的房子拆了造新的，中国人又特喜欢喜欢置业，房子的价格能下去吗？再说了，国内通货膨胀那么厉害，不买房等着变穷吗？