房地产业绑架中国股市

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房地产业绑架中国股市  (ZT)


自去年四季度开始，中国对房地产市场的调控政策不断出台，导致整个楼市成交大幅下降。在A股市场上，对房地产业的担忧也充分反应到了股价上，深交所的房地产行业指数从去年12月8日至今年1月28日，跌幅已达25.18%，居所有行业指数之首。

从上周开始，对房地产业的担忧不仅反应在地产股上，还开始向房地产上游行业板块蔓延。钢铁、机械、建材等三个行业的行业指数自1月18日至今分别下跌11.06%、10.37%和8.03%，均处于市场跌幅前列。


房地产业绑架经济制约股市

要谈地产股对股市的影响，必须先从经济层面谈起。因为股市是经济的晴雨表，两者有着密不可分的联系。

近年来，中国经济对房地产业的倚赖越来越严重。根据中国宏观经济数据，2009年房地产销售额与GDP之比为13.11%。中国与房地产直接相关的产业达到60个。中国国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌公开表示，“房地产业已成中国经济直接命脉。”

在这种情况下，房地产业成为中国经济中牵一发而动全身的重要环节，只要房地产业蓬勃发展，中国经济就欣欣向荣；如果房地产业陷入困境，中国经济将面临明显压力。

近年来，房地产业已然从推动经济增长的引擎，逐渐演变成了很多经济问题的病灶。

首先，高涨的房价带来资产泡沫风险。市场虽然对中国楼市泡沫之说各有看法，但一些事实数据并不能忽视。第一，中国房地产存量的市值已经相当于GDP的两倍以上。美国历史上这一比例的平均值是一倍，在这次美国楼市泡沫最高点时是1.7倍。第二，大城市租金收益率过低。美联物业在去年年底发布的一份报告显示，上海目前住宅租金回报率仅为2%，而现在银行一年期定期存款利率为2.25% 。第三，房价收入比远超合理水平。在2009年，房地产中介机构中大恒基根据北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据计算得出，目前北京市的房价收入比已高达27：1，在国际平均水平的五倍以上。

以上这些数据是摆在眼前的事实，无论市场作出怎样的所谓合理解释，从租金收益率和房价收入比来看，用现在居民的收入或租金收益来支撑房地产消费信贷存在很大风险。一旦楼市泡沫被刺破，经济危机就难以避免。

其次，高房价挤压了中国消费的增长空间。这里举个平常而直观的例子，上海中环附近的房价目前可达2万元/平方米，如果买一套100平方米的新房，总价为200万元。假设首付三成，商业贷款30年，那么扣除一次性支付的首付60万，按照现行利率，每个月的月供将近7000元。60万元和7000元是什么概念？根据上海市政府1月22日公布的2009年数据，上海城市居民人均可支配收入为2403元 /月，农村居民为1027元/月。在如此高的支出压力下，很多房奴不得不减少外出就餐、旅游以及其他日常消费的开支。现在的房奴以年轻人为主，他们本该成为消费的生力军。

因此，目前的房地产市场不但加剧了中国经济的风险，还大幅压缩了居民的消费增长空间，经济转型谈何容易？在后危机时代，如果不能有效拉动内需，中国经济想要快速健康发展的难度很大，股市又如何能有一个长期稳定的大环境?

地产股份额过大增加市场压力

房地产业不仅在经济层面对股市构成压力和不确定性，而且也在市场层面形成了直接威胁。

目前地产股对指数的走势影响较大，以深圳成指为甚。以行业分布较分散的深圳100指数为例，房地产业的配置比例为15.2%。仅地产龙头万科A的波动即可明显影响深圳成指和深圳100指数，更不用说还有金融街和华侨城这样的大盘成份股。只要房地产股走弱，沪深指数就难以显著走强。

除了对指数的直接影响，地产股大规模再融资对股市的影响也不容忽视。中国证监会1月14日发布的统计数据显示，2009年A股市场共有150家上市公司进行了再融资，房地产企业融资额占2009年再融资总额的20% 以上。部分房地产企业一面在A股市场大举圈钱，一面在土地市场上疯狂抢地，不断地把资金从股市转入楼市，将股市变成楼市的提款机。这种行为在市场整体向好且资金宽裕的情况下或许不会有太大的负面影响，不过一旦资金面趋紧，如此大规模的融资就会立刻成为市场不能承受之重。

一荣俱荣，一损俱损。房地产业在过去十多年中，确实为经济提供了巨大的增长动力。不过时过境迁，当高房价成为居民难以摆脱的梦魇，成为束缚经济转型的力量之后，房地产业就不可避免地从投资、消费、市场等诸多方面绑架了中国股市。