上海房价朝不可思议的高度奔去 (ZT)

源济

上海房价朝不可思议的高度奔去

Bayfamily

(1)

如果一个人祖上没有什么财产继承， 赚的钱从来都是你的零头，一没西门庆的本事，二没副业。 但是有一天你突然发现他比你有钱。 你相信吗？

你可能觉得奇怪。如同我们公司的领导突然发现唯命是从的女秘书比他还有钱。 但我相信，因为财富不是加减法。 财富是会走路的。 而且这是真真实实发生的。

本轮的政府刺激计划结束后。中国的房价几乎让所有人贴破眼镜（包括我自己），转身回头，涨幅凶猛。

在上海，不但是豪宅屡创新高。　比如众目昭彰的浦东星河湾。６万元一平方米的高价。一个上午立刻被席卷而空。 普通住宅也一样。　上海即使最最远郊的地方，几乎再也找不到１万元一平米以下的楼盘了。

本轮调整结束后。 我们看看中国对美国的房产财富总价水平。

上海： 住宅总面积大约在４－５亿平方米之间。　按照统计数据，目前上海均价为１万五一平米。　我初步估算了一下。当前上海住宅地产的总价大约是１万亿美元。　

加州： 加州的住宅总价格大约也是１万亿美元左右。　上海的房地产总价已经和加州相当。　尽管加州的人口比上海多出将近一千万，　尽管加州的人均ＧＤＰ是上海的４倍。　

中国： 根据国家统计局的数据显示，2008年低城市住宅的总建筑面积约为175.14亿平方米。再来看目前的房价水平，今年以来，住房累计销售额2.35万亿元，除以今年累计销售面积4.94亿平方米，全国平均房价约为4754元/平米。2008年全年，全国商品房销售面积6.21亿平方米，销售金额为2.4亿元，销售单价3870元。按年头和年尾的均值计算，全国住宅每平米价格为4312元。结合前面所计算出来的城市住宅总建筑面积175.14亿平方米，可以得出全国城市住房总价值约为75.5万亿元。

美国： 全美的住房总价在１１万亿美元左右。 按照可比汇率推算，和中国相当。 美国2009年的GDP是中国的4倍不到一点。

比完了总价，再比人均。 全国的人均没有意义，人人都知道美国比中国富裕。但就上海而言，如果按照全市５００万家庭计算，　平均家庭净资产大约是２０万美元左右。　这里面可不只是所谓的精英阶层，包括了下岗工人，保姆，　和流通的民工人口。　即使这样，上海的平均家庭净资产恐怕一点都不输给美国的华人。　美国人家庭Ｍｅｄｉａｎ净资产是１５万美元左右。华人稍稍高一些，但是应该没有超过２０万美元。你瞧瞧，　当年富裕象征的美籍华人们，和中国上海的普通人家已经没有什么区别了。　这剧烈的变化，几乎就是在最近十年内完成的。　

上海的房价，无论从哪一个指标上来看，　都是有泡沫的迹象。　比如，租价比，房子的总价和每月的房租比，在很多地方已经超过了５００：１.　即使是老公房，租价比也达到了３００：１左右。如果是投资股票，好比是ＰＥ ratio已经达到了３０倍到５０倍之间。　按照发达国家的经验，租价比的畸形高位，最总会把房价拉下来。

是不是可以得出一个简单的结论说，上海和中国的房价过高了，有待调整，泡沫马上会崩溃呢？

源济

(2)

认为上海和中国的房价过高了已是严重泡沫，马上会崩溃的理论从来都是屡见不鲜。 2002 年，赫赫有名的谢国忠先生就持这样的观点，看空楼市。 今天回头看看非常可笑 , 这样的结论会害死很多人 .

我记得八年前，上海的房价刚刚起步的时候。美国的时代周刊撰文，说房价在几个月的时间里面上涨５０％，极其不正常，　泡沫马上要破灭。　当时有无数的主流经济评论人员持同样的观点。 可惜只有温州这些不信邪，没读多少书的家伙，勇敢买进，连炒十年，今天成了大的赢家。

过去十年上海的房价一路高歌猛进。中间虽有小的调整，但几乎是笔直向上的。浦东的老公房涨幅最大，几乎涨了１０－ 15 倍倍以上。　高档楼盘稍差，但是５－８倍也是有的。十年前，弯曲的双职工，老公房可以在上海买十套，豪宅除了老洋房以外，几乎都可以买的起，今天，渐渐的一套都舍不得买不起了。豪宅，渐渐的只是富人的游戏。美国的工薪阶层，看着里面的零，恐怕都数不清。

上海的房价，按照通常的房地产理论都是有泡沫的迹象。 但是泡沫不见得就会破， 泡沫会持续很长一段时间，甚至会被吹到不可思议的的程度再破。 这中间的过程有可能是几年，也可能是十几年。

我认为 上海房价短期内还会继续上升的理由有这么几个：

普通的租售比理论不成立。在中国，老百姓几乎是被逼着买房子的。自己的房子和租来的房子在功能是不可同日而语的。比如，没有房子，没有办法落户口。没有办法落户口，集体户口的年轻人，不能生孩子，孩子无法正常上学。没有户口本，生活中到处都是不便。　豪宅的租价比也许会决定房地产的价格。穷人家的刚性需求是硬碰硬的，就是房价涨到天上，老百姓也要买。

长期的低利率。中国现行的利率政策很像 2001 年美国格林斯潘时期的政策。 长期的低利率会刺激地产价格恶性膨胀。 目前上海外国人购房的商业贷款只有 3-4% 的利息。上海的房价相对全国而言，并不是很高。 而且目前为止，全国和上海北京房价的联动性很强。 要涨大家涨，要跌大家跌。显示了宏观基本面是涨跌的控制因素，而不是某个城市的地域特征。

中长期的风险有这么几个：如果光看土地的供应和新房盖的速度。上海和北京一样是没有天然的地理限制的，城市可以无限扩张。房价最终会下来才是。　可是目前为止人口的增长总是比房子的供应要高一步。但是人口红利最终会被消耗掉。 如果单看上海，人口红利今年正好消耗完（附件）。 由于外地人口的涌入，人口红利可能还会持续一段时间。但总会有结束的那一天。

通货膨胀。 通货膨胀总是会来临的。 现在票子已经发出去了。 总有一天会显示在商品价格上。等到通货膨胀来临的时刻， 房地产不是大家想象的那样会水涨船高。 央行会调整利率控制通货膨胀，房价会因为银根收紧和利率调高，应声而落。利率如果是 15% ，有几个人能买得起上千万的房子。

所有的理论分析都挡不住一个最重要的因素。人气。 你可以把所有的宏观因素做成最完美的数学模型。 但是无法计算人心和投机心理下的冲动。在中国和亚洲，因为价值取向的单一，炒作某种商品的时候， 都会一直到不可思议的高度才罢休。 当年的君子兰、猴年邮票。 最近的 6000 点股票，都是很好的例子。 上海的房价现在是高于基本面的支撑。 但是还远远没有到达不可思议的高度。 现在已经无人相信房价会跌。上海的房价正以不可阻挡的势头，朝那个光辉的顶点奔去。

( 待续 )

附件：

上海市历年人口出生数量 (1974~1991)

年份      出生人口      预计平均初婚时间
1974       98500      2000
1975     101400      2001
1976     110400      2002
1977     117200      2003
1978     123600      2004
1979     137600      2005
1980     143100      2006
1981     193800      2007
1982     216800      2009
1983     178000      2010
1984     163800      2011
1985     154300      2012
1986     177500      2013
1987     190200      2014
1988     165300      2015
1989     159100      2016
1990     131200      2017
1991     100800      2018

源济

(3)

无论怎么看，仿佛是宿命一样。 中国和上海的房价会像当年的香港和日本一样，是一条道跑到黑，总有崩溃的那一天。 顶点之后的事情，其实根本就不是我们这些小人们能够操心的事情了。

我们小人物关心是如何投资回报。 到底是现在追高还是旁边观战。 长期来说，随着人们收入的增加，上海和北京核心区的房价最终会超过台北甚至是香港。但是这个过程肯定不是一帆风顺的。 对于中小投资者而言，机会和风险并存。毕竟那个光辉的顶点还有些距离。 只要风险控制的好，机会还是不错的。

今年上半年一共出手两次。 一次是与人合伙直接从房产商哪里直接弄得房子的购房期权。好处是未来出手不上税，没有中间交易费。 缺点是靠关系，没法复制。按照当前是市场价格，Cash to Cash的回报率大概在80%左右。  第二次是买拆迁房。未来的前途还未定，如果按照计划拆迁顺利的话，按照目前市面的赔偿价格，Cash to Cash的回报应该在150%左右。这两笔交易比起最近股票市场的回报当然不算什么。但是我的风险控制很严格。即使未来拆迁不果，每月贷款和租金的差价微小，基本上没有什么可以担心的，无非是长期持有而言。

在未来，我的投资策略是：

看地段，不看房子。 装修的再好的房子，最终也会过时。 房子是地在升值，房子本身在贬值。 核心地带的老房子是规避风险的最好办法，而且没有什么物业费。

不买豪宅。豪宅最近几年的回报非常好，而且因为总金额大。很多人赚到满盆的银子。 但是捧着豪宅如同捧着定时炸弹一样。击鼓传花的游戏不知道会停在谁的手上。

不买过时地段的房子。比如呵呵有名的淮海路。 性价比失调，就业流失。 只有过去的遗老遗少喜欢那里。 上海真正的新人口，没有地域偏见，会集中在新崛起的地段上。

选择新兴的轨道交通带来的增长点，特别是多条线路交汇的地方。 比如宜山, 耀华，蓝村，曹杨，江苏路，虹桥交通枢纽。随着浦东的成熟和崛起和大虹桥的修建。上海未来的发展必定的东西轴线上。轨道交通很多，让人看不过来，但是最有潜力的应该在东西轴线的两端，和3, 7，9, 11这些非主流轨道交通和中心城市的接轨处。

看租金不看升值。 升值难以预料。 租金虽小，但是实打实的东西。 好的租金，容易出租的地方，什么样的风浪来了，都高枕无忧。

买拆迁房。了解规划，跟踪政府动态。 拆迁房政府补偿通常在市价的130%以上， 而且不用交税，没有中介费用。 好的拆迁房，可以很快实现资金回笼。

这些策略的实施最大的困难就是时间的投入。 投资上海地产已经过了傻子都能赚钱的好时候了。下面缺的是傻子去接最后的棒子。 没有办法能够投入时间和一心想买了就赚的人，劝你们还是远离上海这块烫手的山芋。

cw8888

上海： 住宅总面积大约在４－５亿平方米之间。　按照统计数据，目前上海均价为１万五一平米。　我初步估算了一下。当前上海住宅地产的总价大约是１万亿美元。

这算术怎么学的？

colderdown

4# cw8888

What do you mean?

happylux

４－５亿平方米x１万五/平米
=6万亿~7.5万亿 RMB
~１万亿美元

Nothing is wrong.

Timber

普通的租售比理论不成立... 现在已经无人相信房价会跌...  

cw8888

6# happylux


是我没学好

AGA7d

Thanks for the sharing. Good info.

flyingdust

这是我在胡同所看到的最贴近事实最中肯的分析，谢谢分享！

行云流水

非常详细的分析，很感谢。

go2you6

现在在上海投机房子一点都不合算了，在国内2，3线的城市的好区炒才是正路，风险相对较低，会有越来越多的人从上海北京等房价奇贵的地方回流回自己的家乡，这是中国现代化发展的必然之路。 那里的房子才是好的投资去处。除非共产党垮台，房子是绝对没有大跌的可能。 呵呵，谁能预测对共产党几时垮台。是谢国忠之流能知道的吗？

mocca

so good analysis,

     凡事都有第一次，这第一次崩盘前climax run都是绝对出乎所有人的预料的.

livefreakss

Too be honest, the shanghai property market is a huge casino - no body cares about fundamental analysis. Maybe China really needs a recession to cool property mkt down.

epsom

Thanks a lot

atrader

中国房市是国家撑的。在美国挣钱的朋友晚了就旁边看看，不要去轧闹蛮了。

卜丁

12# go2you6


Agree!
有什么具体的建议吗，分享下，我也在研究，在看重庆，烟台，昆山，太仓，齐齐哈尔

flyingdust

我觉得其实中国政府比谁都需要把房价推上去，因为这是它最主要的财政来源。其实挺可耻的，当年共产党毫无成本土地收归国有，号称全民所有，现在又把土地家推高让建商以更高价卖给国人。台湾政府这点比大陆政府做得好多了，起码土地私有，征收的时候要付给人民很多钱，比较公平。

xiaoshitou

人口红利部分，外来人口不可小视，每年留沪进沪的应届毕业生有好几万。

天天向上

个人观点:上海的房价适合炒短. 比如:每两个月买一套(量力而为啦),两个月以后卖两个月前买到的房子, 同时再买, 再卖...;止损如果是10%,最后你亏不过10%,只要政府支撑房市,时间越久你越赚!(个人认为中国房市就算泡沫破了也不会自由落体)
另:政府救市4万亿一出台,就记入GDP了,大型国企一拿到钱就去盖楼,记入GDP了,老百姓再一买房,又记入GDP了. 8%就出来了!!!万岁!明年'保9'!!!