关注 ◇“毁灭你，与你何干？从多伦多市场看加拿大房地产危机 不仅仅是楼花走向毁灭

Cobra

为什么说“毁灭你，与你何干”呢？把“我”都毁灭了，还说与“我”不相干？乍一听怎么这么矛盾呢？不同的人也许会对这句话有不同的理解：或认为反映了宇宙文明之间“弱肉强食”的冷酷法则，或认为反映了低等文明对于高等文明的一文不值，或认为反映了自然法则的自然之性，等等。

加拿大，特别是多伦多、温哥华房地产市场，越来越不具有可负担性。房地产价格高昂远远超出了工资上涨、而且供应还曾经很紧张。公寓投资者可能会被说得很惨，但事实上，并不是每一位投资者都能在大多伦多地区的房地产中坐享其成。

为什么买楼花？

公寓价格升值、租金现金流和市场信心是公寓投资的主要因素。

Urbanation 的 Shaun Hildebrand 和 CIBC Economics 的 Benjamin Tal 在一份新报告显示了残酷的现实：目前，大多伦多地区的公寓市场正处于 "衰退期，面临着自 1991 年经济衰退以来最严峻的考验"。 大多数投资者的现金流为负数。也就是说，如今大多数投资者每月都在亏损。

在这个无家可归者肆虐、贫困无情的城市，有些人似乎很难同情投资者，甚至有人在幸灾乐祸中。然而，凡事都至少有两个方面。

根据 Urbanation 的数据，公寓投资者占公寓预售市场的 70%。如果没有至少 70% 的预售，项目就无法开工建设。今年上半年，多伦多和汉密尔顿地区原计划 76 栋公寓开工，结果，只有一幢大楼开工， 75 栋搁置👇

  Urbanation 报道，由于目前的状况已导致公寓市场停滞不前，因此 GTA 地区的公寓市场正处于 "经济停滞 "状态。一个扭曲的现实是：“相对于转售价格、租金和利率，房价太高，投资者无法购买，而开发商又因开发成本高昂而无法降低房价”。雪上加霜的是，近来，GTA 地区的开发商费用大幅增加。

目前，新建公寓的销售量处于自 20 世纪 90 年代末以来的最低水平。另一方面，新开工楼盘也是历史最低水平。不久的将来，公寓供应不足将是一个不争的事实！咱暂且不说每年都有新移民到来，即使没有新移民，加拿大也在闹房荒。

开发商不建造新公寓，损害的不仅仅是潜在购房者的利益，租房者也不能幸免。其实是损害了加拿大所有人的住房负担能力。这种情况给已上车、资金捉襟见肘的房主带来了希望 —— 坚持就是胜利。

报告显示，新建公寓价格已从高位下跌了 5%，而转售价格则下跌了 12%。并且由于挂牌量的显著上升，转售价格可能还会进一步下跌。在目前每平方英尺接近 1400 加元的市场均价下，新公寓投资是行不通的。

值得注意的是，目前新公寓和转售公寓之间的转售差距接近历史最高水平，达到了 60%。

在 2023 年达到 34% 的近期高点之后，GTA 地区新公寓租赁供应量已降至 25%，而这一变化恰好与天价抵押贷款利率相吻合。与此同时，转售市场的投资活动今年上半年下降到了 2%，现在是 10%，有所增加。

是的，您没看错！楼花不好卖了，转手公寓有人进场捡漏。

公寓楼花投资者的 "黄金时期 "似乎已经结束。平均而言，自2021-2022年以来，GTA地区的公寓投资者就再也没有从他们的收入房产中获得过正现金流。 在2023年新竣工的租赁房产中，有抵押贷款的房主，58%现金流为负。这意味着他们的租金收入流量不足以支付抵押贷款成本、公寓管理费用和房产税等费用。也有 18% 的持有贷款的投资者现金流为正。

聚焦于大多伦多杠杆投资者，2022 年有贷款的投资者中，52% 现金流为负， 2023 年上升到 77% 的投资者的现金流为负，2024 年上半年，81% 的投资者现金流为负。平均而言， 2022 年现金流每月负 223 加元， 2023 年上升到 597 加元。

不断上涨的租金仍无法抵挡不断上涨的房屋所有权成本。新竣工公寓的租金上涨 8%，达到创纪录的平均 2700 加元，而平均每月所有权成本上涨 21%，达到近 3250 加元。自 2020 年以来，房屋所有权成本已增长超过 60%，是同期租金涨幅的两倍多。2023 年竣工的新公寓投资者中，有 30% 的现金流为负 1000 加元或更多。

说到租金利润，房子规模很重要。单位面积越大，负现金流状况就越大。在 2023 年竣工的公寓中，单间公寓的现金流实际上是中性的。与此同时，一居室公寓的现金流为负 523 加元，两居室公寓的现金流为负 734 加元，三居室公寓的现金流为负 866 加元。

大温哥华怎么样呢？目前没有看到大数据统计结果。据老姜统计，情况和大多伦多地区的公寓市场类似。投资者盈利与否取决购买时间。

展望未来，利率下降（预测隔夜贷款利率将在 2025 年底达到 2.75%）是必然趋势，换句话说，银行在提高买家的购买力，同时也在提高房主的控房能力。市场会不会在不久的将来转变，没有人早知道。

纵观以上情况，老姜建议卖家：如果您能拿得住，就先捂着吧，别急着上市。目前上市卖不出好价钱。如果您买的时机好（有利润），并且想重新配置投资，拿出来卖永远是机会。老姜建议买家：市场上房源充足，总有一款是您喜欢的。抓紧时机捡漏，毕竟捡钱包不是天天、人人都丢了钱包让您捡到的，您可以看到上市挂牌价并没有明显下降。

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