我和买房代理(buying agent)不得不说的故事

天真的冷酷

我们的代理是从网络上找的，之前打听过朋友们的经历，觉得agent可有可无，于是当时唯一的要求就是希望Agent会Mandarin，感觉这样交流起来会方便一些。过程也很简单，填一个online的表格，第二天就有人（以A代替）打电话来。A是个香港人，可能是出来的太早，还没赶上香港普通话普及的热潮，Mandarin实在难以恭维，根本听不懂，于是大家还是用英语。不过第一次没什么经验，外加A看起来还算热情诚实，而且还主动提出会给其佣金33%的rebate（这里注意是他佣金的33%，这是个很tricky的地方，因为他的佣金 = seller付出的佣金（一般4%-6%）- seller agent分成 - 他自己公司的提成，而这最后一项是通常没办法核实的，人品好的会少做点手脚，人品差的你也没什么办法，因为这个都是在close之后算的。象我们的情况中，A虽然收到了房价2%的agent fee，但我们的所谓的33%rebate只有房价的千分之二左右，也就是他实际所得佣金的十分之一（取check时才发现那个公司也是他的，只是挂在一个大网站下），所以如果能谈成以房价的百分比来决定rebate数额应该是更有保障的，不过不知道可行性如何）

看房的过程没什么新意，A的耐心还算好，除了miss了一次疑似deal外，基本周末还都有时间。那个疑似deal是开价很低的condo，看照片上很不错而且位置我们也比较满意，于是给A打电话希望他尽快帮我们约时间看房，结果他说在陪朋友，拖了两三天告诉我们seller已经接受offer了，没法看了。当时开始看没多久，也不觉得可惜，就没多计较，前前后后看了一个多月，最后选定一处townhouse，递了offer，讲价，inspection，签了contract，虽然有几次感觉A不是站在我们的立场的说话，而且一些我们让他agure的，他都传话过来说对方坚决反对，不过想想也是seller付佣金，buyeragent根本目的还是尽快完成交易，也不会有太多动力去替你考虑，再加上LD确实很喜欢这个房子，也就没多计较（这又埋下了错误），之后联系贷款，我们找了几家，A也介绍了一些，一切貌似很顺利，却不想世事大多好事多磨。

第一个失误是我们contract里的时间。虽然offer里给出的是5月底close，但因为inspection和讨价还价耽误了近两周的时间，seller接受offer已经是5月初了，但contract中还是5月底close，当时我们质疑这么短时间可能没法按时close，A说有mortgage contigency，就算有问题，deposite肯定可以拿回来。在我们的坚持之下，close时间被推迟了一周（其实现在想想还是太没有经验，还是应该坚持摆出强硬的姿
态，特别是在美国，你不push别人，别人就会push你，解决问题的方法永远是斗争而不是妥协，何况还是一个有利买方的大形势）。接着紧紧张张的联系贷款，最后权衡之下选了citi，因为它需要的时间最短。到了close前一周的周末，也就是mortgage contigency适用的最后一天，citi的final approve letter还没有收到，这时让A给seller agent打电话要求延长contigency，得到的答复是只能按天延长，也就是周五可以延到周一，周一不行的话延到周二，A说这也是行规，想想好像没什么漏洞，毕竟还可以再延，于是就答应了，这是第二个失误，也是导致我们异常被动的根本所在。

到了周一下午，citi的final approve letter终于出来了，但因为来不及邮寄，只是给了一份pdf，当时不太放心，不过A说有了这个就没问题了，所以不需要延长contigency了，citi的mortgage specialist（声音满老的妇女，下文用老太太代替）也说周五close没有问题，于是我们也没有再坚持（后来才发现那个letter上虽然有under writer签字，不过另一页的解释中也有很含糊的可以变更贷款决定的文字，而这个A却不知有意还是无意的忽略了）。本来还在和seller商量周五的搬家问题，谁想周三风云突变，早上收到citi的电话，说under writer发现我们的材料还有问题，需要补材料，否则不能贷款（传说中的last minute补材料，这个在精华区有记载，不同的是在那个case里成功了而我们没有）。citi方面的解释是我们deposite中有部分是从中国来的汇款，所以需要我们提供所有在中国的银行帐户六个月的statements，外加相应的official翻译。其实所有的材料传真给citi已经几周了，期间也补了三五回材料，和那个老太太基本两三天一个电话，这么明显的问题为什么拖到closing date前两天，而且是签了final approve letter后才发现？可能很多人体会过搞business的老美的翻脸之快。那个平时态度和蔼耐心的老太太在听到我的质疑后，立马摊，你就算补全了我们还得几周时间等下个meeting通过才行，而且你的case本来时间就不够，还想周五close，no way，我说当初你说这个时间close没问题我才决定找你们贷款的，而且两天前你还一再说周五早上钱就能到帐，现在我的contigency已经过了，我可能因为你们的失误
而损失deposite。。。话还没完，估计是deposite刺激到了她的某根神经，老太太打断我的话，说我没时间跟你罗嗦就两条路，要么补材料等我们的决定，要么你撤销申请，我说你丫的还是给我转supervisor吧，于是电话直接被挂。。。

抛开citi的恶心事不谈，我打电话给A说明情况，A说他早一些时候已经接到老太太的电话了，赶快换地方找贷款吧，这个可能希望不大了，我说现在我担心的是5%的deposite，那不是个小数目，你给seller说明一下情况，我们可以按原价（这片区域的房价在我们出了offer后一直在走低）重签个合同（为了重新拿到contigency）。A说seller一般不会play hard ball，延期close就好了，你的deposite肯定没问题，还是先去找贷款吧。这时候感觉A实在不可靠，于是我坚持让他向seller提出重签合约。果不其然，seller agent（白人）的态度很坚决，要么你放弃把deposite留下，要么延长close日期，但延长的每一天我需要承担seller的损失（condo fee，tax以及其他，甚至还有seller因为腾空房子暂存家具的费用）。而A竟然就原封不动的转达给我，说他也无能为力了，甚至还建议我接受延长的那个建议——反正也多不了多少。听到这个下意识的我在电话里说了声“cao”，不过估计A没听懂。知道A已经彻底指望不住了，于是打电话给律师（台湾人），这个律师还算不错（刨去收费有点黑这个缺点的），他说目前唯一的办法是可以告citi，顺带seller，这样虽然胜诉机会渺茫（毕竟citi财大气粗，常年养着的律师也不是吃闲饭的），但可以威胁seller的是房子在官司结束前都不能上市，而房市越来越差，倒是损失的就是那5%能补偿的了。当然这也不是什么好招，伤敌三分，伤己七分，不过吓吓人也无妨，聊胜于无，大不了认栽那5%，天也不会塌下来。

于是抱着这种破罐子破摔的心态委托律师写信给了seller，seller大概是实在缺欠，虽然不愿被起诉但怎么也不肯放手deposite，于是双方各让一步，我们继续找贷款，但不承担损失，同时允许他把房子重新list在市场上，如果找到买主，则退还押金。后面的事基本与A无关了，所以不在这里赘述，不过结局还算好，我们找到了另一家mortgage，也在一个多月后终于搬进了房子。

后记。其实如果你对整个买房过程很了解，那你用buyer agent的唯一目的应该就是拿rebate（多数情况即使没有buyer agent，seller也不会把那部分费用折合到房价里或者直接返给你）；如果你只是一知半解，那你千万不要让agent左右你的判断，时刻记牢agent只是为了成交和成交价，他的利益是和卖方一致的，而你最有力的条件就是你可以随时更换agent，想拿commission没问题，先帮我把事情办好。

没想到一下写这么多，汗一下

动感

冷酷的天真，我到你家串门，怎么吃了个闭门羹呀，在开party??

天真的冷酷

没看到你啊， 你隐身啊？

天真的冷酷

我开门啦。。。。。。有没有看到一道曙光？

动感

4# 天真的冷酷

从门缝里挤进去了，把你家party 的好东东都抢光，哈哈

Diver

吃一堑，长一智。

我们的代理是从网络上找的，之前打听过朋友们的经历，觉得agent可有可无，于是当时唯一的要求就是希望Agent会Mandarin，感觉这样交流起来会方便一些。过程也很简单，填一个online的表格，第二天就有人（以A代替）打电 ...
天真的冷酷 发表于 2009-6-14 19:13

犮不戒

其实如果你对整个买房过程很了解，那你用buyer agent的唯一目的应该就是拿rebate（多数情况即使没有buyer agent，seller也不会把那部分费用折合到房价里或者直接返给你）；如果你只是一知半解，那你千万不要让agent左右你的判断，时刻记牢 agent只是为了成交和成交价，他的利益是和卖方一致的，而你最有力的条件就是你可以随时更换agent，想拿commission没问题，先帮我把事情办好。
天真的冷酷 发表于 2009-6-14 19:13

没错，整个过程下来，你会发现只有你一个人是出钱的，其他的都是收钱的。因此，和 buyer agent 第一次见面时一定要适时点明这点。每一个buyer agent 都会说他的commission是seller出的。

Timber

agent 的唯一目的就是促使deal尽快完成，nothing else。not your interest, not seller's interest.

humbletrader

Be careful on one thing: Once your buyer's agent showed you the house, the law will protect him to get the buyer's agent commission. Even if you dealt with the seller directly, without him.

So when you check out a house, if only the sellers' agent is there (in case of open house), you need to explicitely telling the agent you want to see the house alone, or you have your buyer's agent.

If you directly ask the sellers' agent to show you a house, not a open house, according to the law, the sellers' agent might get the buyer's agent commission.

I confused myself.

天真的冷酷

看樣子，你們對buyer 應該有的權利 和  法律責任，不是很清楚。。。。

我現在很忙，等我有空，再詳細説明。。。。。 上面的文章是轉載。。。。。

ajs

好文章，谢谢分享

johndai

xie