很多炒房的，以房抵房买了一套又一套，以为房价即使将来跌了，只要不卖就不会有损失

Cobra

很多炒房的，以房抵房买了一套又一套，以为房价即使将来跌了，只要不卖就不会有损失，所以敢借，能借多少就借多少。

这个，其实就是无知者无畏了。

他们忘了，他们的借款叫做抵押贷款，就是说他们能借的钱其实是用他们的房子做抵押的，银行必须保证自己不亏，所以银行其实最多只能借房子价值的，say 80%，剩下那20%，是要你自己出的，这其实就是要求首付的起因。这个意味着，如果房子在未来贬值到一定程度，你给银行的抵押就不够了，银行会要求你追加抵押，这个就相当于股市里的margin call（现在明白为什么股市崩盘的时候有人会跳楼了吧？为什么他们不死扛？说不定过几天就会反弹呢？因为他们无法死扛，他们的抵押不够了，被broker强行平仓），到时候不是你不卖就没事的，你必须拿的出钱来给银行做追加抵押，否则银行就可以收你的房子。

我的邻居，一个印度房地产经纪，1989年的加拿大房产崩盘的时候，就是这么一夜破产的。他当时不知道还有追加抵押这一说。

举个简单的例子，say，你买房子，价值100万，你只有20万，银行认可房子值100万，所以同意借给你80万（你想想就明白了，你没有足够的抵押物，银行会凭空把钱借给你吗？或者你的抵押只值10万，银行会借给你20万吗？不可能的啊。你贷款买的房子，银行正规其实是要去估值你的房子的，为什么要估值？嗯？）。然后，为了好算哈，等你买下房子，房价突然暴跌成80万了。这时候相当于你的抵押只有60万，而跟银行借了80万，银行当然不干，会要求你再追加20万给银行，否则就收房。如过你这个房子是用另一套房子以房抵房做的首付，你另一套房子由于房价暴跌也会被银行通知说是不能再借你那么多钱了，因为你的抵押物价值不够了，因此也会要你一次性偿还多提取的现金部分，就这样一环套一环，你会在一夜间破产！

所以很多人以房抵房，一套又一套的买其实是在赌房价永远不跌。等到真的房价开始下跌的时候（当然必须是比较大幅度的下跌，以至于你的抵押价值不足了，一般个位百分数的下跌可能影响不大），他们会发现，他们根本没有选择，只能卖掉手中的房子。问题是到那时候，其他同样情况的人也在被迫卖房，其结果就是恶性循环，不断的被迫降价，银行不断的增加要求的付款。。。

bokchoy888

没看懂啊，弱弱地问一下，

第一个房， 银行认可房子值100万，所以同意借给你80万 ， 那不就是你的 蘑菇鸡？
第二个投资房，房子总价 = （ (银行蘑菇鸡 = （你的年收入- 年支出）x  4倍或五倍 ） + 你的 down pay


曾经去过五大银行，以房抵押， 17年4月后， 银行不要， 要看现金流，收入。 难道我欧特了？

当然，有老中私贷急不可耐要借给我， 什么 10% apr 之类。

Cobra

bokchoy888 发表于 2020-12-5 07:36 PM
没看懂啊，弱弱地问一下，

第一个房， 银行认可房子值100万，所以同意借给你80万 ， 那不就是你的 蘑菇鸡 ...

你概念搞混了，比如，你买的房子估值100万，你首付20万，银行理论上是可以贷款给你80万的，因为你有足够的抵押，但是银行除了考虑你有否足够的抵押以外，还要考虑你是否有足够的能力还款（银行其实并不想把你的房子收走，他自己再去卖是很麻烦的事情，且因为没有利息赚，等于是他左手倒右手，还加很多人工费，所以银行当然希望你能按时还款，这样银行才能赚利息），这个跟抵押是两个概念。比如，你的年收入只有5万，银行虽然知道你抵押值80万，但是根据你的年收入就只能贷款给你25万。明白？

大家都习惯了按照收入来计算贷款，并不去考虑房子的实际估值，是因为一般大家都不会出高于fair price的钱买房的，所以可以简化成仅仅计算你的负担能力就行。银行其实是要去估值你的房子的，否则这里漏洞就很大了。比如，你卖个房子，明明就只值10万，但你跟你的朋友说好，事成之后大家对半分，然后你让你朋友出价100万买下，银行也不去管估值，计算一下你朋友的付款能力，觉得你朋友可以贷款80万，银行就给你朋友贷款80万了。好了，你拿到付款后，你朋友马上就不还贷款了，行不行啊？银行最多最后收掉你朋友买的价值仅有10万的房子，你白赚了80万不是（当然最后要跟你朋友分）？总之，大家已经忘了抵押贷款的本身意义了，以为就是你的支付能力就决定了你的贷款上限了，no，不是这样的，其实是你的抵押物加上你的付款能力，两者结合后才决定你能贷款的上限。

顺便说，上面说的串通好以远超过房子fair price卖房的情况，米国次贷那时候就有很多那么做的（中国也有很多），自己人卖给自己人，白拿钱。这里面就利用了银行不去认真估值的漏洞，同时也因为当时的环境，银行会给你远远高于你实际收入的贷款，不像现在，最多是你工资收入的4到5倍。

darwin

bokchoy888 发表于 2020-12-5 07:36 PM
没看懂啊，弱弱地问一下，

第一个房， 银行认可房子值100万，所以同意借给你80万 ， 那不就是你的 蘑菇鸡 ...

他的意思是，比如你20w首付，买了100w的房子

假设不考虑还贷，房价涨到120w，银行欠款还是80w，你的equity相当于变成了40w

这样可以利用heloc，以这40w为抵押借款，比如按80%评估价借款出来，可以借32w

你可以用这32w来买房，又买了100w的房子，跟银行又借68w


然后房价下跌，100w的房子跌到50w，首先你mortgage的抵押物价值不够，需要追加

你第二套房mortgage的抵押物价值也不够，也需要追加。这两个不追加，银行会foreclosure收你的房子

同时因为heloc的抵押物价值也不够，也需要追加。

这样你需要追加三分抵押物，现金流很容易断裂。

Cobra

darwin 发表于 2020-12-5 08:50 PM
他的意思是，比如你20w首付，买了100w的房子

假设不考虑还贷，房价涨到120w，银行欠款还是80w，你的 ...

我觉得他意思是能贷多少钱是由收入决定的，跟房价无关，这个我已经回答他了，大家已经忘了，其实银行是要去评估房价的，否则这里漏洞就大了去了。贷款的额度是由收入和房价共同决定的。

bokchoy888

Cobra 发表于 2020-12-5 08:55 PM
我觉得他意思是能贷多少钱是由收入决定的，跟房价无关，这个我已经回答他了，大家已经忘了，其实银行是要 ...

我的经历是这样，能贷多少钱主要由收入决定，辅助因素是 你的信用 和 资产 （银行要调查）

Cobra

bokchoy888 发表于 2020-12-5 09:19 PM
我的经历是这样，能贷多少钱主要由收入决定，辅助因素是 你的信用 和 资产 （银行要调查）

那是因为你买的房子都是你力所能及的（你下意识的按你的收入计算了你能买的起的房子啊），就是说，你没有企图去买1000万的房子，你慢慢的就忘了其实你能贷多少钱，跟你要买的房子的实际价值是有关系的，你不可能买100万的房子，银行贷款给你100万，虽然你的收入可以贷款100万，对吧？

bokchoy888

Cobra 发表于 2020-12-5 10:02 PM
那是因为你买的房子都是你力所能及的（你下意识的按你的收入计算了你能买的起的房子啊），就是说，你没有 ...

我是说，银行要查我实际收入，tax return, assessment + liability，现金，etc  , 否则不算 , 都假不了。那么搞不定房贷，你也买不了。

除了私贷，但是那群鸟人都贼精，不可能让你空手套白狼的。

bokchoy888

Cobra 发表于 2020-12-5 10:02 PM
那是因为你买的房子都是你力所能及的（你下意识的按你的收入计算了你能买的起的房子啊），就是说，你没有 ...

另外，我记得，16年底，CIBC 就炒掉一批 in house mortage broker, 好几个华人，因为作假。

其实 IMO， 只要不大幅度加息，打压下最好，好比股市调整，人心惶惶，前怕狼后怕虎，是好心态。

Cobra

bokchoy888 发表于 2020-12-5 10:14 PM
我是说，银行要查我实际收入，tax return, assessment + liability，现金，etc  , 否则不算 , 都假不了 ...

你的意思是银行能贷给你一定是很严格的，所以不会出现以后要你追加抵押的情况？

这跟我看到的三傻们的说法没有区别啊：加拿大的银行是很严格的，不会出现米国那种金融危机。事实上这里媒体也一直这么说的。

问题是，那为什么现在包装还是很容易呢，前两天Ritaxie不是才说吗？经纪可以给她包装100万，没有问题，是五大银行的贷款，不是小银行，不是私贷。加拿大银行是很严格的，我笑了。

还有，你看到了那片我置顶的证券化的解释了吗？你知道你的mortgage被包装后卖了几次吗？

Anyway，你说的不错，只要不加息，就不会爆，但是你我都知道，这是个定时炸弹，总有一天会爆，只是有可能要十年以后，咱都等不起十年。

bokchoy888

Cobra 发表于 2020-12-6 12:08 AM
你的意思是银行能贷给你一定是很严格的，所以不会出现以后要你追加抵押的情况？

这跟我看到的三傻们的 ...

前两天Ritaxie不是才说吗？经纪可以给她包装100万 ,

where is the link?

bokchoy888

Cobra 发表于 2020-12-6 12:08 AM
你的意思是银行能贷给你一定是很严格的，所以不会出现以后要你追加抵押的情况？

这跟我看到的三傻们的 ...

另外， 现在包装情况到底如何， 有没有数据？

james97

终究还是取决于房产跌多少。我记得听人说，只要你能够按时还贷，银行就不会追加还款。不过因为最近20年房地产都在涨多跌少，所以没有机会验证这一点。大放水的情况下，如果通胀和利率不起来，估计也很难看到了

Cobra

james97 发表于 2020-12-6 12:58 AM
终究还是取决于房产跌多少。我记得听人说，只要你能够按时还贷，银行就不会追加还款。不过因为最近20年房地 ...

关键是房价不能跌。这就跟当年有个大妈抄油的期货，一路用利润增买，发大了一样，最后油开始下跌了，就完蛋了。

我就是说，不断的以房抵房的其实是赌房价一直涨，是不懂的风险，以为可以房价跌的时候死扛。我只是针对这件事，告诉大家风险。最终当然要看各人的运气。

Cobra

bokchoy888 发表于 2020-12-6 12:41 AM
前两天Ritaxie不是才说吗？经纪可以给她包装100万 ,

where is the link?

http://www.hutong9.net/forum.php ... &extra=page%3D1，11楼。

bokchoy888

Cobra 发表于 2020-12-6 10:34 AM
http://www.hutong9.net/forum.php?mod=viewthread&tid=446511&extra=page%3D1，11楼。

明白了，

1. 如果是五大银行，那么一定有人违规操作，应该是少数， IMO， 不会普遍， 好比07/08， 米国地产崩盘前，大规模作假；

2. 1% 收费，的确， 以前我和 二级lender 谈的时侯， 就有，好像说最终也是银行出来的钱， 但有 cost

Cobra

bokchoy888 发表于 2020-12-6 11:48 AM
明白了，

1. 如果是五大银行，那么一定有人违规操作，应该是少数， IMO， 不会普遍， 好比07/08， 米 ...

二级lender的钱哪里来的？很可能就是大银行那里弄来的。

另外，你忘了证券化，所有的猫给鸡都被证券化了，这里面只要有一环出问题，就完蛋了，因为都是leveraged。

加拿大银行安全，我笑了。2008年的时候加拿大银行是很保守，因此没有问题，现在，我只能呵呵了。

你太拿衣服了。

stayintoronto

只要是泡沫，总有爆的那一天，区别就是暴力的爆还是温和的爆。我觉得，只要没有战争或者超大型的自然灾害，也许我们这一辈都看不到房产泡沫爆的那一天了（其实我也希望不会爆，波及的范围太广）。现在只能靠政府各种调控来温和的让它降温吧。

喜欢马丁

好像一般还得起月供的情况下追加抵押的，比较多是因为锁定的利率低，而市场利率上涨比较大，银行主要目的是要修改这个房贷。如果仅仅是房价下跌，还在正常还月供，利率也在低位，则要求增加抵押的机会比较小。但如果是出于利率之外的其他原因要修改房贷，有些情况修改起来太复杂，那么就比较麻烦了。

喜欢马丁

例如美国有个案例是因为房子出个天灾，屋主用保险的钱重建了，然后银行要大幅提高房险的保额，就引用追加抵押条款来修改房贷。