居民债务和房贷坏账率有直接关联？

deep

Cobra

没有关联吗？

加拿大之所以坏账没有高企，是因为长期低利率的环境。你没有看央行很怕加息吗？央行表达了很多次了。这几年的失业率很低，因此债务问题当然不会爆发出来，现在由于疫情引起的债务问题，就可能会爆发。

还有加拿大的经济其实严重依靠移民。最近几年很多房子都是base在出租的基础上得以维持的。现在新移民少了，旅游没了（Airbnb没了），这一块也是一个触发因素。没看到现在出租屋listing已经历史新高了吗？


我从没有说一定，我只是觉得这次总算trigger来了。如果这次没有，下次还会有，债务问题迟早要爆发的。

darwin

Cobra 发表于 2020-9-5 09:35 PM
没有关联吗？

加拿大之所以坏账没有高企，是因为长期低利率的环境。你没有看央行很怕加息吗？央行表达了 ...

居民收入债务比，这个指标也不好说，韩国，澳大利亚，北欧三国，都比加拿大高不少，要爆也是他们先爆……

Cobra

darwin 发表于 2020-9-6 10:19 AM
居民收入债务比，这个指标也不好说，韩国，澳大利亚，北欧三国，都比加拿大高不少，要爆也是他们先爆 ...

当然，他们也会爆。澳大利亚问题已经很大了。北欧，我都弄不明白，怎么到现在都没有破产。

darwin

Cobra 发表于 2020-9-6 10:21 AM
当然，他们也会爆。澳大利亚问题已经很大了。北欧，我都弄不明白，怎么到现在都没有破产。

北欧都在搞负利率，而且搞了很多年了……不贷款就是傻瓜

darwin

目前看挪威的房价已经涨不动了，看起来是不同国家居民债务负担能力不同，但总是存在天花板的，居民负债不可能无限上升。丹麦还在死撑，而韩国已经开始控制泡沫，都强迫公务员卖房了。

债务榜上前几名，荷兰丹麦韩国今年也都暴涨，说到底还是信贷，低利率，大家疯狂贷款，买到就是赚到，贷到就是赚到。这几个国家还可以30年fixed，目前低利率环境也推动了更多买家入场

deep

Cobra 发表于 2020-9-5 09:35 PM
没有关联吗？

加拿大之所以坏账没有高企，是因为长期低利率的环境。你没有看央行很怕加息吗？央行表达了 ...

数据表明，加拿大居民债务 80年代<08/09年<当前，房贷坏账率80年代>08/09年>当前

不说是负相关，可以肯定不是正相关吧? 那至少不能总拿这个当主要理由了吧?

Cobra

deep 发表于 2020-9-6 11:25 AM
数据表明，加拿大居民债务 80年代当前

不说是负相关，可以肯定不是正相关吧? 那至少不能总拿这个当主要 ...

是主要理由。坏账率疫情期间没有上升反而下降，我贴过文章的，主要是政府疯狂的发钱以及推迟付贷，这些，在80、90年代可是没有的事情。要不，我们都在看什么时候发钱结束，什么时候推迟付贷结束干啥？

负债率高肯定是要出问题的，这个不需要什么数据分析吧，你100%的负债，那就没法活了，不是吗？负债率总是有个上限的，这个还需要争论吗？别告诉我你真的相信，负债率高跟破产率没有关系啊。

Cobra

deep 发表于 2020-9-6 11:25 AM
数据表明，加拿大居民债务 80年代当前

不说是负相关，可以肯定不是正相关吧? 那至少不能总拿这个当主要 ...

另外，坏账率低还有个原因，那是房价一直在涨。你看到的80，90年代坏账率开始升高，都是房价暴跌以后的结果。我们现在还没有到出结果的时候，等到出来结果，你就能看到坏账率上升了。为什么？等到房价跌的时候，很多抵押就不够，需要追加，而很多人根本就没有能力追加了，这就会更加推动房价下跌，这是雪崩的关系，目前雪崩由于政府的大量补贴，还没有爆发呢。你要知道，现在西方国家已经越来越社会主义话，80，90年代可不是信奉这样的补贴的。

Cobra

darwin 发表于 2020-9-6 11:01 AM
目前看挪威的房价已经涨不动了，看起来是不同国家居民债务负担能力不同，但总是存在天花板的，居民负债不 ...

债务问题，不仅仅是加拿大的问题，是全世界的问题，这些年的经济都是债务经济，迟早会维持不下去的。

deep

要就数论数嘛，找数据外的因素来解读数据不是理科生干的事
反正熊熊要加油了

darwin

Cobra 发表于 2020-9-6 11:48 AM
另外，坏账率低还有个原因，那是房价一直在涨。你看到的80，90年代坏账率开始升高，都是房价暴跌以后的结 ...

这个和通胀上涨，然后央行不得不加息有一定的关系

不过现在有种理论就是，因为新经济的发展，放水也不会造成通胀，因为生产率提高，食品价格不涨，然后虚拟经济，大家拿钱买游戏装备之类，所以可以维持长期低利率不加息

然后政府控制租金，租金不涨，食品不涨，生活成本不涨，就可以一直这么下去。不加息，坏账就不会出现。

目前福特说安省不准涨租金，很可能就是朝这个方向发展，比如德国慕尼黑就是高房价，低租金。买房纯粹就是为了投资击鼓传花，考虑租金收益，完全不划算。

darwin

某种意义上来说，今后投资房产可能和买科技股一样。过去买股票看的是现金流，看的是股息，然后进行估值；但现在的科技股，特斯拉，zoom之类，没有股息，可以预见未来5年10年也不会给股息，那么这个投资有什么价值？股息为0的东西，回报在哪里？因为买了就会涨，科技股永远涨。

房产也一样，之前是看租金，看现金流。但之后如果政策出来，像德国一样控制租金，一年只允许你涨1.3%，这个投资有什么回报？怎么估值？买的原因不再是为了稳定现金收益，而是因为会涨，房产永远会涨。

Cobra

darwin 发表于 2020-9-6 01:01 PM
某种意义上来说，今后投资房产可能和买科技股一样。过去买股票看的是现金流，看的是股息，然后进行估值； ...

房产再怎么涨也得大多数人都买的起才行啊。别告诉我也像中国一样都空着，中国空着那是没有额外的开销的，这里空着还是要交地税的，房子维护的费用也不少。

darwin

Cobra 发表于 2020-9-6 07:23 PM
房产再怎么涨也得大多数人都买的起才行啊。别告诉我也像中国一样都空着，中国空着那是没有额外的开销的， ...

德国，韩国都是大部分人买不起，如果看租金，全部都是亏的

但是房价会继续上涨，因为少数人有机会上更高的杠杆，击鼓传花……只要利率不涨，这个游戏就可以继续下去

加拿大可能也会这样，房地产完全是投资品，租金因为政府控制，一年只准上涨1.5%，这样人为控制通胀，低通胀可以继续低息。因为印钱太多，造成资产荒，有能力贷款的只能全部投房产，因为没别的地方好投。

当然这样做对经济是有害的，因为实体经济会继续萎缩，大家都只投房地产或者美国科技股，不投其他东西了。


我核心想说的是，估值方法也许产生了变化，就像股票一样，过去股票估值靠dividend，算未来现金流，现在靠想象力，特斯拉再北美一年卖3w辆model 3，还不如toyota一款卡罗拉卖的多，但现在市值等于toyota和ford之和，如果用传统估值方法，恨不得北美每年卖的车，三分之一是model 3，这可能吗？房地产也是一样，负现金流，房东贴钱，这些都无所谓，只要房价涨，贷款便宜就有得赚。

Cobra

darwin 发表于 2020-9-6 07:45 PM
德国，韩国都是大部分人买不起，如果看租金，全部都是亏的

但是房价会继续上涨，因为少数人有机会上 ...

我明白。

但问题是总会爆的。

zzcheng

darwin 发表于 2020-9-6 07:45 PM
德国，韩国都是大部分人买不起，如果看租金，全部都是亏的

但是房价会继续上涨，因为少数人有机会上 ...

当初荷兰郁金香泡沫就是这么击鼓传花，最后连这个郁金香是死是活都没人在乎了，只要能涨就行。

Cobra

zzcheng 发表于 2020-9-6 07:53 PM
当初荷兰郁金香泡沫就是这么击鼓传花，最后连这个郁金香是死是活都没人在乎了，只要能涨就行。

对，我刚想说，泡沫都是这样，大家都以为这次会不一样，怎么都是合理的，直到有人开始套利的时候，突然发现根本就卖不掉，然后就开启了竞相降价的模式。

TSLA目前的价位并不表示它就是合理的。它的故事，跟2000年的那些超火的股票的故事到目前为止都是一摸一样。当时也没人相信这些股票最后会完蛋。当时大家的说法也是一样的：这是开启了新经济的模式！传统的价值观已经没用了！

没想到20年后，又来了，哈哈。

zzcheng

Cobra 发表于 2020-9-6 07:57 PM
对，我刚想说，泡沫都是这样，大家都以为这次会不一样，怎么都是合理的，直到有人开始套利的时候，突然 ...

你看巴菲特最近的操作

1，卖掉大部分金融股，增持美国银行，因为美国银行估值低又风险敞口最小；

2，买入黄金股，低估值，高分红，最主要还有可能因为可能的经济大萧条而带来黄金价格本身的上涨；

3，买入日本几家企业，因为那几家日本公司股票估值低，分红不错，更主要的是因为巴菲特认为美元这样超发，他选择日元资产博未来的股汇双赢；

最后，也是最重要的是大比例持有现金。

这些操作无一不透露出他在为未来经济基本面恶化准备，防守中带着进攻，别忘记他是打桥牌队高手，概率上得出这样的阵势，值得我们好好重视啊

Cobra

zzcheng 发表于 2020-9-6 08:36 PM
你看巴菲特最近的操作

1，卖掉大部分金融股，增持美国银行，因为美国银行估值低又风险敞口最小；

我已经开始慢慢买黄金了。希望最近多跌点儿。