李大卫：房价的历史

源济

李大卫：房价的历史

原创 2016-01-29 李大卫 大家

摘要ID：ipress  

1628年，世界上有记录的第一次房市泡沫开始生成。当时富裕起来的荷兰人纷纷跑到阿姆斯特丹置业。贵人运河转角处的所谓“黄金弯道”是当时的黄金地段，而且是黄金时代的黄金地段，就像如今曼哈顿的第五大道。

最好的世界，就是全世界只有我一个流浪汉，让别人好好过正经日子。这个理想实现起来，难度就跟乌托邦差不多，盖所见略同者众，故且按下不表，且行且珍惜。作为一个无家无业的屌丝，到处看看别人如何拥有产业，也是极好的。

走过阿姆斯特丹那些运河，沿岸排比着体量节制的砖制民居。这些滨水街巷早已成为该市的旅游名片，不时会有观光游船驶过。稍加留意，就会看到那些屋顶山墙顶部的吊钩。这个装置说明其内部空间的狭促，楼梯宽度容不得一般家具搬运上下，钢琴这类大物件，更要从窗外吊上吊下。这些建筑的外壁几无装饰，不要说同时代华美雕饰的意大利巴洛克风尚，就算比起南边不远处，同文同种的安特卫普、布鲁日等比利时佛兰芒城市，也显得素洁有加。由于北方低地国家（尼德兰意为“低地”）用地紧张，石料短缺，当地人就地取材，用泥烧制砖瓦。这种平民气息的建材配上与其相应的款式，恰好体现了年轻的资产阶级崇尚简朴的清教作风。随后的几个世纪，这种家常而低调的建筑式样，出现在世界各个角落，特别是在一些商埠型城市，从纽约到上海，都不难看到其变体。其中房价最贵的是贵人运河，很多房子的价格变化可一路往前追溯几个世纪。

▲ Herengrancht运河沿岸屋顶山墙上用于搬运家具的吊钩

欧洲有着发达的账目存录传统，阿姆斯特丹更是现代双录簿记法的诞生地。由于这一传统，今天的西方人总能对于往昔发生的事情窥知一二。由于中古以来的各类档案详细而完备，经济学家们才能知道哪个商人或是钻石切割匠，在此购置过哪些房产，以及这些房产历史不同时期的价格。荷兰经济学家埃希霍尔茨的“元老运河指数（Herengracht index）”便由此而来。这位教授对17世纪阿姆斯特丹的不动产市场做过专门研究。1628年，世界上有记录的第一次房市泡沫开始生成。当时富裕起来的荷兰人纷纷跑到阿姆斯特丹置业。贵人运河转角处的所谓“黄金弯道”是当时的黄金地段，而且是黄金时代的黄金地段，就像如今曼哈顿的第五大道。通常，地段的行市冷热总是相对的，历史性的，但上述地片的特殊之处，非常适合作为固定质量价格指数的观测样板。

▲ 阿姆斯特丹Herengracht运河

1625年，阿姆斯特丹城西仍属市区边缘，纵横交错的运河也没有开凿完毕，前来亲开发区置业的，多为巫医乐师百工之人。根据埃希霍尔茨追踪到的记录，就在那一年，有个叫弗兰茨的木匠，大概是已经挣下一份产业，在这个地段购下一栋房子。这个年轻的手艺人年轻，有想法，更重要的是他搭上了“黄金时代”的便车。小小的荷兰发展成海上帝国，阿姆斯特丹更是欧洲最富裕的城市，港湾中桅杆林立，一艘艘海船从东方乃至西半球运来香料和瓷器，准备交易。当时一口袋来自西印度群岛的香料，能让一个人一夜暴富。17年后，弗兰茨积累的财产已经允许他在隔壁，再买一栋房子。

此后三百余年的交易记录表明，这一带始终保持了“优质资产”的地位，户主不是医生、政客、商人，就是高端专业人士。俄国沙皇彼得一世，也曾住在这条街上。直到今天，银行家等高收入人群仍乐于在此落户。一些文化机构也在这里选址，除歌德学院，还有一家叫做“猫居”的私立美术馆。这座建筑完工于1667年，最早的主人是一对从政的兄弟；美国国父之一的约翰·亚当斯，在担任驻荷兰大使期间，也访问过这里。1990年，这里最新的主人为纪念过去的宠物，在此收藏展出与猫有关的艺术品，包括图卢兹—劳特累克、毕加索等人的作品。

17世纪的荷兰，由于历史的机缘巧合，不但成了欧洲各国的中间商，而且垄断了西方与日本及东印度之间的贸易。随着锯木厂的工艺改进，他们可以建造更多的海船，从事远洋贸易。从中央火车站向东走一站路，就是海事博物馆。馆外水面上便停泊着风帆时代的“阿姆斯特丹号”商船复制品。据说由阿姆斯特丹首创的证券交易，也产生在这期间。伴随期间的，还有市场泡沫。

荷兰经济急速扩张的1628到1633这五年间，除去通货膨胀因素，城里的平均房价增值两倍。然而随后发生的两件大事改变了这一切。首先是“郁金香狂热”。随着这里成为国际金融中心，本地人已经养成一种风气，就是把一切当作估价和交易的对象，不管香料、烟草、郁金香根茎还是艺术品。不光职业经纪人，很多梦想一夜暴富的一般市民也会积极参与这些赌博性的炒作活动，靠着他们一知半解的商业知识和道听途说而来的市场信息。行情自然水涨船高。郁金香球茎的价格1637年1月份为每半磅64荷兰盾，然而到了2月份，这个价钱便涨到1668盾。随后便是暴跌。等到市场再次稳定，同样的半磅球茎只能卖到38盾。

▲ 描绘17世纪荷兰人陷入郁金香热的油画，人们像猴子般参与郁金香的投机与炒作

随着资金洪潮般涌入，该市人口也在20年间增长了一倍，于是导致了对于房屋的刚性需求。同时新富阶级希望自己的住宅远离劳工居住区。市政当局只得废止那些中世纪订立的规划原则，允许市区向城墙以外扩展。市区面积急剧增加，更多运河被挖掘，大量新建房屋出现在围绕老城区的沿岸地带。同时这也是荷兰艺术的黄金时代。但凡讲究些体面的人家，都要请人给自己和家人画像。这项原本属于高级教士、王侯将相的特权，开始流入中产之家。除了肖像，还有家居的静物陈设。这些都是市民阶级自我肯定的情绪流露。这种情绪的另一种表现，便是故土之情。荷兰没有名山大川，但宁静的田园、富足的城镇，也能构成另一种景致。欧洲风景画滥觞于此，并迅速成为新的类型，一路南下影响到威尼斯、罗马。这些画家的成就足以雄视法国同行，并和意大利、西班牙人分庭抗礼。他们中间名声最大的，莫过于伦勃朗。

▲ 伦勃朗名作《杜普教授的解剖课》，画中人是荷兰黄金时代最时髦的医生，原名克莱斯·彼得森，因为对郁金香的爱，他把姓改成了“杜普”（荷兰语的“郁金香”）。

不同于当时依靠教会或宫廷订货的外国同行，为市民阶级画像，是伦勃朗重要的收入来源，而且由此致富，虽说代表其最高成就的《夜巡》（原题冗长而拗口，故用俗名），来自民兵组织的委托。作为那个时代的产物，这位画家也对拥有一所体面的住房非常重视。今天位于老城中心犹太宽街4号的伦勃朗故居博物馆（附近就是那座现代化的国家歌剧院），就是他于1635年购置的产业。这里是城中犹太人的聚居区，哲学家斯宾诺莎出生的地方也距此不远。由于做不到量入为出，加上一些错误的投资，包括回购自己已经售出的作品，以待大幅升值，这栋房子的按揭款带给他巨大的经济负担。即便在法庭拍卖掉他的各种收藏，甚至版画印制设备之后，仍资不抵债。1660年，他终于破产，搬迁到一处较差的地段。

▲ 伦勃朗故居外的画家立像，和《夜巡》的青铜复制群像。后者是2006年两位俄国人为纪念画家400年诞辰制作。

一些学者认为很多疯狂的投机行为，更多来自市民们生死无常的幻灭感，而不是一种单纯的经济现象。就在两年前，一场瘟疫曾横扫阿姆斯特丹，导致一万七千人死亡，相当于全市人口的14%。据说中世纪的欧洲人对猫大肆捕杀，结果鼠害泛滥。寄生在它们身上的跳蚤叮咬人类，导致鼠疫流行。总之，在这两场灾难之后，城里的房价只是高峰期的36%；再过两年之后，降幅进一步达到原来的136.8%。当然美国也有经济学家指出，天灾人祸都有不可预期的特性，同时这些灾难的伴随现象经常难以解释。比如9/11袭击后，纽约房价不降反升。

2000年，耶鲁大学的经济学家希勒出版了一本名为《躁狂症》的书。作者在书中准确预言了当时异常火爆的股市即将崩盘。这个书名，曾被当时的美联储主席格林斯潘，用来指称经济活动中违背常识的从众心理。2005年，该书重新修订后再版，其中引用了埃希霍尔茨的论述。“贵人运河指数”这个概念由此出名。新书着重讨论了当时异常火爆的全球房地产市场，尤其是纽约、旧金山、伦敦、巴黎、悉尼这些中心城市。他从长线观察角度观察，得出不动产价格必将回落的结论。很多人怕这个乌鸦嘴挡了财路，纷纷起而反驳，声称“超级明星城市”的房价只会永远火箭式上升。但这一次，希勒好像又对了。埃希霍尔茨本人认为长期而言，房价呈现的，就是不断升降的曲线，时而平缓，时而剧烈。这不是泡沫破裂，而是价格天然具有反复无常的特性。上述房价暴跌之后，很快便又稳定下来，并在几年后重新上升，成倍甚至两倍，超过原有最高水平。

当荷兰共和国进入历史上全盛时期，随之而来的是房价再次剧涨。这一次，贵人运河一带的建筑风格也在变化，开始带有意大利式的奢华味道。这是富二代进入社会生活的表征。比起勤俭致富的前辈，他们更爱标榜品味，崇尚身份标志，而且不忌讳露富。但好景不长。1672年，英、法两国对荷兰宣战，其海上交通被英国舰队封锁，路易十四的军队则发动陆路进攻。1670至77年，阿姆斯特丹的房价下跌了56%。对此，一些学者归结为欧洲动荡的历史。反之，在美国这样一个经历过内战之后，本土再无战事的国家，房价曲线就没有如此剧烈的起伏。

由弗兰茨那栋房子向西，跨过皇帝运河，再走不远，就是亲王运河。那里有一座略晚建成的房子。在以后的历史纪录当中，那里做过私宅、库房、马厩和生产车间。二次大战期间，一个名叫安妮·弗兰克的犹太小女孩，曾在此躲避纳粹占领军迫害，并写下那本闻名于世的日记。一栋民居被迫退出一切原有功能，成为一个历史性的隐喻。

都说以史为师，但至少在从众趋时这件事情上，一时看不到希望。

作者：李大卫

腾讯·大家专栏作者，媒体文化评论人。