“国家住房银行”是啥？关系着每个人的房贷！︱刘德科

源济

2015-11-25 刘德科 德科地产频道

文︱刘德科

昨天，有这么一条新闻把我给看傻了，说国家住房银行或提上日程。

真若如此，购房者真该普天同庆。简单说，“国家住房银行”可以把资本市场的钱拿来给购房者办贷款，这样一来，贷款就更容易，利率也更低。

所以，我怀着无比激动的心情，把整篇新闻从头到尾一字不落地看了三遍，结果白高兴一场。

这篇新闻报道大概是这么写的：前几天国务院起草了份文件，准备启动住房公积金证券化；然后，就以“业内人士”的口吻说，“这被认为是为国家住房银行设立铺路”；最后，得出结论——“国家住房银行或提上时间表”。

通篇就根本没哪个中央部门的官员对“国家住房银行”有任何表态。理论上说，从“公积金证券化”到“国家住房银行”，还有非常漫长的路要走。

这就好比，我买了一只孤独的母鸡，然后有人跑来告诉我：很快它就能找到一只亢奋的公鸡，然后马上就可以孵出无数只小鸡。

我们先来关心一下“公积金证券化”这只母鸡。简单说，就是住房公积金的钱不够放贷了，然后就从资本市场弄一大笔钱过去，让购房者能够更快地办成公积金贷款，顺便让资本市场的投资者也能赚点钱。

这个事情，已进入国务院议事日程；若实现，一定是好事。但是，我们最好不要寄予太高期望，毕竟公积金制度本身是一个高度管制性的东西，把这个非市场化的玩意放到高度市场化的资本市场，恐怕买账的投资者不多。

我们再来看一下“国家住房银行”到底是啥。在美国，它叫做“两房”，即“房地美”和“房利美”。这两个机构因为2008年的“次贷危机”而被国内更多人所熟知。

和中国一样，从前美国的银行基本都是自己吸收存款资金、自己放贷、自己收账，所以房贷资金会很有限，而且房贷周期长，万一银行急需资金，就会出现“流动性风险”。

于是，聪明的美国人成立了一个半政府机构“房利美”，让那些需要资金的银行，在任何时候都可以把已放出去的按揭房贷卖给政府，变成现金。

但毕竟政府的资金供应也不是无限的，所以美国又成立了“房地美”，把从各个银行买过来的住房贷款打成包，然后将贷款包分成股份，放到股市里卖给股民，让股民也能分享红利。这样一来房，可贷资金的供应量几乎是无限的，老百姓不仅容易获得房贷，而且利率也更加低廉。

“房利美”已成立80多年

美国的“房利美”与“房地美”分别成立于1938年和1970年。从这个角度看，中国的房贷金融制度，还落后美国几十年。

后来，由于华尔街在中间环节做了大量令人眼花缭乱的衍生金融产品，导致监控太费力，终于在2008年搞出了事情，就是那场著名的“次贷危机”。

当时，中国有N多专家，把金融泡沫破灭的责任，怪罪给“房地美”和“房利美”。

我看到最靠谱的观点，来自耶鲁大学经济学教授陈志武。他说，美国的方向并没有错，只是监管环节出了问题，美国的教训就是中国的宝贵经验，中国不应该因美国之噎而废食。

耶鲁大学经济学教授陈志武

等了这么多年，现在我们终于看到了“国家住房银行或提上日程”的新闻。

很可惜，这条新闻有点不靠谱。因为，完整意义上的“国家住房银行”，不只是针对公积金贷款而设立，它主要还应该针对商业银行的个人房贷。

要让中国的商业银行，像美国那样，能够从资本市场获得无限量的房贷资金，需要突破很多制度瓶颈，需要大规模解放思想。

公积金制度是从新加坡小国学来的，而“国家住房银行”则是美国的伟大发明。要把这两个东西糅合在一起，需要智慧与勇气。

所以，即使公积金证券化成功启动，离“国家住房银行”的设立，还远着呢。

但是，我们值得去期待。