弄懂“广深差距” ，你也能预测房价︱刘德科

源济

2015-11-24 刘德科 德科地产频道

文︱刘德科

一

前阵子，吴晓波老师发了一篇文章给我，标题有点耸动，大意是说深圳房价远超广州，90%的深圳人想移民广州。

我回复他：“现实是，90%的深圳人不去想去广州。”

他用比往常更快的速度，蹦出了三个字：“写一个！”

我的微信朋友圈里，经常会出现类似的文章，比如《致终将被高房价抛弃的深圳》，还不忘加上一个“深度好文”的后缀，用上帝一般的口吻告诉大家：“房租在摧毁年轻人留在深圳的最后一线希望”，“切勿短视，否则深圳将一无所有”……貌似很有道理的样子。其实我都懒得辩驳了。如果高房价是毒药，那么纽约早就应该是一座空城了；但空荡荡的那种城市，却是房价低得不行的底特律。

抛售房产的底特律

当我们谈论广州和深圳时，我们其实是在谈论整个中国的房价生成逻辑。

一方面，广州的房价被深圳甩开N条街；另一方面，广州这座城市的活力，也已远不如深圳那般澎湃。

深圳房价为什么远超广州，每个人有自己的见解。我不想在这里费劲地用一堆数据，来比较两座城市的GDP、资金流入量、产业聚集度、人口净流入、独角兽企业的数量、富豪榜上的人数、小学生人数的增减，甚至夜总会的小费高低。

我只想对比两件很具体的事情，它们分别影响了各自的城市形态。我说的是，广州的亚运会与深圳的“旧城改造”模式。

二

深圳房价超过广州的拐点，大概是举办亚运会的2010年。

当然，亚运会肯定是个好东西，能够提升一座城市的市政建设、公共服务以及品牌影响力，等等。但是，任何事情都要适可而止，不可“好大喜功”。

广州亚运会投入了多少钱？当时的官方说法是“超1200亿元”——仅仅是这个数目，就已被誉为“史上最贵亚运会”。

亚运会结束后，《广州日报》曾报道，中国工程院院士钟南山说：“总投资2577亿元，其中广州投资1950多亿元，带来债务2100多亿元。”他很担心，背着这么大的债务，广州搞民生的钱不知从哪里来。

后来，广州市政府相关部门专门召开新闻通报会回应说，其实没花那么多钱，是有负债，但也没那么多，而且负债是累积下来的，不是因为办亚运才负债。对于这个解释，钟南山表示满意。

2010年广州亚运会盛况

我们还是应该相信政府的说法。但是现在，我们能够实际感受到的是，在税收减免、人才引进等产业扶持力度方面，广州明显不如深圳。举个小例子，南方报系的不少大咖辞职创业，都跑去深圳注册公司，而不是留在广州。

现任的广州市长也说，广州全市科研投入不及深圳的华为一家企业。

产业兴衰，在很大程度上决定着房价高低。

哪个政府不想加大力度扶持那些代表未来的产业？问题是，需要钱啊。但是，钱去哪儿了呢？恐怕有人会说，深圳是计划单列市，财政直接和中央挂钩，不用向省里缴税，而广州没这么好的命，还需要向广东省财政上缴税收。但问题是，这种制度安排，不是现在才有，早就如此啊，从前的广州在各项竞争力上可都是全方位秒杀深圳的。

钱去哪儿了呢？

三

照理说，亚运会投入那么多钱，总会兑现成城市的各项利好吧。

广州的亚运村，远离城市核心区，几十公里之外，都快到虎门了。那么多钱投下去，这些地方的城市面貌当然变得更好了。但是，这种好，跟广州原有的那些城区，关系就没想象中那么大了。

当年，冲着亚运概念的那些地产商，热火朝天地涌到那里，“亚运村”变成了“亚运城”，并且拍出了255亿元的全国总价地王。

“分食”地王的，是广州本土地产大鳄，富力、碧桂园、雅居乐等。当年，这些房企在全国排名都很靠前，但受累于亚运城地王，如今的排名都靠后了——只有碧桂园还留在全国十强之内。

当然，对于整个广州来说，好处是整个城市的骨架被拉大了，城市发展空间理论上也就更大了。但是，骨架拉大之后，如果产业没跟上，那么整个城市的房价必然就会被稀释。

相比广州，深圳更热衷的是“旧城改造”，而不是“新城开发”。“旧改”的好处是，城市处于渐进式更新状态，而不是那种跳跃式的拔地而起。

单纯从房价生成机制来说，“旧改”项目能够更有效地实现房价传导：房价定多少，周边的二手房是很明确的参考；不像那些远离核心区的纯粹新城，主要靠想象力来定价。

深圳创造了一整套已臻成熟的“旧改”制度，甚至可能是未来整个中国可资借鉴的改革成果。

当然，这一切，还需要强大的产业支撑。深圳那些充满活力的超大企业，一只手是掰不过来的：腾讯、平安、华为、万科、中兴、招商……当然，还有新三板。

举个例子，万科有意把集团新总部搬到南山区，这一搬，可不只是牵涉万科一家——万科计划在总部基地引入一大批它的国际战略合作企业，这些企业包括铁狮门、黑石、凯德、Hines、GIC、KKR、SEARS……

在深圳，哪怕是像前海自贸区造在一张白纸上的新城规划，也并不是远离核心区，它与已建成城区之间，也是没有明显的城市断裂带的。

广造新城，不如深耕熟地。广州和深圳，用各自的名字，验证了造城运动的关键问题：与其广，不如深。

四

前几天，看到深圳市长谈高房价的新闻报道，被“高房价是大问题”的标题吓了一跳。打开一看，就放心了——市长先生提出的解决之道是，加大保障房、人才安居房的建设力度，加大对新产业的支持力度……

我更愿意为这样的市长点赞。不像有些市长，一谈房价，就说“控制房价，我的底气是很足的”。

那个市长，就是广州的，当然是好几年前的那位。我曾经写了一篇文章，提及了他的名字，结果文章很快就被删了。

值得庆幸的是，现在的广州，似乎已经觉醒。那些让人看到未来希望的产业，才是吸引人留下来的根本理由。至于房价高低，不过是一个表象而已。

随着制造业的滞缓，广交会已不再拥有从前的光环。所以，广州正想尽办法，要把琶洲打造成“千亿级电子商务总部集聚区”，努力引进了阿里巴巴、腾讯等那些在互联网风口上飞的巨头们。

我还是坚信，我们的国家在持续进步，物质在进步，见识也在进步——从官方到民间，更多常识不再被情绪所蒙蔽。

正视房价问题，恐怕是时候了。

zxnk

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这是我的观察，见微知著
广州比深圳差远了