美国房市还值得投资吗？投资人该怎么办？

源济

2015-11-11  侨报

八月成屋销售、九月就业数字均低于预期，多位房地产专家修正对今年底以至明年的房市涨幅预测，认为房市仍会缓步上涨，但上涨的步调会放缓。面对渐冷的美国房市，投资人应该如何准备?

房市缓步上涨
换屋型购屋人为主力

全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）认为，从仲夏以来成屋销售趋于放缓，购屋人一方面受限于涨高的房价，另方面在他们预算内的房屋的选择性又少，不过整体销售活动仍高于去年及今年上半年。根据房地产网站Zillow，八月的房价比去年同期涨幅3.3%。Zillow首席经济学家古德尔（Svenja Gudell）表示，过去5个月来房价年度涨幅维持在低于3.5%的水平，显示全美房价涨幅趋缓的趋势。
每月对全美2000位房地产经纪人进行意见调查的Campbell房市资讯显示，八月的房市主要由换屋型购屋人带动买气，共占房市近半49.3%；首次购屋人则从五月的38.3%降至36.4%；投资客也从三月的18.7%降至14.4%。
但八月新屋销售则传捷报，销售爬升5.7%，使年度新屋销售数量展望至55.2万户，这是自2008年2月以来的最佳数字。彭博社报导指，就业市场及低利率房贷带来新屋的需求，特别是成屋的供给仍然短缺。
从房屋成交价与挂牌价比来看，西岸三州都卖在比挂牌价高的价位上，尤其以加州的102.2%拔得头筹，显示西岸房市仍然强劲。但调查中，许多经纪人认为未来房市可能有趋缓的局势。Campbell的资料则显示八月房价比去年同期涨幅为4.7%。

工作增长不如预期

虽然今年房市销售较去年成长，但美联储主席叶伦仍认为，在人口结构的改变及就业强劲的情况下，房市的表现“令人沮丧”。

最近公布的九月就业数字可能又为房市带来一小朵乌云。九月新增就业数字为14.2万，比原本市场预期的20万就业机会低；尤有甚者，分析师原本预期八月新增就业数字会向上修正，但报告出炉后，连七月与八月的新就业机会也被减少了8.1万个工作。

Realtor.com首席经济学家史默克（Jonathan Smoke）表示，去年新工作机会增加将近300万，但九月的报告使今年新工作总数将只增加至280万个工作。

史默克认为，新工作增加是房市能否强劲的重要指标。过去两年的新工作增长带来了新家户的成长，进而带动了买屋及租屋的需求，如果新工作趋缓，未来一年的房市成长就不会那么强劲。好消息是失业率仍保持在5.1%，是自2008年3月以来的最低水位。

放缓的原因

1、像目前这种卖方预期高(高HMI)，买方无信心(房屋自住率持续下滑)的畸形情况，在美国这种相对健康、自由且符合经济规律的市场不会持续很久。
2、单靠各路土豪投资“救”市，房市不会有持续的增长动力。未来的主力还是要靠中产。虽然他们现在很囧破。
3、以洛杉矶为例，一些大型城市的建筑供应商，如木材、机械、脚手架等，已经出现供不应求的情况，甚至rent out的情况。这也意味着现在有大量的项目正在开工建设。这批房子在未来2-3年会上市，进而对房价的增长起到缓解作用。
4、目前看有放缓的趋势。但涨势放缓不等于房价下跌，房价依旧会涨。

投资人怎么办

一、买房自住
如果投资人准备买房自住，建议现在立刻入手。无论是马上入住，还是准备买了先出租，以后自己来住。现在都是买房的最好机会。虽然房价未来增长放缓，但目前看没有下跌的趋势。房价只会越来越贵。所以如果要准备买房自住，越早入手越好。现在即将进入美国房市的传统淡季holiday season。此时购买房屋，无论是价格本身还是在还价余地上，买房人都占优势。

二、公寓开发投资
正如前几期提到的，由于教育背景、文化转变、房价上涨和次贷危机等等因素综合影响，导致美国新一代的中产阶级不仅无力买房，也开始变得无心买房。目前，美国租房市场也变得异常火热，许多美国的房地产巨头见此，也都开始纷纷布局租房市场。

三、商业地产投资
商业地产也是未来的一个潜在的投资方向，这里包括加油站、超市、快捷酒店、小型Plaza还有老年公寓等。之所以提到的都是小型商业地产，主要还是因为这是相对较安全的投资方向。投资小、现金流压力低、租金收入相对稳定、管理也更加容易，对于对美国不甚了解的中国投资人而言，这是相对安全的投资方向。商业地产投资的难点在于管理。能够找到有丰富经验的管理公司进行运作与管理，能够使自己的投资事半功倍。

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