“新国五条”细则分析之二

SpringMountain

“新国五条”细则分析之二
           时寒冰


   
    首先强调一下：在分析一项比较重要的政策时，任何过分的情绪化的宣泄都会影响人的判断。（说明：这个毛病我过去也很严重，下岗回家后，经过拖地等家务活动的修心、健体，好了很多。）
    在近年来庞杂的房地产调控政策中，“新国五条”细则是少有的具有影响力量的政策之一。习李新政，的确带来了一股新风，像限制公款吃喝之类的，效果立竿见影，也让公众有了更多期待。
    “新国五条”细则的核心目的是什么？这一点是分析判断的关键切入点。《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》中说得非常清楚：“促进房地产市场平稳健康发展”。
    这句话我们已经听了很多年了，它是意思是什么呢？它后面包含着怎样的背景？它能否在房地产调控涉涉及的多方利益中制造出一种平衡呢？
    很多人骂“新国五条”细则，认为它提高了买房者的成本。关于这一点，在昨天写的《“新国五条”调控细则的影响分析》中我已经做过分析，在这里需要做进一步分析。
    我们不妨做一个假设：如果房价下跌，投机客卖房时亏损，这意味着什么？
    很简单：意味着无论是投机客还是买房者，都不再需要交纳20%的所得税了！因为，投机客的收益是负的，价差是负的。这个时候不存在所得税转嫁问题，也不存在购房成本增加的问题。实际上，在房价下跌的时候，买房者反而处于有利位置——连过去总价1%的所得税也免交了！
    在这种情况下，二手房相对于新房的税收层面的竞争劣势就不复存在。不仅如此，二手房还有其他一些优势，由于开发较早，二手房的位置一般好于新房，且，生活配套设施更完善，生活更便利一些。
    当然，如果二手房房主是赔钱的，房主卖房的动力就会减弱，尤其在中国这样一个“买房就能赚钱”观念比较深入人心的国家，这种情况会更为明显。也就是说，在房价初始下跌的过程中，二手房的供应会减少。同时，新房的开发和供应也会减少，这就是政府希望的“促进房地产市场平稳健康发展”的结果。
    那么，如果房价上涨，会是怎样的情形呢？
    我们知道，20%的税收政策，相当于给二手房市场上了一把锁，将直接影响到住房市场的流动性。但是，如果房价上涨，新房的开发和供应会增加，二手房房主卖房的动力增强，这个时候市场供应就会增加。
    一方面：二手房相对于新房有税收成本劣势，二手房售价只有低于新房才有吸引力。这样，就不容易形成二手房拉升，从而，推动新楼盘价位不断上涨的恶性循环。过去的房价上涨，就是由于形成了这种互相推动的恶性循环，才导致了中国房价的非理性上涨——至少是众多因素中的一个因素。
    另一方面：投机客逐渐退出，总需求遭到抑制，而房价上涨的过程中，供应却在增加，就能有效平抑价格，使房价保持一种稳定的状态。这也是政府希望的“促进房地产市场平稳健康发展”的结果。
    对于像“新国五条”细则这样与各方利益攸关的政策，政府肯定是慎之又慎，考虑来考虑去，再三权衡、评估、讨论、博弈、修正等等的结果。因此，绝非凭空而来。
    问题在于，政府希望的“促进房地产市场平稳健康发展”的均衡结果，会不会就一定能够实现呢？
    投机客手中到底囤积了多少住房，有多少改善性住房需求者参与到市场当中去，由于信息不对称，在中国是一个谜团。但可以肯定的是，连续十年的房地产高速发展，中国现在的存量住房是非常庞大的。我们之所以还没有看到供应过剩的局面出现，是因为，这些房屋被囤积起来后，既不出租也不出售而是处于空置状态，它等于人为地减少了商品房的有效供给。因此，中国的住房市场存在着阴阳鱼现象，一方面，住房被大量囤积，存量住房庞大。另一方面，有自住需求者望房兴叹——有限的拿到市场中的房源是房价坚挺的一个重要支撑力量。房价的畸形状况很难通过市场发挥的调节作用得以纠正。在住房市场的源头，则是政府控制着一级土地市场，这种垄断与住房市场的混乱状况结合在一起，共同构成了中国畸形的房价结构。
    但是，这并非意味着中国的房价可以就此稳定，而是暗含着一个巨大的危险。
    中国的存量住房是庞大的，一旦房价上涨的预期发生逆转，下跌的预期得以确立，那么，这些存量住房就会不顾一切地抛向市场——前面讲过，这些存量住房在下跌的时候，20%的税收对它的束缚就会被化解。而且，近年来，国家开始在住房保障方面不断投入庞大资金，保障房的供应增加对低价商品房的价格会产生直接的影响，因为，它会减少这种商品房的需求。而高档住房则被移民潮的不断升级而化解。
    一旦庞大的存量住房因为预期的逆转而涌向市场将发生什么？我前面说“如果二手房房主是赔钱的，房主卖房的动力就会减弱”，但是，一旦人们对房价可能进一步下跌的预期形成，就可能出现恐慌性抛盘！——前提是货币体系不出现系统性危机，不让人觉得拿着即使贬值的房产也总比拿着要崩溃的货币好！
    也就是说，在政府极力追求的“促进房地产市场平稳健康发展”后面，其实隐藏着一个巨大的脆弱的逆转性的结果。
    非常关键是还有几点：
    一是人口结构的变化。我在《时寒冰说：欧债真相警示中国》中做过分析，中国已经步入老龄化，且属于未富先老，在保障负担增加的同时，劳动力人口减少，成本上升，财富创造的步伐减缓。而且，将来老人的房子都将同时给独生子女留下，结婚的独身子女将同时从双方的父母手中继承下房产。
    二是收入结构的变化。中国经济增长的黄金时期已经过去，大部分人现有收入的步伐难以跟上物价上涨的步伐，这意味着支撑房价上涨的“财富红利”也不复存在，这对房价是一个釜底抽薪的削弱。
    三是美国财政紧缩和退出货币宽松政策（为期不远）等因素，在促使美元上涨的同时，将加快中国经济泡沫破灭的步伐。而欧洲债务危机的蔓延、恶化、欧洲政坛的混乱状况，都将对中国的出口产生直接影响，从而，加速中国经济泡沫尤其房地产泡沫的破灭。
    四是移民大潮使得支撑中国房价的另一个重要力量被大大削弱。
    因此，除了调控政策，货币不断超发。通过这种方式，刺激经济增长，并对房价构成支撑——这几乎是目前能够看得见的支撑房价的最大的一股力量，如果不是这种力量，房价根本撑不到现在这种地步。
    房地产调控牵一发而动全身。我们不难看出，政府其实最关注的，最想达到的，是一种均衡的状态，而不是大起大落。这也正是政府不断强调房地产调控的是为了“促进房地产市场平稳健康发展”的初衷所在。过去，由于相关政策被深深地打上了利益集团掌控的烙印，房地产调控不仅没有起到调控的效果，还成了房价上涨的推手。以至于当真正有力量的政策出台后，反而不为公众接受，反而遭到一片骂声。从这个方面来看，政府的公信力的确面临着重建的难题。
    关于“新国五条”细则对国内资本市场乃至全球市场的影响，需要更长的文字才能说清楚。在昨天写的《“新国五条”调控细则的影响分析》中，我强调了几点：1）“因此，‘新国五条’细则对中国房地产的影响是显而易见的，是一个非常沉重的打击，而不是什么利多！”2）开头的那段：“从投资市场看，房地产板块上面连着钢铁、水泥、玻璃等几十个行业，下面连着银行。可谓牵一发而动全身。”——今天的股市给出了最明确的回应。“新国五条”细则对房地产时候绝对不是利好，而是“非常沉重的打击”，跌得最凶猛的也是这几个板块。只有我此前在微博中反复提及的环保板块等个别板块是上涨的。但我不认为这种非理性下跌会持久，尤其在泡沫对接的大周期中。但非理性的下跌为投资者捡便宜货提供了一种难得的便利。
    除此之外，大宗商品价格也再次下跌。房地产几乎就是中国经济的代名词，中国最能够影响全球大宗商品趋势的政策就是货币政策和房地产政策，在外围利空因素密集出现的情况下，大宗商品的这次的调整也是顺理成章的。对于投资者而言，顺势而为，永远是明智的选择。
    说明：写作此文是为了对昨天写的《“新国五条”调控细则的影响分析》作一些补充，本人是一介草民，视野狭窄，看问题局限性很大，所写文字仅供喜欢的朋友做一点小小的参考。
         草于3月4日夜

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【住建部专家解读“国五条”细则：刚需可享优惠】据现行税收政策，出售自有住房并计划卖房后1年内重新买房的，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。“当然，调控政策还有进一步细化和改进的空间。”



意在防止房价大幅上涨，短期成交变化将大于价格变化

“这次调控与之前的政策一脉相承，核心内容仍是强调‘抑制投机投资性需求，满足合理住房需求’。”住建部政策研究中心主任秦虹表示，其中的内容，如要求地方政府公布房价控制目标，落实地方政府控房价责任，加大差别化信贷和税收政策等，都是此前政策的延续。

“在近期热点城市楼市出现过热苗头的情况下，再次出台调控政策，表明中央政府调控房地产市场不动摇的立场和决心。”秦虹说。

“这次政策力度明显比以前加大，要求也是按从严、从紧、从高提出的。”秦虹说，如“在房价上涨过快地方进一步提高二套房首付比例和利率”；“二手房交易的所得税严格按转让所得20%计征”；“2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围”等。

秦虹分析，政府希望通过加大控制投机性需求，来抑制房价反弹趋势，调整目前比较强烈的房价上涨预期，防止房价大幅上涨。

秦虹预测，新政策出台后，二手房市场会出现暂时波动，特别是二手房交易规模较大的一线城市和部分二线城市。刚开始，大家因为恐慌，争相交易，导致交易量上升，后续随着政策落实，会出现观望，成交会下降。但短期看，成交量的变动将大于价格的变化。

符合条件者现行政策有优惠，五年以上唯一住房免征个税

调控新政策出台后，受到关注最大的是“个人转让住房严格征收差额20%的个人所得税”。有人认为，在热点城市这一税收可能会转嫁到购房者身上，从而增加购房成本，推高房价。尤其是改善性购房需求可能会被“误伤”。此外，也不利于二手房的流通，影响市场供应。

秦虹认为，房产转让过程的税收本该由卖方承担，会不会直接或变相转嫁给买方，主要取决于当地市场的供求关系。当供应短缺时，一般由卖方决定价格，税较容易转嫁，相反则难以转嫁。

“如果分析一下我国目前的住房市场，可以发现，大部分城市的房产交易仍是以新房交易为主，且新房供应量充足，二手房市场规模较小，转嫁的风险有限。但在一线城市二手房的规模与新房相当，且由于城市规模大，二手房所处的位置优越，供给有刚性，所以就相对容易转嫁。”秦虹说。

目前我国改善性需求量还很大，如何减少政策影响呢？秦虹表示，2006年国税总局的文件规定，对出售自有住房，并计划卖房后1年内重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳。再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。同时，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。“这一政策实际上对改善性需求有一定的优惠，应继续坚持执行，切实达到‘支持合理住房需求，抑制投机性需求’的政策目的。”秦虹说。

“当然，调控政策还有进一步细化和改进的空间。”秦虹表示，楼市调控涉及法律手段、行政手段和经济手段，但目前因相关法律不够完善，所以多用行政手段和经济手段。行政手段的特点是刚性较强，短期容易见效。而经济手段弹性较强，但效果出现不确定性大，如提高利率，房价会有一定的滞后反应。

“总的来讲，仅靠‘堵’不是长久办法，整体设计、系统改革、疏堵结合才能解决涉及面广、复杂程度高的房地产市场问题。”秦虹说。

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If the gov really want to close the doors and beat the dogs, then next should be the property taxes..