美媒称中国楼市调整或致广泛财富毁灭 崩盘拉开序幕

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美媒称中国楼市调整或致广泛财富毁灭 崩盘拉开序幕
来源：同花顺整理    发布时间：2012-01-04 16:00:39
　　导读：

　　美媒称中国楼市调整或致广泛财富毁灭崩盘拉开第一幕

　　据华尔街日报报道，目前为止，始于去年第四季度的房价下滑还只是限于多个城市新建楼盘成交量的下滑和销售价格20%至30%的降幅。人们担心的是，这只是仅有10年历史的中国楼市开始崩盘的第一幕。如果某些更为悲观的预测成真，楼市的调整可能会造成影响广泛的财富毁灭，而财富毁灭则还可能动摇地方政府和中国银行体系的财政稳定性。

　　以下是全文节录：

　　对投资于中国内地股市的投资者，特别是新股投资者来说，2011年是需要忘掉的一年。2012新年伊始，投资者希望有一个全新的视角和迥异往昔的新年决心。

　　不过，说真的，我们能指望2012年会比2011年好一些吗？

　　当你了解到，那些希望强化客户对风险的承受能力的券商发出的消息仅仅是"你们最害怕的情况或许不会成真"时，你知道投资者的信心已经跌入了低谷。

　　野村把握住了投资者的这种情绪，在一份战略报告中评估新的一年时借用了玛雅日历中的世界末日说法。令他们纠结的是，暴跌的金融市场已经预言了2012年世界末日将至；只要世界末日还没到来，股市就能有尚好的表现。

　　这种貌似聪明的观点或许反映出了投资者的悲观情绪，但在股市方面真的需要借用古人的预言吗？

　　鉴于中国基本面脆弱的状况，还不如说，我们只要睁开眼睛看就行了。

　　投资者有数不清的理由对中国内地股市新一年的表现感到担忧。理由之一是，去年股市的暴跌严重打击了投资者信心，其中上海A股暴跌21 7%，创下有史以来上海股市第三大年度跌幅。恒生指数也不遑多让，大跌了20%。

　　投资者对中国内地经济最为担忧的是楼市正在进行中的调整。

　　目前为止，始于去年第四季度的房价下滑还只是限于多个城市新建楼盘成交量的下滑和销售价格20%至30%的降幅。

　　人们担心的是，这只是仅有10年历史的中国楼市开始崩盘的第一幕。如果某些更为悲观的预测成真，楼市的调整可能会造成影响广泛的财富毁灭，而财富毁灭则还可能动摇地方政府和中国银行体系的财政稳定性。地方政府的财政收入对土地销售的依赖日益加重。

　　看看近代史上的众多国家和地区，便会明白楼市泡沫破裂的后果。

　　香港曾是卖地融资模式的典范，它的经验揭示出，1997年后楼市陷入低迷后，买地活动也枯竭了。降价的房地产没人买，从个人到房地产开发商，人人都持币观望。香港政府曾被迫暂停卖地以提振广泛意义上的楼市，仅以现金储备度日。

　　另外一个不确定因素是更普遍的流动性状况和欧元可能解体带来的冲击。在上次金融危机期间，中国因为金融体系封闭而且没有国际风险敞口而躲过一劫。如今，从一定程度上来看中国的情形依然如此──尽管近年来中国也曾受惠于热钱的流入(而近几个月热钱似乎开始掉转方向流出中国)。

　　让2012年前景更加不确定的是一系列挑战，包括怎样维持增长和就业，怎样控制通货膨胀，以及怎样保持金融机构的资本金水平。

　　与此同时，人们对贫富分化和长期以来的腐败问题不满，也需要加以应对。在2012年，随着经济增长的放缓，中国将面临新的考验。

　　野村预计，在2012年早期，随着通胀进一步减弱、房地产市场走软，使利率和银行存款准备金率都可以下调，中国政策会朝着增长方向发生至关重要的转变。

　　所以，如果考虑到2011年股市低迷行情中估值受压，再加上货币政策放宽的可能性，那么这一切预示着股市将迎来更有利的环境。

　　从宏观角度来看，上述讲法听起来或许是可信的，但从现实角度讲，另外一些令人担忧的情况仍旧困扰着投资者。

　　去年最大的新闻之一，是发生了一系列公司治理丑闻。中国内地企业的欺诈行为似乎给很多投资者留下了挥之不去的不良印象。

　　例如法国兴业银行和宝钢合资的华宝兴业基金管理有限公司上周宣布，市场环境转暖之前，它将不再参与IPO询价，并将把发行人和保荐机构拒之门外，理由是新股质量很难评估。这是一个极其罕见的举动。

　　归根结底，包括野村乐观预期在内的很多事情，都依赖于新政府的平稳过滤，以及经济和房地产市场的软着陆。

　　但华宝兴业之举也是可以理解的──那就让我们在看到有一些进展之后再把钱拿出去投资吧。

　　总之，如果房价真的全面崩盘，2012年可能并不完全是世界末日，但看起来可能很像许多中国人所知道的那种世界末日。(凤凰网)

　　2012楼市四大看点调控进入深水期

　　房价涨势得到遏制，房企资金全面吃紧，保障房建设创下历史新高……刚刚过去的2011年，中国楼市"屡调屡涨"的怪象终结。2012年楼市交易僵局能否打破，长效机制能否建立，保障房的"稳定器"作用能否发挥……这是展望2012年乃至以后中国楼市的关键看点。

　　房价再度反弹还是合理回归？

　　要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。按照中央经济工作会议明确的精神，业内专家综合分析，"遏制房价快速上涨"的目的初步达到。国家统计局数据显示，2011年11月份70个大中城市住宅销售价格继10月之后，再次下跌。

　　从银根看，央行表示，2012年将继续实施稳健的货币政策，保持政策的连续性和稳定性。"目前没有收到放松房地产开发贷和个贷的信号。"上海一商业银行大客户部负责人近期告诉记者。

　　从需求看，上海、北京、深圳、广州四个一线城市已相继表态，今年均将继续执行住房限购政策。投资投机性需求今年可能继续受到遏制。

　　从供应看，去年的中央经济工作会议强调，加快普通商品住房建设，扩大有效供给。各地去年中小套型住房供地和建设比重均明显上升，再加上库存增加，今年楼市不具备因供应短缺而产生"抢购"的环境。

　　值得关注的是，一些重点城市正在重估房地产的定位。比如，上海市主要领导近期强调，"要痛下决心，坚定不移地推动科学发展"，"经济发展必须减少对房地产等的依赖等"。业内人士指出，这将深刻地影响市场预期，进一步削减房价反弹的"心理基础"。

　　知名房地产研究专家陈淮说："对中国房地产业来说，"依靠于恐慌性的需求，依靠于过度占有资源的需求，依靠于为卖而买的需求支撑的关系时代过去了。

　　不过，业内人士同时提醒，不排除一些二、三线城市房价今年仍然上涨。为防止上涨动力的"过快转移"，要通过责任机制严格确保政策执行到位。

　　相持僵局如何打破？

　　这一轮调控中，与房价稳中有降伴生的，是交易僵局的持续。在年均城市化速度近1%、住房建设仍被认为处于"绝对短缺"的时期，交易的持续萎缩不是正常情况。

　　中国房产信息集团的数据显示，2011年上海房价下跌了0 56%，但供应和成交量均明显下降；成交降幅更是接近两成，创近7年来新低。

　　如何打破僵局？主要是"两端发力"。对开发商，卡紧资金流，消除其囤房、囤地的根基，使其回归到通过销售房屋回收成本的路径上来；对购房者，则是要为其合理的自主、改善型需求提供释放通道，使市场恢复正常的活跃度。

　　不容忽视，一系列政策在有效抑制炒房投资需求的同时，不可避免地对合理购房需求产生了"误伤"。上海白领李颖的烦恼颇有代表性："去年连续三次加息，首套房首付提到三成甚至四成，首套房贷款利率上浮，让我们这样的刚性需求很'受伤'。"

　　住建部部长姜伟新强调，将严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。北京市发改委副主任赵磊表示，在当前情况下，楼市调控政策仍然不能放松力度，但不排除根据形势的变化在适当的时机采取微调。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为："预计今年上半年，信贷额度趋于宽松，首套房贷利率会有机会回落。"

　　调控长效机制如何建立？

　　正如房价的过快上涨不可持久，调控的猛药、狠招也不能长用不懈。在坚持调控政策不动摇的同时，权威人士表示，各方面要积极探索，完善符合我国国情和市场经济规律的住房政策体系。

　　上海市房地产科学研究院副院长严荣认为，未来的楼市调控还应补足两方面的软肋，一是基础性工作有待进一步推进，包括居民住房信息、住房困难人群的信息等，为调控政策制定提供科学依据；二是制度性创新需要加强，比如房产税的完善与推广、中央及地方税收分配制度的改革等。

　　以房产税为例。来自重庆、上海两地的信息显示，试点期间房产税征收力度虽然不大，但对住房消费已显示一定引导作用。根据中央部署，2012年要继续推进"房产税改革试点"。"房产税改革试点，体现了市场经济要运用规范的经济手段进行间接调控，而经济手段里税收是不可忽略的政策组合工具。"财政部财政科学研究所所长贾康说。

　　不过专家认为，全面开征房产税还需清除三大障碍：信息障碍，要加快全国住房信息数据的联网；法律障碍，要对已有的法律、法规、地方政策进行梳理清理；征收障碍，是自己申报还是政府认定，滞纳税款如何处理等，都需要细化。

　　建立房地产调控的长效机制必然要触动各方更多的利益。比如，个人住房信息系统的建设和联网近年来之所以"雷声大雨点小"，一大原因就是此项工作涉及地方、部门之间的利益平衡，殊为复杂。

　　保障房能否加快成为楼市"稳定器"？

　　2011年底，上海"馨宁公寓"和"尚景园"两个公租房项目"揭开面纱"。面积适租，全装修，由国有机构运营，租金低于市场价，向包括外来常住人口在内的住房困难人群敞开供应--首批合计5100套公租房一举冲入上海这一楼市"风向标"城市，一石激起千层浪。2011年全年，上海保障房的开工建设量超过全部住宅的六成。

　　"保障房正加快从蓝图变成实际供应，在深层次上影响着购房者的预期，还能缓冲商品房投资下降对经济发展的影响，起着市场'稳定器'的作用。"上海徐汇区房管局局长陈继刚说。

　　2011年，1000万套保障房的开工量创下历史之最，也在改变着楼市的格局。加上今年计划开工的700万套，两年内开工建设的保障房，几乎达到整个"十二五"建设任务的一半。根据国务院部署，至"十二五"期末，保障房的覆盖面将达到20%。

　　不过，业内人士提醒，尚有几大深层次问题亟待破解。比如，根据房屋建设周期，1000万套保障房今年进入全面施工期，其建材、人口成本将明显高出去年。加上新建套数，今年保障房的资金需求将创新高，对各方带来严重压力，融资创新迫在眉睫。

　　其次，保障房项目配套设施的供求矛盾将进一步放大。保障房能否被接受，更取决于交通、医院、学校等公共资源的配置。2012年需完善对地方保障房建设的考核指标。

　　再如，今年将有更多保障房投入供应，分配如何确保公平成为重要课题。业内人士建议，应加快建立保障房申请者经济状况核对的合理机制、住房保障方面的法制建设完善，堵塞漏洞。(新华网)

　　人民日报：中国有条件避免房地产市场硬着陆

　　近期国家房地产调控政策效果开始显现，大多数城市房价止涨回稳，部分城市房价开始下调。由于房地产相关产业众多，与银行信贷、地方融资平台也有密切的关系，房价下跌开始引发社会和媒体关注，甚至认为房价即将崩盘并引发一系列系统风险，同时国际社会唱空中国的言论也不时出现。我们认为，分析中国房地产市场，需要从中国的特殊国情出发。既不能忽视调整中的风险，也不宜过度夸大。坚持推动房地产的实质性调整，并不必然带来房地产市场硬着陆，我国也有条件避免硬着陆发生。

　　一、海外房地产市场硬着陆的基本规律

　　在1890-2007年长达120年的历史中，美国房市崩盘仅发生过两次：一次是在一战前至二战结束，房地产整体疲弱；第二次就是始于2006年的这一轮房地产调整。第一次硬着陆没有给经济带来太大的直接影响，反倒是大萧条影响了房地产市场的复苏。第二次调整则成为危机肇始的源头，对全球经济、金融产生了重大冲击。日本在二战后经历了三次较大的房地产市场调整，前两次并未出现硬着陆，也未对经济产生重大影响。只是第三次调整，引起了严重的金融风险和经济硬着陆。

　　同样是调整，为什么有些是硬着陆，有些不是？又为什么有些对经济产生重大冲击，有些则不然？要回答上述问题，需要寻找造成海外房地产市场硬着陆的基本规律。回顾海外带来重大冲击的房地产市场调整，可以发现以下特点：

　　首先，引发重大不良后果的房地产调整，往往发生在房地产市场的成熟阶段和经济缺乏内在增长动力时期。所谓成熟阶段，指的是供给已经能够基本满足居民的居住需求。从一手房和二手房交易量比例来看，在房地产市场较成熟的欧美国家，二手房是交易的主体，占交易总量的80%以上。

　　另一方面，一些发达国家在进入经济增长动力不足时期之后，往往采用扩张性货币政策来刺激需求，进而使得资产市场(特别是房地产市场)脱离实体经济面快速上涨形成泡沫。当维持泡沫的条件无法持续时，市场就会崩溃。除了德国以外，美国、日本、英国、爱尔兰等在进入"后工业时代"以后，都曾因未能确立新的经济增长动力而过度依赖房地产和金融业的拉动，从而为以后的危机埋下了伏笔。

　　其次，房地产成为重要的金融资产，是引发系统性经济、金融风险的重要因素。当房地产成为企业和家庭的重要金融资产之后，房地产往往作为抵押品推动信用扩张，使得房地产市场脱离实体经济过度发展，并容易导致经济的过度繁荣。一旦房地产市场开始调整，止赎房便成为恶性循环的引爆剂。

　　第三，引入了过高的杠杆率，使风险急剧上升。房地产泡沫通常是在金融工具的帮助下实现的。美国次贷危机的起源，是金融机构给不具备购房能力的人放贷，并通过资产证券化等杠杆工具使经济整体负债率急剧上升，最终资不抵债。日本在20世纪80年代后期，居民和企业大量卷入房产和土地投机活动之中。银行、证券公司则推波助澜，使得资产泡沫借助贷款、股票、债券和投资信托产品循环放大。而一旦进入去杠杆过程，风险便开始暴露。

　　二、现阶段中国房地产市场的四个特征

　　与西方国家房地产市场相比，中国房地产市场存在以下四个方面的差异，不能简单比照国外房地产市场波动的历史来推测中国房市走势。

　　1中国的房地产市场仍属发展中市场，存在刚性需求

　　我国房地产市场从上世纪末起步，目前尚处于发展的早期阶段。从市场成熟度看，北京、上海等少数一线城市只是在近两年二手房交易量占比才上升到60%左右，离成熟市场还有距离，其他城市则相差更远。目前我国城镇化率刚达到50%，如果未来20年将城镇化率提高到70%的国际平均水平，每年将有1500万左右的农民转化为城镇人口。过去10年中，我国人均收入年均增长12%，预计未来也将保持较高的增速。大量以收入增长为基础的房地产刚性需求，是实现以价换量的基本条件。只要房地产市场经过了实质性调整，就可能吸引一定的刚性需求买家阶段性进场。

　　2中国的房地产市场结构尚不完善，存在调整空间

　　住房是兼具社会和商品属性的特殊产品。出于社会稳定的需要，一些主要工业化国家都通过不同形式向民众提供保障性住房，使住房结构能够满足不同层次人群的合理需求。但到目前为止，我国的住房供应仍存在较大结构性缺陷，保障房覆盖率不超过10%，远不能满足中、低收入群体的必要需求。"十二五"期间，我国将建设3600万套保障房，使城镇居民住房保障覆盖率达20%左右。住房保障体系的建设，对稳定房地产市场将起到积极的作用。

　　3房地产杠杆率低，风险主要通过产业链传导

　　尽管我国房地产已具备一定的金融属性，但杠杆率仍较低。银行贷款要求的首付比率较发达国家高得多，二手房市场的抵押品放贷率也只有60%左右。我国老百姓对住房看得很重，轻易不会出现美国式的大量"止赎"。而且中国人不喜欢大量负债，家庭的整体负债率很低。2010年，住户贷款/GDP只有28%，而在此轮危机爆发前夕的2006年，美国的家庭债务余额与GDP之比高达170%。我国房地产相关贷款(土地贷款、开发贷款和购房贷款)占全部贷款余额在20%左右，按揭贷款只占GDP的12%，比美国低了60个百分点，按揭贷款证券化率为零。另一方面，由于我国房地产市场以新房为主，房地产行业对上下游产业和地方财政收入均影响较大。2010年房地产增加值就已占GDP的5 56%，加上建筑业增加值合计占比更是高达12 22%。

　　综合上述情况，我国房地产市场调整可能引致的风险将主要通过产业链传导，并不会像美国那样由于房地产内部的去杠杆化而引起金融市场的塌陷。任何有助于保持宏观经济平稳、保持地方必要财政收入的措施，都能有效降低房地产调整风险。同时房地产风险的传导过程，也会因产业链条的多层次而具有一定时滞，从而为化解风险提供了必要的时间和空间。

　　4房价回落是政府主动调控所致，并非供求关系出现逆转

　　2010年以来，为促使房地产市场长期健康发展，政府采取了一系列调控措施，抑制了房价的过快上涨，削弱了房地产市场的金融属性。当前一些城市出现的房地产价格回落，是政府主动调控的结果，而非房地产市场自我恶化、发展乏力所造成。针对今后我国房地产市场的走势，政府仍拥有很大的政策调整空间和灵活度。

　　三、我国具备避免房地产硬着陆的宏观有利条件

　　房地产市场调整，会否引发金融风险和宏观波动，关键是经济和房地产市场是否有内在增长动力、房地产市场杠杆率水平和整个经济体应对调整带来的短期流动性和偿付能力冲击的能力。从宏观上看，我国具备避免房地产硬着陆的有利条件。

　　1经济具有保持较高速度增长的潜力

　　作为发展中国家，我国由城镇化、工业化、市场化和全球化带来的增长动力尚未完全发挥，仍能支撑必要的经济增长。更重要的是，我国还存在巨大的制度改进和结构调整空间，13亿人口的内需市场还没有被充分激发出来。因此，尽管未来我国的潜在增长速度相对过去30年将有所下降，但仍具有保持较高速度增长的潜力。

　　2金融体系抗风险能力大幅提升

　　近些年，我国金融机构的风险管理、基础制度建设等方面已有长足进步。2011年三季度，中资银行加权资本充足率达12 3%，拨备覆盖率达270 7%，核心资本和拨备总额超过6万亿元。同10年前相比，我国商业银行的抗风险能力已大幅提升，房价的适度波动不会影响金融体系的稳健运行。此外，我国的资本项目管制尚未放开，境外资金流动在很大程度上受到限制，对国内资产市场的影响力有限。

　　3政府拥有充足的提供最终流动性的能力

　　我国目前拥有3万多亿美元的外汇储备，约16万亿元的存款准备，近2万亿元的央行票据。商业银行拥有超过4万亿元的国债。中央银行具备足够的政策调控能力和运作空间，应对房地产调整可能引发的流动性冲击。

　　4具有较充实的财政基础

　　随着经济的发展，我国财政收入总量连年增长，2011年将达到10万亿元。同时我国无论是赤字水平还是负债率，均远低于国际警戒线，财政安全性高于西方国家。此外，中央和地方政府拥有数十万亿的国有资产，可在必要时用来弥补财政的不足。

　　四、推动房地产市场必要调整，避免硬着陆的政策思考

　　当下许多城市的房价已显著超过普通老百姓的购买力，推高了社会的生活、商务成本，不利于下一步结构调整和保持经济长期稳定增长，因此房地产市场调控政策不可动摇。但由于这个市场具有自己的运行逻辑，政策应对不当又容易造成硬着陆。对此应保持充分的警惕，做好充足的政策准备。

　　1利用规范民间借贷的时机，推动房地产市场和房地产行业的必要调整

　　我国房地产市场需要经过实质性调整，才能更加健康发展。但受多种因素影响，目前市场在一定程度上仍处于囚徒困境之中，需要一个外部力量来打破僵局。近期民间借贷市场的调整提供了一个契机：一是以房地产资产作抵押的民间借贷者为获得流动性不得不抛售房地产，从而给房地产市场一个外部向下压力。二是2012年2-4月份将是信托产品集中到期的时点，届时房地产企业将面临更加严峻的资金压力，也需要加快销售回笼资金。因此，应利用清理、规范民间借贷市场的时机，推动房地产市场必要调整，促使房价的合理回归。

　　2以"鼓励消费、抑制投机"为目标，适度调整房地产调控方式

　　根据中央经济工作会议确定的"稳中求进"方针，在继续坚持房地产调控政策不放松的基础上，宜适度调整房地产调控手段。如择机调整限购政策范围，重点限制境外和非居住的外地投资者投机性购房。与此同时增加投机的成本，征收交易所得税和房地产税，以避免市场预期改变后可能引发的新一轮投机潮。再如在抑制非消费性需求的同时，适度调整首套普通商品房首付比例、住房贷款利率。通过政策调整，给市场发出明确的"鼓励居住、限制投资"的政策信号。

　　3创新保障房建设机制，减少房地产市场调整可能产生的震荡

　　房地产市场的调整，将不可避免地带来开发商的重新洗牌。为降低房地产企业破产、重组给市场带来非理性压力，当购买成本显著低于政府直接建设保障房时，可由政府收购部分烂尾楼和过度降价的商品房作为保障房使用。2008年金融危机期间，韩国就曾使用这个工具，很好地解决了房价下跌和保障房缺失的矛盾。为此，可适当降低2012年地方政府保障房建设目标，将重点放在保障房的制度和配套设施建设上。一旦出现市场超预期调整，即加大政府资金投入，既保证房地产市场调整过程的平稳进行，又可推动保障房体系建设。

　　总之，我国既有宏观条件，也有政策空间避免房地产硬着陆风险。尽管如此，仍需密切关注房地产市场动态，及时、合理应对突发情况，着力避免多个因素共振引发的风险。作者单位：国务院发展研究中心金融研究所(人民日报 张承惠,陈道富)

　　京沪广深楼市或跨入拼跌时代

　　元旦期间一线城市楼市继续冷清，购房者观望情绪浓厚，北京、上海楼市成交量同比大幅下跌。这种惨淡局面主要是因为开发商促销不给力，各地只有少量领跌的楼盘吸引到刚需购房者，成交略有回升。

　　业内人士指出，2012年楼市调控不会放松，只有房价继续回落才有望带动成交量回暖。在未来供应量增加的预期下，开发商面临更严峻形势，楼市可能进入"拼跌时代"。

　　住宅成交大幅下降

　　上海地区元旦期间楼市成交惨淡。据网易房产数据中心统计，2012年1月1日上海成交84套商品房；1月2日上海成交129套商品房，其中住宅类商品房成交量只有21套；1月3日，上海市商品房成交97套。

　　与前几年元旦假期情况相比，2012年上海楼市成交跌幅巨大。2011年1月1日至3日，元旦三天没有成交数据，不过在随后两天，上海楼市就出现井喷，1月4日商品房成交933套，1月5日成交960套。而之前的2010年元旦期间商品房日成交量约500套，2009年元旦期间日成交量也有350套。

　　中介机构统计显示，北京地区2012年1月1日-2日住宅(包括新房和二手房)网签总量为335套，与2011年同期相比大幅下跌67%。其中新房住宅网签总量为323套，同比下跌66%；二手住宅网签总量为12套，同比下跌84%。

　　深圳楼市表现较平稳。1月1日和2日，深圳成交住宅159套，与2010年同期的160套相比基本持平。成交均价从2010年每平方米16469元上涨到2012年的每平方米20849元。业内人士分析，元旦期间深圳楼市成交均价上涨，一方面可能与成交结构有关，另一方面也说明深圳楼市实质性松动还未开始，目前的在售新盘也以"暗降"优惠方式为主。

　　广州元旦期间不少楼盘甚至取消了优惠活动。中原地产广州项目部经理黄韬估计，元旦广州楼市的成交较去年同期下降20%-30%，成交均价则比去年同期上涨约10%。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，北京、上海等地2012年元旦期间的住宅网签量与2011年同期相比虽然跌幅较大，但是与最近的2011年端午节、中秋节和国庆节相比，交易量有较明显回暖。2011年四季度新房和二手房价格的不断回落，激发了部分购房人的买房意愿。

　　楼盘促销成色欠佳

　　元旦前后(2011年12月31日至2012年1月3日)，上海市有6个住宅项目开盘，总计推出房源1300余套，开盘均价约23000元/平方米，这也是近6周以来开盘均价首度超过20000元/平方米。

　　总体看，2012年1月上海新盘上市数量稀少，预计只有8个项目开盘，不但与2011年12月相比数量大减，也不到2011年1月开盘数目的一半。低价入市的普通住宅将延续之前的优惠，暂未传出有更大优惠。业内人士分析，上海的开发商似乎都有意避开1月的传统淡季，今年农历春节较早，加上2011年楼市"寒气未退"，是造成2012年1月开盘项目数量特别少的重要原因。

　　北京楼市观望气氛浓厚。记者走访发现，元旦期间看房人群的确不在少数，但多数以观望为主。售楼处工作人员表示，大多数看房者都只是过来实地"踩点"、看看户型、询问优惠，并没有强烈的入市意愿。一位看房者表示："年关将至，也没有多少心情买房子，即使出手也要等到农历春节以后了。"

　　由于强烈的降价预期，目前多数准购房者更倾向购置现房。元旦期间，北京楼市新开盘的项目并不多。位于大兴区旧宫的东亚五环国际是为数不多的1月1日开盘的项目之一，均价14500元/平方米，预计2014年入住。楼盘销售人员表示，元旦期间咨询和看房的人不少，但多数仍"在观望"。

　　元旦假期广州市的几个指标性楼盘的售价也未见松动。和记黄埔番禺项目珊瑚天峰在元旦假期并无任何优惠，这个曾经被称为广州降价第一盘的珊瑚天峰如今价格已经恢复高位，毛坯房17000元/平方米。正在销售中的越秀区的东方文德广场，售价为29000元至38000元／平方米，均价33000元，号称"新年巨惠"，可实际上与上周开盘时的报价几乎没有差别。

　　降价空间有望开启

　　对于2012年楼市走势，亚豪机构市场总监郭毅认为，2011年住宅交易量持续下滑引发价格松动，2012年楼市调控不会放松，这会加深市场的降价预期和购房者的抄底心态。购房者的集体观望将使得2012年上半年楼市成交量仍难转暖，但入市楼盘恐将继续增加，开发企业资金将更紧张。

　　一方面，2009、2010两年供地高峰期过后，2011年出现了项目开工潮。以北京市为例，2011年1-11月，北京全市商品住宅新开工面积为2445 2万平方米，比上年同期增长45 5%，开工量的加大意味着众多项目进入了开盘"倒计时"。另一方面，2011年楼市成交清淡，一些新项目一再推迟上市，但拖至2012年，开发商的资金压力已至高位，亟待销售回款缓解资金困境，将不得不冒着市场风险强行开盘。

　　北京中原市场研究部总监张大伟认为，2011年几乎所有大中城市的楼市都无可幸免地遭遇寒潮。预计2012年的中国房地产市场，将在"限速"中前行。"目前来看拐点渐显，预期在6-12个月内房价还有可能出现10%-20%的下调空间。北京等一线城市房价继续下调超过15%的可能性非常大，而二三线城市出现10%左右下跌的可能性也非常大。"

　　之前曾一举跌破"万元"单价的上海宝山区楼盘旭辉澜悦湾，预计1月还将加推新房，价格仍可能在万元以下。楼盘相关负责人表示，之前的定价策略表明唯有让利才能抢跑市场，未来市场压力依然巨大，开发商只有放弃幻想，给出符合购房人心理预期的价位，才可能快速回笼资金。正在上海降价销售的星河湾董事长黄文仔也表示，主动下调价格是对调控政策的响应，目前整个房地产行业已经进入寒冬。

　　世联地产董事长陈劲松日前表示，现在是开发商想降价又不敢降，只能采取回购等"曲线救国"的方式。2012年上半年会形成真正有利于开发商降价的环境，届时开发商的促销将由现在"暗降"升级为"明降"。

　　多位房地产业内人士指出，预计2012年一季度或将有更大幅度的"降价潮"出现，届时或将引发一波刚需入市"购房潮"，随后楼市成交量才能逐步回升。(中证 万晶,陈莹莹,张昊)

　　部分二三线城市楼市异常冷清

　　惠州"购房返款"低调促销中山楼市观望情绪浓厚

　　元旦期间，部分二三线城市楼市呈现出异常冷清的局面。近期，本报曾经报道广东惠州某开发商推出"购房返款"促销及广东中山市"短命限价令"到期后不再延期事件。节日期间，记者追踪前述新闻事件后续进展发现，惠州之前出现的"白送的房子"已被购房者一抢而空，"购房返款"活动转入暗中进行，而中山地区楼市观望气氛浓厚，楼盘销售非常冷清。

　　惠州购房返款低调进行

　　1月1日，中国证券报记者再次来到惠州大亚湾进行"购房返款"活动的楼盘。一位销售人员介绍，从2011年12月18日开始的"购房返款"活动已经结束，涉及的50套房源已经售罄。不过中国证券报记者发现，几位销售人员的说法并不一致，"购房返款"活动似乎还在进行，只不过开发商方面刻意"低调"。

　　有销售人员表示该活动已经结束，但也有销售人员表示"只剩下两个名额"。中国证券报记者发现，实际上该楼盘仍有部分房源可以按照"购房返款"活动来销售，销售人员私下声称仍可以给购房者办理"购房返款"的申请，只是不再大张旗鼓的宣传。

　　虽然是元旦假期，但该楼盘的售楼处远不及刚刚推出"购房返款"活动时热闹。为了聚集人气，开发商又请来前期已经缴纳定金的业主参加"抽奖"活动。于是售楼处中坐着几位"业主"等待抽奖。

　　已签订购房合同的李阿姨向中国证券报记者介绍，她抽到了二等奖，是一部苹果手机，但只有全部缴纳了房款后才能领取。李阿姨估计，"购房返款"活动还会进行，只不过开发商不想引起太大的关注而变得低调。"融资的目的还没达到，我们这些购房者多是缴纳了定金，已经支付全款的很少。"李阿姨还介绍，这一活动开发商自由掌握的空间很大，她购买的那套房源本不在"购房返款"的范围之内，但销售人员还是帮她"申请"到了。

　　李阿姨认为，五年之后开发商承诺返还全部购房款有风险，于是她选择了相对稳妥的每年返还的"购房返款"方式。虽然这样最终只能返还总房价的75%，但保险一些。李阿姨对该项目的升值空间表示看好。她认为如今是2008年之后的又一个"低点"，因此又购买了一套一室一厅的小户型，总价不超过20万，感觉风险不大。不过，李阿姨承认，现在房子变现很难。"周围新盘太多了，都是深圳的投资客购买的。"

　　在大亚湾各个楼盘的售楼处前，停满了来自深圳牌照的看房车。深圳人去大亚湾看房，都有免费商务车接送。在大亚湾已经售出的住宅中，深圳人买走了其中的绝大部分。这些住宅，业主通常不入住也不装修，而是坐等升值。夜晚的大亚湾，一个个高楼林立的入住楼盘罕有灯光。

　　中山楼市观望情绪浓厚

　　2011年11月10日开始、12月31日结束的中山楼市限价令，尚未对房价产生实质影响。2012年1月2日，是中山限价令到期的第二天，中国证券报记者赴中山实地走访。

　　在中山市区，多数商品房的售价都超过了政府规定的每平方米5800元。数据显示，限价令实施后，中山城区的商品房住宅均价就从2011年10月的每平方米7183元降至每平方米5681元。中山市住建局房产科工作人员此前表示，根据目前的测算，中山2011年房价升幅在12%左右，而预计2011年GDP增幅是13%，今年中山完成调控目标不成问题。

　　有中山地产人士表示，11月和12月的成交均价存在"水分"，如果那些超过限价的楼盘在今年1月进行签约备案，那么2012年中山的商品房住宅均价一定会上涨。

　　目前中山的很多在售楼盘还留有应对限价令的"痕迹"。在位于中山南区的恒大绿洲项目，中国证券报记者发现，该项目的最高价和最低价之间相差很大。毛坯房的均价为每平方米4700元，并且数量很少。多数房源为精装房，最贵的高达每平方米7600元。销售人员介绍，之前不能立刻签约的房源，现在可以很顺利的签约，"限价令"已经成为"过去时"了。

　　不过，多位中山市民向中国证券报记者表示，"限价令"到期后中山房价出现反弹的可能不大。他们表示目前中山市民的观望气氛十分浓厚。在中国证券报记者走访的4个楼盘中，利用元旦假期来看房的人十分稀少，各个售楼处都很冷清。

　　中山城区房价的下行趋势也比较明显。以位于中山东区兴文路的两个项目为例，雅居乐熹玥和万科朗润园的位置分别是中山2007年和2009年的楼面价地王。较早开盘的雅居乐熹玥如今已经基本售罄，毛坯房的售价为每平方米12000元左右，而与之毗邻的万科朗润园目前精装户型的售价仅为每平方米10000元左右，相比雅居乐的楼盘价格已经下降不少。这一现象表明该区域高端项目的价格已经有所松动。(中证 张昊)

　　环京带楼市遇冷降价空间显现

　　"我们现在100平方米左右的两居均价在5100元/平方米，150平方米左右的最便宜在4000多元，如果面积相对较小的，则在5600元左右。而且马上我们就恢复原价，要拿到这个价钱还得好好谈一下。"昨日(1月3日)，《每日经济新闻》记者以购房者身份致电位于河北香河的在售楼盘"香城郦舍"，该楼盘的销售人员告诉记者。

　　虽然不再提及降价促销，但是环京带房价下滑之势已显现。近期，《每日经济新闻》记者接到来自廊坊、固安、香河等多处楼盘促销的电话，销售人员给出的价格相比记者此前了解的情况，确实下降不少。

　　"环京带虽然不限购，但是严格的限贷起到的作用非常大。而且相比北京的经济基础，环京带房价在调控下的下调空间更大。"对于北京郊区楼市"感冒"，环京带楼市"打喷嚏"的现象，北京中原三级市场研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者。

　　避谈降价促销

　　对于2011年全国楼市来说，老业主要求退房的案例屡见不鲜。2011年年底推出特价房源的"香城郦舍"也不例外。

　　据了解，购买该楼盘的业主大多来自北京，不乏很多是被限购政策挤出的刚需购房者，所购房产的大大缩水，使得业主认为开发商应该给个说法，补偿差价或退房。

　　"当时我们购买的一期均价是在6000多元/平方米，买完之后确实涨了一些，但是从2011年9月份开始，房子就一降再降，到了年底竟然还打出了4000多元的特价，这个让人无法接受。"在去年8月份购买了该楼盘的李先生告诉《每日经济新闻》记者，虽说自己并非投资客，但是在其看来，房价短短几个月之内的缩水，让自己吃了大亏。

　　"我们这房子不可能降价了，而且现在也要恢复原价了。"也许是考虑到此前老业主的不满，在记者昨日致电售楼处时，销售人员已经避谈降价促销了。而对于目前的销售价格，该销售人员已经表明绝无优惠。

　　而当记者问到是否还会有降价趋势时，该销售人员则表示，虽然无法评断市场大环境，但就此楼盘而言，肯定不会再降价了。

　　环京带楼市遇冷

　　受通州、大兴、房山等北京远郊区县楼市降价的影响，从2011年10月开始，之前因为受到北京限购外流需求而升温的环京带楼市，也被"殃及池鱼"，目前部分楼盘已开始随着北京项目的跳水而降价。

　　据了解，目前燕郊、香河、固安、廊坊等城市都出现价格直降，或是总房款直减的促销项目，甚至有项目全款折扣低至8折甚至以下。以固安为例，目前在售项目中降价明显的项目相对较多，有的项目售价仅在4200元/平方米。

　　而打折促销的形式更是多样，有的项目以"特价房源"形式出现，有的项目以"排号1000抵2万"的形式出现，有的项目以"赠送花园、阳台"等方式实施。

　　"环京带楼市库存量巨大，可以说主要依托着北京市的需求，一旦该需求出现变化，这些区域快速出现变化也难免。"张大伟告诉记者，调控之下，通州、大兴等区域已经出现接近万元盘，虽然部分属于特价，但相比而言，环京带之前的房价优势已经不存在。

　　"最近1~2年，北京楼市的调控力度不会放松，这些河北项目的销售压力有增无减，可以预判，这一区域的房价水平仍然有可能加速下滑，将会有更多的项目执行低价销售策略。这些区域的房价一旦失去北京购房者的青睐，下调幅度可能会超过北京郊区。"张大伟对此表示。(每日经济新闻 尚希)

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