房地产与股市投资之利弊比较

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房地产与股市投资之利弊比较（之一）

来源:  (ZT)


2001年以后股市大跌而房市大涨,引发人们对投资房地产的浓厚兴趣,不少客户问我投资房地产有什么好处,有什么弊端,又隐含什么风险.  作为一名财务顾问,自然需要对客户的问题提供尽可能客观而全面的回答.我也有一些客户若干年前投资买了房地产,  有成功的经验，也有失败的教训。今天就谈谈房地产与股市投资之利弊比较，因为有比较才有鉴别，才好作结论，而与房地产投资进行比较的最好参照物恐怕就是股市。需要指出的是，此处的股市是指股票基金或债券基金，而非单一的股票，单一的股票难以预测，难以作比较的参照物。

先说投资房地产的好处。第一个好处、可能也是最大的好处是它可以带来定期乃至长期的现金收入。这笔现金流在你付清mortgage  之前可以用来付每月的mortgage  payment,  或许还有一些剩余。在付清mortgage以后，这每月的现金流就是你的净收入，源源不断，犹如活水。我有一个客户几十年前买了一家餐馆，餐馆生意非常好，老板每月都准时把租金寄来，逢年过节还会亲自登门送礼问候。我的客户靠这租金收入过着悠哉游哉的退休生活。第二个好处是房地产会升值。总的来说，人口是越来越多，而用于盖房子的土地是越来越少，所以房地产早晚会升值是毋庸置疑的。只不过什么时候升值、升值多少是未知数。第三，经营房地产的相关开销可以抵税。打广告招租、房屋的维修或请人管理的开销等都可以算作business  expenses,可以抵税。第四，一般认为，房地产比股票、共同基金具有更强的抗风险能力。房地产是有形的资产，看得见，摸得着，所以英文叫real  estate  (真正的财产)，股票、共同基金在卖出前只是账面上的东西，是paper  money。一旦股市大跌，可能跌掉50%、60%，甚至更多。2000-2002年，S&P500  指数都跌落了50%，6年以后才收复失地；而NASDAQ在2000年最高曾达到5000点，后大跌至1000多点，7年后的今天才回到2700点，只有最高时的一半。而房地产也可能遭遇不景气，房价不涨或小跌，如这两年，但房价跌掉50%的可能性太小了。第五，拥有房地产所带来的心理上的成就感和满足感，这种感觉用金钱往往是难以衡量的，世界上的很多大富豪常常也是房地产大亨，如美国的Donald  Trump,香港的李嘉诚等等。

同时，房地产投资也有一些显而易见的问题或challenges，需要认真考虑。第一，最大的问题可能是找不到房客或承租人，当然你不会永远找不到房客，但如果有几个月的空档，你的焦虑也是可以想见的。一方面每月的mortgage  要付，另一方面房子却空置，没有收入。如果一、二个月找不到人，还可以应付，如果三、四个月甚至更长的时间都空在那，这种压力一般人可能难以承受。第二是房屋的管理、维修问题。下水道堵了，水龙头漏水了，房客电话打来，你就得去修。你有没有时间，你是否handy，会不会修，都是一个问题。当然你可以hire  别人去打理这些琐事，但这要花钱，会侵蚀你的利润。第三，房屋买卖cost要远远高于股票和共同基金投资。若你卖房子，realtor  的佣金常高达房价的5%.  还有律师费等其它开销。而共同基金投资的成本则小的多。很多共同基金买卖不收费，没有load，当然每年会收管理费，又称expense  ratio，股票基金通常在1.5%,  若买指数基金则少的多，S&P500  指数只有0.5%或更少。第四,  房屋的维修费和杂项开销可能会很大,  首先一定要有保险,50万的房子一年保险费至少要$500,而且每年还涨.新房子可能不需要维修,但旧房子就免不了，换个屋顶、upgrade  厨房要花多少钱，相信有房子的人都有一些idea.  此外，每个旧房客搬走,新房客搬进,房子要粉刷、要打扫，若是请人做，当然也要花钱。我有一个客户，买了一个apartment  complex,为了应付诸如恶房客等麻烦，专门hire了一个律师，每年律师费$1,000.  最后一点是变现的风险。共同基金任何时候都可以买卖，非常方便。房子的买卖就比较麻烦，可能拖很长时间。若是房市不景气，房子可能就成为“鸡肋”：尽管你降价以售，有时就是找不到买家，你生生被房子套住。

上期专栏文章讨论了房地产投资的利弊,  除了上文提到的几点外,直接投资房地产的另外一个不利因素是房地产税,这可是一个很大的成本.在新泽西州,好一点的地区房地产税都很高.50万的房子一年交一万美元（2%）的property  tax  很平常。房地产税每年都要交，只要你拥有房子，这税你就跑不了，更可怕的是几乎每年都涨。古人说“长安居，大不易”，新州居民的感慨是“新州居，更不易。”

除了直接买卖房地产,自己管理、经营外，你还可以投资REITS  （Real  Estate  Investment  Trusts）。REITS类似于共同基金，它们汇聚投资人的钱，购买、经营房地产，可以是residential,  commercial,  也可能是industrial,  或土地。如果market好，你买的REITS会升值，REITS还可能给你派发红利。REITS的回报和房地产市场景气、荣枯有直接关系。前几年房市大好，REITS的回报也非常高。投资REITS与投资共同基金没有什么两样，门槛很低，少量资金就可以开户，有专业公司管理不动产，平常你没有烦心的事。但投资REITS毕竟不是直接拥有房地产，心理上的满足感和你直接拥有一片房地产是没法比的。

        说完了房地产投资的利弊，接下来我们谈谈股市投资的利弊。相对于房地产投资而言，股市投资的便利之处可以归纳以下几点：第一，投资的门槛很低，几百元就可以开户，每月还可以自动转帐追加投资；第二，管理方便，你可以在网上开户、下单买卖、change  funds或关闭帐户，只是“弹指一挥间”。第三，交易成本相对便宜多了。前文说过你卖房子，realtor  可能收你5%的佣金，买共同基金你可以买no  load  funds,  没有佣金。每年的管理费取决于你买什么样的funds。若是指数基金，年费可低至0.25%或0.5%。第四，如果不卖，一般没有capital  gain  tax，不像房地产税每年都要交。当然如果基金派发红利(dividend),  你要交税，但dividend一般较少。上述几点是股票投资的主要好处，但股市投资的短处也不少，第一，股市的动荡比房市来的更迅急和猛烈。一天跌几百点，跌掉百分之几屡见不鲜。2000-2002年持续三年的熊市大家都经历过了，S&P500都跌掉了50%。如果投资个股，你的投资甚至可能血本无归，如Enron.这几周股市由于次级房贷问题引发的风暴至今尚未平息。而房市的动荡比股市就温和多了，房市也会不景气，房价也会下跌，但不会像股市那样如疾风暴雨。第二，股市投资更能暴露“贪”和“惧”的人性弱点。都说买低卖高，但在股市投资中，大多数人的行为是反其道而行之：股市越涨人们越涌入;股市越下跌，人们越退出，典型的“买高卖低”，其结果是损失惨重。如果你能买  S&P500，坚持十年、二十年不变，无论涨跌都不退出，几十年下来你会获得至少10%的年增长率，但是绝大多数人都做不到。第三，相对于房地产而言，股市投资没有多少税务上的好处，股市赔钱你可以扣减3000元，但每年只有3000，而房市投资的管理成本、合理开销都可以抵税，基本没有限制。

总结一下，可以从进入成本、回报、风险和方便性几个方面来比较房地产投资与股市投之的利弊。首先，从初始成本来讲，直接房地产投资比共同基金投资大得多。你要买卖房地产没有几万、十几万的现金是没法进入这个市场的，任何房地产投资都要你付10%、甚至20%的down  payment。而共同基金的入门门槛就低的多，几百、几千块钱就可开户。从回报来说，长期来讲股市投资可能要高于房市。如果要比较风险的话，大部分人都同意股市的风险要高于房市，房地产短期内不太会大起大落。这也合理，风险与回报应该成正比。从操作、管理角度看，股市投资无疑比房市投资更简单、方便。一般来讲，我会建议我的客户把房地产投资作为股市投资的补充，作为分散风险的一个渠道。如果是直接购买、经营房地产，则要对它的特点有充分的了解和准备。如果你想投资房地产，又不想卷入日常经营的麻烦和不便，则可以考虑投资REITS。（全文完）

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